צרכנות אישית: כך תשלטו ביד רמה בוועד הבית שלכם

אף אחד לא אוהב להיות מעורב בענייני הבית המשותף או ועד הבית, אלא אם כן הוא חייב. אף אחד, כנראה, מלבד אותם חברי ועד ותיקים שתופסים את עצמם כמי שקיבלו מינוי לכל החיים.

אם אתם מרגישים שזכויותיכם נדרסות, שהבית סובל מהזנחה לא מוצדקת, או שישנם אי-סדרים בניהול כספי הוועד - או סתם לא מרוצים מהאופן בו הדברים מתנהלים - ייתכן שתיאלצו להכניס את ראשכם הבריא למיטה החולה הזו. כשאין ברירה אז אין ברירה.

בכל אופן, כדאי לעשות זאת רק אחרי שלמדתם קצת את הנושא, ובזה ננסה לעזור בעשרת הטיפים הבאים.

1. דעו את זכויותיכם

הבסיס החוקי לפעילותו של ועד הבית (או "נציגות הבית המשותף" כפי שהוא מכונה בחוק) הוא פרק ו' לחוק המקרקעין. אפשר למצוא אותו באתר משרד המשפטים בכתובת http://tinyurl.com/VaadBait, וכדאי להדפיס ולשמור אחרי שקראתם והבנתם לפחות פעם אחת. זה הרבה פחות מסובך ממה שאתם חושבים.

עוד מסמך שכדאי לשמור בהישג יד הוא תקנון הבית המשותף, שיכול להיות מאחד משני סוגים: תקנון מוסכם או תקנון מצוי. תקנון מוסכם הוא תקנון שמסדיר את הזכויות והחובות של בעלי הדירות; בהיעדר תקנון כזה, ברירת המחדל היא התקנון המצוי שבאתר משרד המשפטים, בכתובת http://tinyurl.com/TakanonGov.

2. הכל מתחיל בשקיפות

החוק קובע שכל בעל דירה רשאי לעיין במסמכי הוועד בכל זמן סביר. זה כולל את התקנון המוסכם (אם יש כזה), פנקס ההחלטות, פנקס הכנסות והוצאות, חשבונות, קבלות ודו"חות כספיים חצי שנתיים.

לא מומלץ לנצל את הזכות לשקיפות באופן מופרז ומטריד. אבל במצב שבו יש ויכוח על מה שייעשה או מה שכבר נעשה, הדבר הנכון הוא לבקש לעיין במסמכים הרלוונטיים. לדוגמא, אם ועד הבית טוען בעניין מסוים שהוחלט כך ואתם טוענים שהוחלט אחרת, אז התשובה אמורה להימצא בפנקס ההחלטות (החוק קובע שהחלטה באסיפת דיירים חוקית אם נתקבלה על-פי התקנון ונרשמה).

אם מסרבים להראות לכם את הפנקס, זה לאו דווקא מחוסר שקיפות אלא בהרבה מקרים משום שאין פנקס כזה, ואז הכל פתוח.

3. חובות וזכויות: לפי החלק היחסי

בעלי דירות בבית משותף חייבים להשתתף בהוצאות הנדרשות לתחזוקה ולניהול תקין של הרכוש המשותף. בעצם, מה שנדרש כדי לשמור על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבנייה.

הרכוש המשותף כולל את החצר, המבוא, חדר המדרגות, המעלית, המקלט וכו' - כל מה שיכול לשמש את כל הדירות. הבעלות על הרכוש המשותף והתשלום של מיסי הוועד הם לפי החלק היחסי - היחס בין שטח הרצפה של כל דירה לשטח הרצפה של כל הדירות בבניין.

בהרבה בתים נקבע שהתשלום יהיה זהה, אבל קביעה כזו דורשת הסמכה של בעלי הדירות שנפגעים ממנה (כלומר, הדירות הקטנות יותר). זה אומר שאם הדירה שלכם קטנה יותר אתם יכולים לבקש לשלם פחות, אם כי לא רטרואקטיבית.

4. השתתפו באסיפות דיירים וכנסו כאלה בעצמכם

אסיפת הדיירים או "האסיפה הכללית" צריכה להתכנס לפחות פעם בשנה והיא המעמד שבו מתקבלות החלטות שנוגעות לניהול הרכוש המשותף ולשימוש בו. זה גם המעמד בו מחליטים על הוצאות מיוחדות, מאשרים את החשבונות והדו"חות הכספיים וכמובן - ממנים את הוועד.

כדי שאסיפה תהיה חוקית, צריכים להשתתף בה לפחות חצי מבעלי הדירות ויש למסור עליה הודעה לבעלי הדירות או לתלות במיקום בולט (נגיד, על לוח המודעות של הבניין) לפחות 4 ימים לפני המועד.

שימו לב שההודעה יכולה לקבוע במפורש שאם לא יהיו מספיק נוכחים בשעה הנקובה היא תתקיים בשעה מאוחרת יותר באותו יום, ותהיה חוקית בכל הרכב שהוא. עוד דבר שחשוב לדעת: הוועד חייב לכנס אסיפה אם דרשו זאת הבעלים של שליש מהדירות בבניין לפחות, ואם לא עשה זאת תוך 14 יום מהדרישה יכולים הדורשים לכנס אסיפה בעצמם, ויהיה להחלטותיה תוקף מחייב.

5. השפיעו על סדר היום

לאסיפה כללית צריך להיות סדר יום קבוע מראש ומרגע שנפתחה אפשר לעסוק בנושאים שלא נכללו בסדר היום רק בהסכמה של כל בעלי הדירות. כלומר, אם מישהו לא רוצה שידברו על משהו שאיננו בסדר היום - זה פשוט לא יקרה.

לעומת זאת, כבעלי דירות תוכלו להוסיף לסדר היום של האסיפה כל נושא שתרצו - עליכם פשוט לתלות הודעה על כך באותו מיקום בולט שהזכרנו קודם, יומיים לפחות לפני האסיפה.

6. התנדבו לנהל את האסיפה

בתחילת אסיפה כללית יש לבחור יושב-ראש ומזכיר, ויושב-הראש מקבל במקרים שונים מעמד מועדף. לדוגמא, יושב-הראש רשאי ליזום הפסקה של האסיפה ודחיית המשכה "לתאריך שייראה לו" (כך אומר החוק) בהסכמת רוב רגיל. והכי טוב: אם מתקיימת הצבעה והדעות שקולות, יושב-ראש האסיפה מכריע.

7. התכוננו להצבעות

לא יזיק אם תגיעו לאסיפה אחרי שדיברתם עם בעלי דירות אחרים וראיתם איפה אתם עומדים בעניין שחשוב לכם - מי תומך בדעתכם, מי מתנגד ומי מתכוון או לא מתכוון להגיע.

אם בעל דירה שתומך בכם אינו יכול להשתתף באסיפה הכללית, שכנעו אותו לשלוח בא-כוח (לדוגמא, בן משפחה או הדייר בשכירות). הנ"ל צריך להגיע לפני פתיחת האסיפה ולהציג כתב מינוי חתום על-ידי בעל הדירה.

8. הכירו את נהלי ההצבעה

ככלל, הצבעות באסיפה מתקיימות בהרמת ידיים, אך אם רבע מהנוכחים דורשים זאת היא תתקיים באמצעות קלפי. כמובן, איש לא יודע להקים קלפי חוקית ולכן מהלך כזה לרוב גורם לטרפוד ההצבעה ויאפשר לכם לקנות זמן. כדאי גם לדעת מהו הרוב החוקי הדרוש, המשתנה מהצבעה להצבעה:

* החלפת ספק למערכת גז מרכזית - יותר מחצי מבעלי הדירות.

* שינוי בתקנון - שני שלישים מהרכוש המשותף (לפי שטח רצפה).

* העברת הניהול והתחזוקה לחברה חיצונית ("מתחזק") - שני שלישים מבעלי הרכוש המשותף.

* החלפת מתחזק - יותר ממחצית הרכוש המשותף.

* הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדה לדירה (למשל, הצמדת חלק מהחצר לדירה בקומת קרקע לצורך הרחבה חוקית) - שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף.

9. דרשו הפרדת רשויות

בוועד הבית יכולים להיות חברים 1-5 בעלי דירות, ולכם כמובן יש אינטרס שהכוח יתבזר. רק הביאו בחשבון שאם תדרשו הרחבה של הוועד אתם עלולים למצוא את עצמכם נאלצים לכהן בו. כדאי להציע באסיפה ולשכנע את שאר בעלי הדירות (אפשר להתחיל בזה לפני) להפקיד את מלאכת הניהול של כספי הוועד בידי גזבר שאיננו מכהן בוועד בעצמו. כך מי שיהיה אחראי על גביית הכספים ורישום ההכנסות וההוצאות לא יהיה מי שמחליט על הוצאת הכסף.

10. היו גם צודקים וגם חכמים

הדבר הטוב ביותר שאתם יכולים לעשות כדי להגן על זכויותיכם ועל האינטרסים שלכם, הוא לפעול בצורה מכובדת, מסודרת וחוקית. שלמו את מיסי הוועד בזמן, אל תעשו שום דבר שעלול לפגוע בבעלי דירות או דיירים אחרים, והקפידו לתעד. הכל צריך להיות מתועד - בספרי הוועד או במסמכים כתובים אחרים - לכן כאשר יש ויכוח בנושא מסוים, כדאי לנהל אותו בכתב, כמובן בצורה מנומסת וידידותית ו"למען הסדר הטוב" וכו'.

כאשר מתקבלת החלטה באסיפה ונרשמת, בקשו לראות מה נרשם ושזה מתאים לנוסח ההחלטה. ותזכרו תמיד: סכסוך שכנים הוא עסק לא נעים לכל המעורבים בו. נהגו באדיבות, התחשבו באחרים, וגם כאשר אתם עומדים על שלכם עשו זאת בצורה מכובדת ולא "אישית".

המאמר באדיבות מדריך המקצוענים, המספק פרטים של בעלי מקצוע מומלצים לבית ומידע צרכני מגוון.

http://www.pro.co.il

http://www.pro.co.il