משביחים את הבניין

הסוגיה האחרונה שבה נדון בעניין התקשרות לפי תמ"א 38 היא תשלום היטל השבחה. חיוב בהיטל השבחה נעשה רק מכוח תוכנית מתאר מקומית או מפורטת - ולא מכוח תוכנית מתאר ארצית. למרות זאת, הוועדות המקומיות מחייבות בהיטל השבחה גם בגין בנייה לפי תמ"א 38 (שהיא תוכנית מתאר ארצית).

כמה משלמים?

בהתקשרות לפי תמ"א 38 קבע המחוקק כי יינתן פטור בשיעור 90% מסכום היטל ההשבחה. זהו אמנם פטור משמעותי אולם באזורים מסוימים (כגון מרכז תל אביב, ירושלים וכדומה), 10% הנותרים עלול להגיע למאות אלפי שקלים.

החיוב בהיטל השבחה יוצא כאשר מגישים בקשה להיתר בנייה, המפרט את היקף ניצול הזכויות. בדרך כלל ההשבחה שתחושב בשלב זה תהא גבוהה מאוד, בין היתר משום שבשלב זה כבר ידוע לוועדה המקומית ולשמאי מטעמה, האופן המדויק לפיו עומד היזם לנצל את הזכויות ולחזק את המבנה הקיים. בשלב זה ניתן כבר לאמוד את היקף ההשקעה הכספית שתידרש לשם ביצוע החיזוקים (ועלות החיזוקים מקוזזת מגובה ההשבחה).

הסיבה העיקרית שבגינה שומת ההשבחה גבוהה בשלב זה, היא העובדה שמתייחסים לכל הדיירים (או ליזם) כישות אחת יחידה. כלומר, השמאי מטעם הוועדה מעריך את שווי הזכויות כאילו הן בבעלות אחת וניתנות לניצול מיידי (היות שבשלב זה כבר כל דיירי הבניין פועלים בשיתוף מלא או שמכרו את זכותם ליזם הפועל עצמאית).

מה אפשר לעשות?

1. ניתן לטעון כי שומת היטל ההשבחה צריכה להיעשות לפי שווי הזכויות במועד אישור התמ"א. כלומר, בטרם התאחדו הדיירים בבניין ו/או העבירו את זכויותיהם ליזם. במקרה זה, שווי השוק של הזכויות נמוך משמעותית.

2. לכוון לכך ששטח הבנייה ייגזר מהתמ"א למרות שהוא ניתן לבנייה גם לפי תוכנית מתאר מקומית מוקדמת יותר. חישוב שווי הזכויות לפי התמ"א ייעשה לפי שווי הקרקע בשנת 2005, לעומת שווי הזכויות במועד אישור התוכנית המקומית המוקדמת יותר שבהכרח יהיה נמוך יותר.

הוועדה יוזמת

ייתכן גם כי הוועדה המקומית יוזמת תוכנית מתאר מקומית מפורטת שמיישמת את הוראות תמ"א 38. במקרה כזה הוועדה יכולה לטעון כי זכויות הבנייה לפי התמ"א היו בעלות ערך נמוך במועד אישור התמ"א וכי התב"ע החדשה היא שיצרה את הזמינות לאותן זכויות. במקרה כזה, היטל ההשבחה יהיה גבוה במאות אחוזים מההיטל המוזל (10%) לפי הפטור שמעניקה תמ"א 38.

מה אפשר לעשות?

תנאי לקבלת הפטור מהיטל השבחה הינו קבלת היתר בנייה. ייתכן כי יש אפשרות לחייב בהיטל השבחה רגיל (שאינו בשיעור מופחת של חיוב ב-10% בלבד) ולטעון כי ה"מימוש" על ידי הדיירים נעשה בעת שמכרו את זכויותיהם וזאת בטרם ניתן היתר הבנייה.

היזהרו ממוקשים

לסיכום, סוגיות רבות כרוכות בהתקשרות לפי תמ"א 38 ובהכרח משפיעות גם על הכדאיות שלה. באופן כללי התקשרות כזו מועילה הן לדיירים והן ליזם אולם היא טומנת בחובה מוקשים רבים ויש לקחת בחשבון בעת ההתקשרות עם היזם את כל הנושאים שדנו בהם בטורים הקודמים ובמידת הצורך לפנות לקבלת ייעוץ מבעל מקצוע. בהצלחה!

תודה רבה לשמאי המקרקעין גלעד המאירי (מ"אהוד המאירי - כלכלנים ושמאי מקרקעין") על סיועו בהכנת טור זה.

הכותב הינו עו"ד ורו"ח העוסק במסים, לשעבר בכיר ברשות המסים. האמור אינו תחליף לייעוץ פרטני.