הולילנד היא משל

איזו מקריות. דווקא כשמרחף באוויר החשד לפרשת השחיתות המוניציפאלית הגדולה ביותר בתולדות המדינה, עם השמות העסיסיים ביותר, התמלא השבוע ראש הממשלה, בנימין נתניהו, בגאווה. ב"נאום ההישגים" שלו מול האומה, הוא מציין את אחת מהצלחותיו הגדולות ביותר בתחום האזרחי: העובדה שהצליח להעביר בקריאה ראשונה בכנסת את הצעת החוק החדשה לרפורמה מקיפה בחוק התכנון והבנייה.

צחוק הגורל - כשהציג באחרונה נתניהו את החוק במסיבת עיתונאים מיוחדת, הוא הישיר מבט לעיתונאים ואמר: "אחת ממטרות החוק היא להילחם בשחיתות בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה".

לגמרי במקרה זה קרה זמן קצר אחרי שמפכ"ל המשטרה, דודי כהן, דיבר בוועדת הפנים של הכנסת וסיפר כי גורמים עבריינים חדרו לרשויות המקומיות. לדבריו, בשלוש השנים האחרונות נפתחו 70 תיקים פליליים נגד ראשי רשויות, וכי הדרג המוניציפאלי הוא זה שבקרבו מתפתחת שחיתות ציבורית.

לחזק את הוועדות המקומיות

במרכז חוק התכנון והבנייה החדש עומדים שני עקרונות. הראשון: "תוכנית אחת - ועדה אחת", דהיינו תוכנית בנייה לא תנדוד הלוך ושוב ולמעלה-למטה בין ועדות התכנון השונות. כל תוכנית תתחיל ותסתיים באותה ועדה. עקרון שני: העברת יותר סמכויות אל הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה בערים ובמועצות, תוך החלשה מסיבית של הוועדות המחוזיות, שהמהוות גורם מבקר על עבודתן של הוועדות המקומיות.

ומי הם השולטים בוועדות המקומיות? חברי מועצת העיר. אלה שנבחרו בבחירות המוניציפאליות, ובראשם ראש הרשות המקומית, מועצה או עירייה, שתפקיד יו"ר הוועדה המקומית נתון בידיו, אם ירצה. בדרך כלל הם מאוד רוצים.

סוד כוחם הגדול של חברי המועצה היושבים בוועדות התכנון, וכמובן של היו"ר, הוא בשני מישורים עיקריים. האחד: העצמה ותוספת של אחוזי בנייה בבקשות של יזמי נדל"ן. זה בולט בעיקר בפרויקטים גדולים, שבהם כל הטבה משמעותה עשרות ומאות מיליוני שקלים. המישור השני: החלטה על הנחה או הפחתה או ביטול מלא של היטלי השבחה, שאותם נדרשים היזמים לשלם בגין תוספת אחוזי הבנייה. זה הכסף גדול.

אין עוד תחום, שבו מחזיקה ועדה של נבחרי ציבור בכוח רב כל כך. אין עוד תחום, שבו ראש הרשות, שהוא ראש הוועדה המקומית, מחזיק בכזו עצמה.

ראשי עיר פעלתנים על הכוונת

בתולדות פרשיות הנדל"ן הבעייתיות בולטת בעיקר בערים הגדולות, שבהן מחיר הנדל"ן גבוה. בערים אלה בולטת עובדה מעניינת: הפרשיות מתפוצצות דווקא במקומות שבהם ראש העיר הראה דומיננטיות ואף תוקפנות בהליכים התכנוניים של הוועדה המקומית.

זה נצפה למשל אצל אלי לנדאו, כשהיה ראש עיריית הרצליה והעביר את התוכנית השנויה במחלוקת של מגדלי המגורים במרינה בהרצליה. הבדיקות והתביעות האזרחיות סביב הפרויקט נמשכות עד היום. זה קורה אצל צבי בר, ראש עיריית רמת גן, שמרים בגלוי את הדגל של "עוד ועוד אחוזי בנייה ליזמים", בנימוק של טובת אזרחי העיר. ואהוד אולמרט בירושלים, עם פרויקטים כמו מכירת מגרש ימק"א וכנראה מיזמים נוספים.

בעניין ימק"א יצא בזמנו דו"ח מבקר מדינה חריף, שהאשים את אולמרט בניגוד עניינים בעסקה. בעיר רמת גן, המכונית של צבי בר כבר מכירה את הדרך לגופי התשאול.

תוצאה מעניינת לא פחות היא שמדובר מצד אחד בפרויקטים המתגלים כזוועות אורבניות, ומצד שני הם תמיד מופנים למגזר האלפיון העליון.

שני ראשי ערים בתל-אביב, רוני מילוא ואחריו רון חולדאי, דווקא ברחו במודע מלכהן כיושבי ראש הוועדה המקומית, בדיוק מהחשש שמא ידבק בהם הכתם של קשר בלתי ראוי עם יזמי נדל"ן גדולים.

מינוי נציגים חיצוניים

עכשיו, נחזור לחוק התכנון והבנייה החדש. נכון להיום, לפני כניסת החוק החדש לתוקף, בוועדות המקומיות לא קיימים גורמי בקרה פנימיים, מקצועיים ובלתי תלויים. הבקרה על הוועדה היא רק מצד הוועדות הגבוהות יותר בהיררכיה התכנונית המקובלת היום.

החוק החדש מתהדר בכך שהוא מציע לתקן את המצב על-ידי מינוי נציגי ציבור ייעודיים לוועדות המקומיות - אנשי מקצוע בתחומם. וזאת, כפיצוי על חיסול הבקרה הקיימת היום על הוועדות המקומיות (לא שהבקרה הזו הוכיחה את עצמה עד היום).

אלא שהפתרון שנמצא לבעיה בחוק החדש הוא רק פתרון לכאורה. מימוש העצמת הוועדה המקומית באמצעות חיזוק הביקורת הפנימית של חיצוניים (אולי נציגים סביבתיים, אולי חברתיים, אולי אדריכליים), מצויה כל-כולה בידיו של שר הפנים. החשש הגדול הוא כי במקום חיזוק הוועדות על-ידי גורמים בלתי תלויים, כולל כאלה שמחזיקים בדעה שונה, תתפתח כאן תעשייה כבדה של חלוקת ג'ובים למקורבי השר, מקורבים פוליטית או אישית. וכלל לא משנה מאיזו מפלגה יהיה שר הפנים.

אפשר להוסיף כוח-אדם

פתרון אפשרי, במקום המאות מיליונים שיישפכו בעשור הקרוב על הרפורמה, עד שאפשר יהיה לפעול על-פיה במהירות סבירה, הוא לתקצב מיידית תוספת של כוח-אדם מקצועי ובלתי תלוי לוועדות התכנון. זאת, על מנת לקצר את זמני הטיפול בתוכניות הבנייה ולהשביח את הטיפול.

נכון להיום רוב העיכובים הגדולים בפרויקטים של בנייה נולדים מסיבה מרכזית אחת: יזמים מבקשים תוספת גדולה של אחוזי בנייה תוך כדי שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר). ואז, כאשר יש לדון בשינוי התב"ע, מעבירים את הדיון לוועדה המחוזית, שפותחת אפשרות להתנגדויות הציבור.

החוק החדש של נתניהו, אם יעבור במלואו בכנסת, יעביר את כל הכוח לוועדה המקומית. ליזם יבוא גואל, אבל ההסתבכויות והחקירות רק יגברו.