בלוף הדירות "בהישג יד"

תתחילו להפנים: ברחובות, בנתניה, במודיעין, בראשון לציון ובפתח תקוה - "ערי שינה" קלאסיות, שצמחו בשנים האחרונות רק מפני שהציעו לזוגות צעירים אלטרנטיבה זולה, ממשית, וקרובה יחסית לעבודה בתל-אביב - עולות היום דירות סטנדרטיות של 4 חדרים מיליון שקל לפחות. כדי לקנות בהן דירה, עם משכנתא סבירה, צריך להביא לבנק סכום של כ-400 אלף שקל כהון עצמי מיידי.

המשקיעים מחסלים את הסחורה

אנחנו לא מכירים הרבה זוגות צעירים שיכולים לגייס סכומים כאלו, עוד לפני ההשתעבדות למשכנתא של שנים. לכן משפרי הדיור, שמכרו את דירתם הישנה, או המשקיעים, שמשכו חסכונות מהבורסה, מהווים בשנתיים האחרונות את הרוב המוחלט המזין ומלעיט את שוק המגורים שלנו.

הצרה היא שהם עוברים בקלות את היצע הדירות הדליל. מי שחושב שמחירי הדיור פרצו בשנתיים האחרונות כל מחסום הגיוני, צריך להבין שדירות בישראל אינן עוד מוצר להמונים. נסו לחפש דירה למכירה, כזו שכבר הוציאה היתר בנייה ושתאוכלס בשנה שנתיים הקרובות, באחת הערים שצוינו למעלה או בעיר קרובה יותר לתל אביב. הכל מכור.

וזו המסקנה העגומה: כן או לא בועת מחירים, אין באופק גורם שיוכל להוריד את המחירים בהינתן המחסור הנוכחי. על פי הלמ"ס, כ-39 אלף משקי בית מתווספים מדי שנה לשוק הישראלי. התחלות הבנייה בישראל בעשור האחרון עמדו על 32 אלף דירות לכל היותר.

לכן, עם המלאי הנוכחי והביקוש הקבוע, הקבלנים ומארגני קבוצות הרכישה צריכים בסך הכל להמתין למעט פראיירים תורנים. הריבית של פישר, שבינתיים לא ממש מרקיעה שחקים כדי שתשנה את כללי המשחק, היא בכל מקרה רק קיסם אחד במדורה הענקית.

אטיאס מקים סכר

ורק אריאל אטיאס, שר השיכון, מנסה בכוחותיו הדלים להקים סכר מול גל המחירים הגואה. לפי שעה, למרות המספר המרשים, צריך להבין שמכרזים ל-21,593 יחידות דיור בשמונה חודשים לא שוברים את המשוואה המייאשת של ההיצע והביקוש. אז מבטיחים לנו שיווק של עוד עשרות אלפי יח"ד?

למעשה, כל עוד לא תושג פשרה מול החקלאים אין באמת עתודות קרקע המוניות שניתן להוציא לשוק, מה גם שברק אובמה הקפיא דה-פקטו את הקרקעות הזמינות בירושלים וביו"ש; השר מדבר על שיווק של דירות קטנות וזולות? ראשי הרשויות עומדים על רגליים אחוריות כדי שלא יבנו אצלם לזוגות צעירים שאינם עשירים מספיק; הבטחה למכרזים בשיטת "מחיר למשתכן", שבהם זוכה בקרקע הקבלן המציע מחיר מינימום לדירות לזכאים? ראשי הרשויות לא מעוניינים באוכלוסיות חלשות.

אין בשורה

העיר יבנה, למשל מציעה עתודת קרקע לאלפי יח"ד ואחת הבשורות המרכזיות של משרד השיכון לזוגות הצעירים ולמימוש ההבטחה להוזלת מחירים. במכרז האטרקטיבי שנסגר לפני כחודש הוגשו 117 הצעות לרכישת קרקעות ל-466 יח"ד. המחיר הממוצע לקרקע לדירה עמד על 320 אלף שקל.

מה פירוש דירה לזוגות צעירים ביבנה? לפי התב"ע המקומית, 55% מהדירות חייבות להיות בשטח עיקרי מינימלי של 120 מ"ר. עוד 30% מהדירות בשטח עיקרי מינימלי של 140 מ"ר, וזה לפני ממ"ד של 12 מ"ר. כלומר, במחיר ביצוע מינימלי של כ-5,000 שקל למ"ר, הגענו גם ביבנה למיליון שקל ויותר - בלי בשורה לזוגות צעירים ללא הון עצמי. אז היום יצא שם מכרז לעוד 381 דירות גדולות, בלי תחזית שמשהו ישתנה בגובה ההצעות של הקבלנים.

ובכל זאת, הבשורה היא שכ-300 זכאים יוכלו להשתתף בהגרלת "מחיר למשתכן" ביבנה, שתאפשר להם לרכוש דירה צנועה ב-700 אלף שקל. עוד 30 אלף יח"ד כאלו, ואנחנו מבטיחים שאכן נראה פה ירידת מחירים.