לא תהיה מפולת במחירי הדירות

הלוואי שזה היה כל כך פשוט. מחירי הדירות עולים באופן מוגזם, ואז נגיד הבנק המרכזי פשוט לוחץ על כפתור ומפעיל מנגנון שמוריד אותם בחזרה. רק מה? הירידה הזו יכולה הרי להיות הרת אסון לבנקים - שהעמידו בשנתיים האחרונות אשראי לקבלנים ולרוכשי הדירות על סמך המחיר החדש, מה שכמובן אמור להבהיל אותנו - גם ברמה של משק וגם ברמה של מדינה.

לכן, בנק ישראל דואג כעת קודם כל לבנקים. החמרת תנאי המימון והגדלת ההפרשות בגין הלוואות לדיור יצננו את להיטות הבנקים לפעול בענף הכי לוהט במדינה, ויכווצו ממילא גם את מספר השחקנים והפרויקטים החדשים שיצוצו בקרוב ברחבי המדינה.

תשכחו מירידה

את החוסן של הבנקים זה כנראה מבטיח; בד בבד זה גם יצמצם את אספקת הדלק שהזינה את השתוללות היזמים, הקבלנים ומארגני קבוצות הרכישה על כל מגרש ומגרש. אבל זו לא בשורה של ממש לאלפי הצעירים שמחכים לראות מחיר שפוי יותר לדירה. הצעדים האחרונים רק נועדו למנוע את התפוצצות הבועה - שאותם אלפים מחכים, כאמור, לפקיעתה.

במציאות הנוכחית, וחרף כל הדיבורים על הריבית כקריטריון מרכזי וכמעט יחיד, כדאי כנראה לשכוח מירידה בביקוש שתעקוף את הירידה בהיצע ותטה בחדות את המחירים כלפי מטה. על פי נתוני בנק ישראל, ריבית המשכנתאות הממוצעת ב-2007 הייתה 4.14%. בשנה שעברה עמדה על 2.37% - ירידה דרמטית בשיעור של 43%. מה קרה להיקף העסקות? כמעט כלום.

ב-2007 נחתמו בסך הכל 98,270 עסקות ביד ראשונה וביד שנייה, מהן 31% רכשו דירה להשקעה. ב-2009 הסתכם סך העסקות ב-101,730, מהן כ-33% שרכשו דירה להשקעה. חרף כל הדיבורים על השפעת הריבית, מסתבר שהביקוש לדירה - ודאי בתקופת אי-ודאות בשווקים החלופיים כמו שאנחנו רואים היום - נותר כמעט קבוע.

המפולת לא בפתח

לכן, מתסכל ככל שזה ישמע, אנחנו לא רואים כיצד הצעד הדרמטי של בנק ישראל משנה מהותית את היחס הקריטי בין הביקוש להיצע. לכל היותר, הוא יוריד את הביקוש (של אלה שלא יעמדו בגובה הריבית החדשה או בשיעור הנדרש מול שווי הנכס), בדומה לירידה מתאימה שתתרחש גם בעקומת ההיצע.

הרי למארגני הקבוצות יש רשימה סגורה, למרבית הקבלנים יש דירות ספורות במלאי ומוכרי דירות היד-שנייה צריכים כמה שיותר תמורה בכדי לשדרג לדירה הבאה.

קשה לבנות גם על המשקיעים - שכאמור, עשרות אלפים כאלה הצטרפו לשוק מדי שנה - שיזרקו כעת סחורה ויפילו מחירים, בה בעת שהנכס מניב להם מדי חודש תשואה לא רעה.

הימור שלנו: המומנטום אולי ייעצר, אבל המפולת לא בפתח. לא במהרה נחזור לראות דירות של 800 אלף שקל בנתניה או בפתח תקווה. וזה, אגב, בדיוק מה שרוצה גם המפקח על הבנקים.