תוך כמה זמן תקנו ותמכרו דירה?

צריך לקרוא את הסקירה שהוציא אתמול משרד האוצר כדי להבין איך מתארים בועה ב-3,000 מילה מבלי להזכיר אפילו פעם אחת את המילה המפחידה. הסקירה הזו אמורה לשכנע את המבקרים הגדולים מדוע היה חשוב כל כך למפקח על הבנקים להחזיר את שוק הדיור לכללי האצבע הוותיקים והבטוחים של פעם. אלה שלימדו אותנו, בין השאר, שלא קונים דירה ללא 50% הון עצמי. עניין של סיכון ותשואה. גם אם זה בא על חשבון חסרי דיור וזוגות צעירים.

רק בדצמבר האחרון פרסם הטכניון מחקר, עוד מחקר, שהוכיח שמבחינה כלכלית, למשקיע הנבון עדיף לשכור דירה ולא לקנות אחת. בפעם המי-יודע-כמה הוכח כלכלית שבתום 20 שנות שכירות והשקעת ההון העצמי שלנו בבנק באפיקים השונים נהיה עשירים יותר מהאלטרנטיבה - העברת ההון העצמי לטובת רכישת דירה ותשלום משכנתא על פני אותן שנים.

רק מה, בשנתיים האחרונות כל התחשיבים הכלכליים התרסקו בבת אחת. מי ששמר את ההון העצמי באפיקים הסולידיים כמעט לא רשם תשואה. מנגד, מי שרכש דירה, גם ב-80% משכנתא, ראה את מחירה מאמיר בעשרות אחוזים ורשם רווח הון שהוא לא היה חולם עליו גם ב-20 שנות שכיר ממוצע.

מיליונרים בן רגע

אבל הרבה יותר מזה. משקיע מתוחכם שהיה לו לפני שנה או שנתיים 100% הון עצמי לרכישת דירה והוא החליט לפרוס אותו ל-5 רכישות ממונפות ב-80% (20% הון עצמי לכל דירה) הפך למיליונר ורץ לספר לחבר'ה, שרצו לעשות גם הם סיבוב מהיר באחד השווקים הכי רותחים בעולם.

זה הנתון הכי מבהיל בסקירה שהוציא היום מינהל הכנסות המדינה: אם ב-2007 עמד פרק הזמן הממוצע בין רכישה למימוש דירת מגורים על קרוב ל-13 שנים, ועל ממוצע של מעט יותר מ-10 שנים ב-2008, לאורך 2009 צנח משך ההחזקה עד לפרק זמן של 3.7 שנים בלבד ברבעון האחרון.

והשיא: חמישית מהמשקיעים שמכרו את הדירה ברבעון האחרון של 2009 עשו זאת בתוך חצי שנה בלבד מאז הרכישה (כדאי לקרוא פעמיים את המשפט האחרון).

לא מעט אנשים הפכו למיליונרים בן רגע - בזמן שהשכר הממוצע, אגב, של רוכשי הדירות ובכלל, רק נשחק בהדרגה. זאת, מהשקעה שלפני שנתיים דיברה במונחי תשואה חודשיים ושנחשבה אצל רובנו לאפיק סולידי ויציב יחסית (4%-5% במונחים שנתיים). על פי נתוני האוצר, מי שהחזיק דירה במשך חצי שנה באזור תל אביב בשנה האחרונה - והיו כאמור המונים כאלה - רשם תשואה נומינלית ממוצעת של 23%. באזור באר שבע מדובר על תשואה של 28% בחצי שנה.

ומדובר רק בתשואה הנגזרת מעליית מחירי הדירות. אם המשקיע לקח כאמור הלוואה בשיעור של 80%, סביר להניח שהוא הכפיל את כספו (ההון העצמי שנדרש להשקעה, מול הכסף שנותר לו לאחר המימוש והחזרת ההלוואה לבנק) בתוך 6 חודשים בלבד.

דוגמה: מי שקנה דירה ב-600 אלף שקל בבאר שבע כשבידו 120 אלף שקל בלבד (20% הון עצמי), מכר אותה אחרי חצי שנה ב-780 אלף שקל (30% עלייה) והחזיר לבנק פחות מ-490 אלף שקל (נניח הלוואה בריבית שנתית בשיעור 2%-3%), רואה כיצד קופתו - שלפני שנה היו בה 120 אלף שקל בלבד - תפחה ב-290 אלף שקל.

וזה אם הוא קנה רק דירה אחת.

פקיד הבנק אינו חבר

אלה הסיפורים שבבנק ישראל הכירו ממיאמי ומלאס וגאס של 2006. אלה חטאי המינוף שקראנו עליהם בסיפורים על לבייב ותשובה. את זה כל כך חשוב היה למנוע.

והזוגות הצעירים? צר לנו, אבל אין שום היגיון שעם 300-400 אלף שקל מההורים/צ'קים מהחתונה/חסכונות תחליטו לקנות דירה בתל אביב או אפילו בקרית אונו. ואם עוד לא הבנתם, הפקיד בבנק למשכנתאות אינו נדבן או חבר.

רק שתהיו בעניינים: על הלוואת משכנתא בסך 800 אלף שקל לתקופה של 20 שנה, בריבית הגיונית בשיעור 4.5% (והיא בוודאות תחזור לפחות לרמות הללו ב-20 השנים הבאות), תשלמו מדי חודש מעט יותר מ-5,000 שקל - מה שבסוף התקופה יסתכם ליותר מ-1.214 מיליון שקל. הבנק, אם לא הבנתם, גזר עליכם קופון בסך 414 אלף שקל.

מה האלטרנטיבה? או לגור בשכירות, כמו שעושים, למשל, יותר מ-50% מהישראלים הגרים היום בתל אביב. או - תחזיקו חזק - להחליט לרכוש דירה ישנה ביקנעם, בחדרה או בבאר שבע, עם 40%-50% הון עצמי ו-50%-60% הלוואה שפויה.