השמאי הממשלתי יקבע גובה הפיצוי על הפקעות תת-קרקעיות

עד כה, עניין ההפקעה והיכולת להשתמש בעומק האדמה עורר שאלות משפטיות סבוכות ביותר, בעיקר בפרויקטים כמו מנהרות הכרמל בחיפה והרכבת הקלה בגוש דן

לראשונה בישראל קבע השמאי הממשלתי הראשי שבמשרד המשפטים, אייל יצחקי, עקרונות פיצוי בגין הפקעה של שטחים תת-קרקעיים. העקרונות הללו יסייעו בהסרת אחד המכשולים המרכזיים בהם נתקל בשנים האחרונות ענף התשתיות.

עד כה, עניין ההפקעה והיכולת להשתמש בעומק האדמה עורר שאלות משפטיות סבוכות ביותר, בעיקר בפרויקטים כמו מנהרות הכרמל בחיפה והרכבת הקלה בגוש דן. בהיעדר עקרונות הפיצוי בגין הפקעה של שכבות עומק, הפכה שאלת הפיצוי לחסם בפני גורמי התכנון וגורמי פיתוח התשתיות.

אולם לנוכח המגמה הכלל-עולמית של פיתוח תשתיות אזוריות ולאומיות במרחב התת-קרקעי, בעיקר לבניית מנהרות למעבר כלי רכב, גיבש יצחקי עקרונות לפיצוי בגין הפקעת תת-קרקע מבעלים פרטיים לצרכים ציבוריים.

העקרונות שנקבעו נועדו לעשות אבחנה בין סוגי הנכסים שמתחת לקרקעותיהם נבנים פרויקטים של תשתיות תת-קרקעיות. כך, הפיצוי לבנייה צמודת קרקע למגורים הוא באחוזים הגבוהים ביותר ואילו הפיצוי לנכסים בבנייה רוויה למגורים הוא באחוזים נמוכים יותר. נכסים עסקיים, כמו מבני משרדים, תעשייה ומסחר, זכאים לפיצויים נמוכים אף יותר.

למשל, העקרונות קובעים כי הפיצוי בגין הפקעה למנהרה רדודה (עד 16 מטר עומק) שאינה גורמת לפגיעה בשימוש העל-קרקעי, יהיה של כ-5% משווי בית המגורים צמוד הקרקע שמתחתיו היא עוברת, ו-3% משווי הנכס בבנייה רוויה. לעומת זאת, בהפקעה של מנהרות עמוקות (50 מטר עומק) יהיה הפיצוי נמוך משמעותית עד כדי חצי אחוז משווי הבית צמוד הקרקע, ו-0.3% משווי נכס בבנייה רוויה.

במקרים שבהם המנהרה גורמת לרעשים ולוויברציות או מונעת ניצול של זכויות בנייה, הפיצוי יהיה גבוה יותר, בהתאם לכללים שנקבעו.

העקרונות לקביעת שומת הפחתת השווי נקבעו לפי הערכת הפגיעה שנגרמת לבעלי הזכויות במקרקעין כתוצאה מייעודה של תת-הקרקע לשימוש ציבורי ומהפקעתה, תוך השוואה בין שווי הקרקע לפני לבין שווייה אחרי.

העקרונות נקבעו לפי הדעה השמאית הרווחת באשר לשיעור הפחתת השווי המזערית ובהתחשב בחוק ריבוע המרחק וברמת הפרטיות האופיינית בנכס.

זאת בהתבסס על כך שגישות השומה המסורתיות לא מתאימות לחישוב ההפחתה בשווי הקרקע מאחר שלא מתקיים שוק של זכויות בתת-קרקע.