החברות הקטנות ייפגעו, הגדולות ייהנו

הדיון בנושא מחירי הדירות בישראל הפך לתחביב לאומי. נדמה שלכל בר דעת, מוסמך או לא, יש דעה נחרצת לגבי הכיוון שאליו ילכו המחירים. כולם בוחשים בקלחת הרותחת של המחירים - פוליטיקאים, פקידי מדינה בכירים, כלכלנים, קבלנים ונציגי הרוכשים עצמם.

עובדה אחת אין עליה עוררין, והיא כי הנהנות העיקריות מעליית המחירים בשוק המגורים הן חברות הנדל"ן העוסקות בתחום. מעניין לבחון מה צפוי לקרות לחברות אלו לאור ההתפתחויות האחרונות בתחום הרגולציה הנוגעת לשוק הדיור.

בשנת 2009 היה שר השיכון אריאל אטיאס הראשון שקפץ לתוך זירת המחירים. אטיאס שם עצמו, לפחות תקשורתית, בחזית ההגנה על רוכשי הדירות בהודיעו השכם וערב על האצת הפשרת קרקעות לאלפי יחידות דיור.

למרות הכיוון החיובי של השר וניסיונו לטפל באחד משורשי הבעיה, והיא בעיית ההיצע, הרי שהאפקטיביות של צעדים אלו לא הוכחה עדיין (ולראיה המחירים עדיין עולים) משום שחלק ניכר מהקרקעות הופשר לא באזורי ביקוש דומיננטיים, והגדלת היצע בכמויות הנדרשות בישראל דורש פעולה אינטנסיבית, רבת שנים ורחבת הקף.

בחודשיים האחרונים נכנס לזירת המחירים גורם חדש: המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו. המפקח נגע בתחום המגורים פעמיים, ולצורך הדיון נתחיל דווקא מההתערבות האחרונה בסוף מאי, בה חזקיהו בחר להפעיל את סמכויותיו כדי להשפיע על צד הביקוש ובאופן ספציפי על נוטלי המשכנתאות.

להביא הון מהבית

המפקח פרסם טיוטת החלטה אשר מגבילה את הבנקים בשיעור המשכנתא שהם מעניקים לרוכשי דירה מ-70% מערך הדירה ל-60% בלבד. לחילופין הבנקים אשר יעניקו משכנתא בשיעור של 60% עד 70% יחויבו להגדיל את ההפרשה של ההון העצמי שהם מרתקים כנגד משכנתאות אלו לעומת המצב כיום (קרי את "הלימות ההון" של הלוואות אלו), דבר שמעשית ייקר את המשכנתא עבור הצרכן שאליו יגלגלו הבנקים עלות נוספת זו.

בכל מקרה, הצעד האמור, על שני יישומיו, משמעותו ייקור רכישת הדירה עבור הצרכנים - אם בסכום ההון העצמי שיידרש מהם להשקיע ברכישה (תוספת של 10% מערך הדירה), או בייקור ההחזר החודשי. אין ספק כי צעד שמייקר את עלות רכישת הדירות אמור להשפיע במידה מסוימת על צד הביקוש. כמה ועל מי בדיוק, זו שאלה אחרת. סביר להניח כי על רוכשי דירה ראשונה למגורים הצעד צפוי להשפיע במידה מסוימת משום הצורך לספק הון עצמי גבוה יותר, ולא לכל הרוכשים תוספת זו נמצאת בהישג יד.

להערכתנו, ההשפעה העיקרית תהיה על רוכשים מהמעמד הסוציו אקונומי הבינוני-נמוך, וזאת לעומת רוכשי הדירות היקרות יותר שאצלם ככל הנראה לא נראה ירידה מהותית בביקוש. בכל מקרה, היכן שתתרחש ירידה בביקושים ההשפעה הברורה צפויה להיות התמתנות ואולי אף ירידה מסוימת במחירים.

אם ננסה להסיק מניתוח זה מה תהיה ההשפעה על חברות הנדל"ן, הרי שאנו סבורים כי זו תשפיע יותר על החברות הבינונית-קטנות הפועלות ברמה אזורית יותר, שעיקר פעילותן בפריפריה ובפלח הדירות העממיות יותר. לעומת זאת, ההשפעה פחותה יותר על חברות גדולות יותר, אשר להן פיזור רחב מבחינת אזורי פעילות ועל כן יש להן "הגנה" מפגיעה אפשרית בביקושים באזורי הפריפריה בדמות הפעילות שלהן באזורי הביקוש - בעיקר גוש דן והשרון - אשר לא צפויים להיות מושפעים מהותית לדעתנו מהשינוי בתנאי המשכנתאות.

כפי שהטבלה המצורפת מראה, אפריקה מגורים מוטה מאוד לבנייה באזורי ביקוש (ניכר גם במחיר הדירות הממוצע), ועל כן חשופה פחות לשינויים במחירי דירות עקב הקשחת תנאי המשכנתאות. י.ח דמרי, שמוטה יותר לפריפריה, עלולה להיות מושפעת באופן מורגש יותר.

היוזמה השנייה של המפקח על הבנקים, שבה נקט בפברואר, נוגעת להנחיות חדשות לבנקים בנוגע לקבוצות רכישה (אשר בונות 10 דירות ומעלה). חזקיהו הורה לבנקים להעלות את יחס הלימות ההון לאשראי הניתן לאותן קבוצות מ-4.2% (היחס של האשראי לקבלנים רגילים) ל-12% (היחס עבור אשראי בסיכון הגבוה ביותר). צעד זה מהווה מכה קשה ליכולת המימון של הקבוצות, שעל פי הערכות הגיעו בשנת 2009 לסך של 10%-15% מהאשראי הבנקאי שניתן לתחום הבנייה למגורים בישראל.

הקבוצות פחות כדאיות

כשבוחנים את ההשפעה הצפויה של הנחיות אלו עולה, כי הן הופכות את העסקאות הללו לפחות כדאיות כלכלית וליותר מסוכנות עבור משתתפיהן. סביר להניח כי קבוצות שאינן מספיק איתנות פיננסית, אינן בעלות מספיק ניסיון בתחום וסובלות מכשלים תכנוניים וארגוניים, יתקשו יותר לקבל מימון.

בשבועות האחרונים, עם או בלי קשר להנחיות המפקח, אנו מתחילים להבחין בתופעה של סגירת קבוצות רכישה בשלבים שונים לפעילותן. תופעה זו, אם תתרחש בהיקף רחב מספיק, צפויה לצנן מעט את מחירי הקרקעות וכנגזרת את מחירי הדיור הסופי.

בכל הנוגע להשפעה על חברות הנדל"ן, הרי שגם כאן נדמה שההשפעה תתחלק בין החברות הגדולות הארציות ובין הקטנות והפועלות בפריפריה. הסיבה לכך היא שפעילות קבוצות הרכישה מתרכזת בעיקרה באזורי הביקוש. קבוצות אלו הפכו בשנים האחרונות למתחרות בעלות השפעה ועל כן היחלשותן עשויה להשפיע באופן חיובי על החברות. לעומת זאת, החברות המקומיות באזורי הפריפריה צפויות להיות אדישות יותר למהלך של חזקיהו, משום שכאמור קבוצות הרכישה לא היוו פקטור מהותי עבורן.

על כן, מסיכום הדברים עולה תמונה מעניינית של שני מהלכים שונים של אותו רגולטור אשר מבקש להשיג מטרות דומות בשניהם - צינון מחירי הדיור תוך צמצום סיכוני הבנקים, אולם באמצעים שונים אשר ההשפעה המצטברת שלהם על חברות הנדל"ן השונות אינה חד כיוונית ובשורה התחתונה, גם אם לא במכוון, משחקת לידי החברות הגדולות והחזקות ממילא.

בכל מקרה, לדעתנו אין ספק כי הצעדים האחרונים של המפקח אינם אלא צעד ראשון, מתוך סדרת צעדים משקיים לצינון שוק המגורים.

הכותב שותף במחלקת כלכלת שווי בחברת הייעוץ הכלכלי והמימוני, גיזה זינגר אבן. בעיבוד הנתונים סייע עמיחי כפיר, אנליסט בכיר.