חדשות רעות ליושבים על הגדר בשוק הנדל"ן: אין כמעט מוכרים - דירת 3 חדרים בת"א נושקת ל-2 מיליון שקל

מדד גלובס-הומלס מבשר רעות לזוגות הצעירים: המחצית הראשונה של 2010 מסתיימת בלי הרבה תקוות לירידה במחירי הדירות ■ גם ראשל"צ רותחת: מחיר דירת 3 חדרים קרוב ל-1.1 מיליון שקל ■ והתשואה על השכירות בת"א? כ-3.1% בלבד

בשורה רעה לזוגות הצעירים ולרבים וטובים הממתינים "על הגדר" לירידות מחירים: מי שחיכה ליציאת האוויר מ"בועת מחירי הדירות" עלול לגלות שהאוויר מתחיל לצאת דווקא מההכרזות הבומבסטיות של קובעי המדיניות היושבים בירושלים, שהצהרותיהם לגבי הורדת מחירי הדירות מתחילות לאבד גובה ומומנטום בשוק המגורים.

נתוני המחירים המבוקשים לדירות באתר הומלס בהחלט אינם משקפים אווירה של פאניקה והורדות מחירים בולטות בקרב מוכרי הדירות. כמעט אף אחד מכל 14 האזורים שנבדקו בחודש האחרון לא הצליח לייצר מגמה אחידה וברורה, ודאי לא של ירידות. בתל אביב ובראשון לציון נמשכת מגמה זוחלת של עליות מחירים בכל הסגמנטים (דירות 3,4 ו-5 חדרים) ואילו ברמת גן - גבעתיים וכן בנתניה והסביבה נרשמה ירידת מחירים.

על רקע התחלות הבנייה הנמוכות של דירות חדשות, שינוי מגמה משמעותי בשוק הדירות יקרה ככל הנראה רק במידה וייוצר לחץ אמיתי של מוכרים בשוק ה'יד השנייה', מול ביקושים נמוכים יחסית, שישכנעו את המוכר להתפשר על רמות המחירים. רק שכרגע, כשהריביות עדיין בשפל - של המשכנתאות מחד ושל אפיקים ההשקעה הסולידיים מאידך - אין תמריץ משמעותי שיגרום למחזיקי הדירות לממש.

בכל הנוגע למחיר האבסולוטי של הדירות המבוקשות, כדאי לשים לב לשוק הלוהט של תל אביב, שם קרוב המחיר המבוקש על דירות 3 חדרים ב-5,000 שקל בלבד ממחיר פנטסטי כמעט של 2 מיליון שקל. בינואר, עם השקת מדד גלובס - הומלס, המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים בת"א "הסתפק" ב-1.917 מיליון שקל.

ומי שהצטרפה במהלך במחצית הראשונה של 2010 למועדון היוקרתי של דירות 3 חדרים ביותר ממיליון שקל היא ראשון לציון - שצמחה ממחיר מבוקש של 962 אלף שקל בדצמבר 2009 ל-1.07 מיליון שקל ביוני האחרון.

מחיר מבוקש לדירת 4 חדרים בחודש יוני
 מחיר מבוקש לדירת 4 חדרים בחודש יוני


תל אביב הפוכה

בכל הנוגע לתשואות על השכרת דירות, סקירת החצי השנה האחרונה מלמדת שהתשואה המתקבלת על דירות קטנות התכווצה מעט והתקרבה לזו של דירות גדולות יותר, אולי בשל הרכישה המאסיבית של דירות קטנות להשקעה שייצרה יותר תחרות על כל שוכר.

באופן כללי, התשואות כמובן יורדות ככל שהדירה גדולה (ויקרה) יותר והפריפריה ממשיכה להציג תשואה ברוטו "על הנייר" הגבוהה ביותר - בהנחה שנמצא השוכר, שהוא משלם מידי חודש בחודשו ושהוא מחזיר את הדירה במצב ראוי ותקין.

בתל אביב נמשכת האנומליה, אולי תוצאה של יותר מדי דירות קטנות ומחולקות שהופכות את הדירות הגדולות לנדירות ואטרקטיביות: התשואה על דירה של 3 חדרים תעמוד על 3.08%, היא תעלה ל-3.17% בדירת 4 חדרים ועל דירת 5 חדרים ניתן כבר להשיג תשואה של 3.3%.

מדדי מחירים ותשואות יוני 2010
 מדדי מחירים ותשואות יוני 2010

מתודולוגיה:

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988