מחיר (מופקע) למשתכן

מד המילים "מחיר למשתכן" עלה לאחרונה מהאוב כנוסחת קסם חדשה-ישנה לצינון שוק הדירות המקומי (מדובר בפתרון שנקבע בממשלה כבר ביוני 1997 ולא ממש תפס גובה). במארס אמר שר השיכון, אריאל אטיאס, כי "השילוב של שיווק אלפי יחידות דיור עם כך שחלקן ישווק במחיר קבוע מראש על פי שיטת מחיר למשתכן חייב לעשות את העבודה ולהוריד את מחירי הדירות". במשרד אפילו אמרו שמדובר במסלול שמציע מחירי דירות במחירים נמוכים ב-10%-30%.

הכי יקר

רק מה, שגם פה אין מתנות חינם, לפחות לא מבחינת משרד האוצר, שמסרב לבקשות שר השיכון להוריד מעט את מחירי הקרקע במכרז.

קחו למשל את העיר יבנה. במארס האחרון הסתיימה שם שורה של מכרזי קרקע בהיענות שיא - 117 הצעות הוגשו לקרקע המיועד ל-466 יח"ד, שנמכרו בסופו של דבר במחיר ממוצע של 320 אלף שקל קרקע לדירה. שפיר, למשל, זכתה במכרז הגדול ביותר ל-156 יח"ד במחיר של 34.6 מיליון שקל, שיחד עם הוצאות הפיתוח בסך 15.8 מיליון שקל מביא את סכום הזכייה ל-50.4 מיליון שקל - 320 אלף שקל לדירה.

איך מתמודדים עם כאלה מחירים ועם כאלה ביקושים אפילו ביבנה? משרד השיכון הוציאו מכרז "מחיר למשתכן" במסגרתו יזכה היזם שיציע את מחיר הדירה הסופי הזול ביותר למתחם של 156 דירות, לא רחוק מהמקום שבו זכתה שפיר בכמות זהה.

ומה מחיר המינימום ב"מחיר למשתכן"? מחיר הקרקע נקבע על 36.8 מיליון שקל והוצאות הפיתוח עומדות על סך של 16.3 מיליון שקל - גבוה בשני הפרמטרים ממה ששילמה שפיר (שגברה על עשרות הצעות אחרות) ובסך הכל 340 אלף שקל קרקע לדירה. צריך להבין שמבחינת האוצר, כדי שרוכש דירה לא יגזור קופון מהיר על הקרקע, מכרזים כאלה מתנהלים במחיר מינימום בגובה 100% הערכת שמאי, לעומת 50% הערכת שמאי במחירי המינימום של מכרזים רגילים במינהל. כלומר, יזם שאמור לגשת למכרז, המיועד לאוכלוסייה חלשה ומעוטת יכולת, צריך להתמודד עם ערך קרקע גבוה מזה ששילמו יזמים שזכו במכרזים הרגילים שהסתיימו לפני שלושה חודשים ושצריכים לצאת יחד לשיווק להמונים.

לדברי חנן מור, יו"ר ומנכ"ל קבוצת חנן מור, הבונה פרויקטים באזור יבנה ובשפלה, "יש הזדמנות אמיתית להקל על רוכשי דירות באמצעות מכרזי מחיר למשתכן שיוזילו את מחיר הדירה - שנגזרת שלו הוא מחיר הקרקע. רק שלמעשה, קביעת מחיר קרקע ופיתוח גבוה יותר ממחיר השוק חוסמת שוב את ההזדמנות של זוגות צעירים להגיע לדירה". יקי אמסלם, מבעלי חברת הבניה אלמוג כ.ד.א.י שזכתה לאחרונה במכרז ביבנה לפי 325 אלף שקל ליחידת קרקע, מסר כי "ערכי הקרקע במזומן כולל הפיתוח רק עולים ממכרז למכרז, גם אם מדובר במחיר למשתכן".

השורה התחתונה ברורה: מחירים נמוכים, אם וכאשר יושגו בפרויקט "מחיר למשתכן" ביבנה - פירושם בעיקר דירות באיכות נמוכה יותר ובשטח קטן יותר. פשוט כי הקרקע עלתה יותר ופה וגם פה יזם יצטרך לגזור את הרווחיות שלו, שאמנם צפוי שתהיה יותר נמוכה.

ממשרד השיכון נמסר כי השמאי הממשלתי פועל באופן עצמאי ומעדכן את השומות שלו בהתאם לתוצאות בפועל כמתחייב. במשרד ציינו, כי הגישו לאוצר הצעה להפחית את מחיר הקרקע במכרזי מחיר למשתכן ל-50% בלבד מהשומה, "ובשלב זה עדיין לא חלה התקדמות בנושא, אולם בכוונת המשרד להמשיך ולפעול לקבלת החלטה זו".

באוצר מסרו כי התחרות במכרזי מחיר למשתכן צריכה להתנהל "באמצעות הקטנת הרווח של היזם, ולא על ידי סבסוד ישיר של הדירה באמצעות הקרקע".

לדברי האוצר, "מאחר ומחירי הקרקע במכרזי מחיר למשתכן מתבססים על שמאויות שנעשו בעבר, בתקופה של עליית מחירי הקרקעות כפי שאנו חווים כעת, ממילא נוצר סבסוד מסוים של מחירי הדירות על חשבון הקרקע"