חידוש בשמאות מקרקעין: "שווי רגולטורי"

במאמר קודם שפורסם במוסף זה הצגתי את השינוי המתוכנן בהצעת חוק התכנון והבניה באשר לחישוב היטל ההשבחה, ולפיו החישוב ייעשה בהתבסס על ערכי המקרקעין במועד המימוש. הוראה נוספת, שולית לכאורה, נקבעה באשר לקביעת שווי "מצב הקודם" של מקרקעין אשר שוויים מגלם פוטנציאל לשינוי ייעוד.

סעיף 424(ב) להצעת החוק קובע, כי שוויה של קרקע במצב התכנוני הקודם יהיה כפי שוויה של קרקע בעלת מאפיינים דומים, ואשר מצבה התכנוני דומה למצב התכנוני הקודם שחל על המקרקעין להם מחושבת ההשבחה, ואשר לא צפויה להתאשר בה תוכנית משביחה ב-20 השנים הקרובות.

בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר, שההוראה מטרתה לנטרל ציפיות שוק ההולכות ומתגבשות ככל שההליך התכנוני להשבחת המקרקעין מתקדם, תהליך המונע הערכה מדויקת באשר להשבחה במקרקעין שמקורה בפעילות השלטונית.

לו חפצו מנסחי הצעת החוק לנטרל ציפיות שמקורן בהליך התכנוני, יכולים היו הם להסתפק ברישא של הסעיף ולהימנע מקביעת הוראה באשר לתקופת דחייה של 20 שנה. ויובהר: קביעתה של תקופת הדחייה, כמוה, במידה רבה, כהוראה לשמאי באשר לשווי הראוי של המקרקעין ב"מצב הקודם", ולמעשה, תחת גישת שווי השוק הנהוגה, בחרו מנסחי הצעת החוק בגישה שמאית חדשה לקביעת שוויים ב"מצב קודם" של מקרקעין שכאלה - גישת "השווי הרגולטורי", המאפשרת למנסחי ההצעה לקבוע, במידה רבה, את השווי הראוי של המקרקעין. מדוע 20 שנה דווקא? האם אין להבחין בין המקרקעין על-פי מידת קירבתם לאזורים מפותחים? האם "הרפורמה" לא אמורה לקצר הליכי תכנון? שאלה.

מבלי לפרט התחשיבים השמאיים, הרי שניתן לקבוע, באופן כללי, כי ככל שתקופת הדחייה עד לאישורה של תוכנית משביחה ארוכה יותר, כך שווי המקרקעין ב"מצב קודם" נמוך יותר והיטל ההשבחה שייקבע, לכשיושבחו המקרקעין, יהא גבוה יותר. כמו כן, מאחר וסביר כי הרוכשים מביאים בחשבון את היטל ההשבחה שיידרשו לשלם לאחר אישור התוכנית המשביחה, הרי שלאור הגידול הצפוי בתשלומי היטל ההשבחה שיחולו על מקרקעין שכאלו, סביר שהמחיר שיהיו מוכנים רוכשים פוטנציאליים לשלם יהיה נמוך יותר.

מכאן, שבכל אותם מקרקעין ששוויים כיום מגלם ציפייה לשינוי ייעוד בפרק זמן הקצר מ-20 שנים, יש להניח כי המחיר שרוכש יהיה מוכן לשלם עבורם יהיה נמוך משוויים כיום.

במצב דברים זה, לבד מהפגיעה האפשרית בקניין בעלים נוכחיים של מקרקעין שכאלו, והסטה של תקבולי מיסים מקופת המדינה לקופת הוועדות המקומיות (הפחתת תשלומי מס רכישה ומס שבח וגידול בתשלומי היטל השבחה), סביר כי תיפגע סחירותם של המקרקעין ואולי אף תוקפא הפעילות המסחרית בהם, עד למציאת נקודת שיווי משקל חדשה בין המחיר המבוקש למוצע.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועו"ד במשרד אגמון ושות'.