התנגדות שכנים לבנייה לפי תמ"א 38

תקציר: הקושי העיקרי ואולי המשמעותי ביותר במימוש תמ"א 38 טמון בצורך בקבלת הסכמת דיירי הבניין לביצוע הפרויקט. לצד קושי זה מצוי קושי נוסף, בדמות התנגדויות שכנים המתגוררים בבניינים סמוכים.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008 (להלן: "חוק החיזוק"), קובע מנגנון המאפשר לדיירים החפצים במימוש תמ"א 38 להגיש תביעה למפקח על המקרקעין כנגד הדיירים המתנגדים, ומעניק למפקח את הסמכות לאשר במקרי מסוימים את ביצוע תמ"א 38 חרף העדר הסכמה של כלל הדיירים. אולם, בכך לא תמו צרותיהם של המבקשים לממש את התמ"א, שכן הם צפויים להתנגדויות גם מקרב דיירים המתגוררים בבניינים סמוכים, אשר כמובן חוק החיזוק אינו רלוונטי לגביהם.

ועדת הערר של מחוז המרכז דנה באחרונה בערר שהוגש על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, לאשר בקשה למימוש זכויות לפי תמ"א 38 הכוללת תוספת 4 דירות, חדרים על הגג, מעלית ודירה נוספת בקומת העמודים (ערר 64/10).

העוררים, בעלי זכויות בפנטהאוז בבניין סמוך, התנגדו לבקשה וטענו בין היתר: 1. לא ניתן לנצל את הזכויות לפי תמ"א 38, משום שבחלקה קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות לבניית חדרי גג. 2. לא הוצגה חו"ד קונסטרוקטיבית. 3. מימוש התמ"א יגרום נזקים לדיירים הסמוכים.

מנגד טענו המשיבים (שביקשו לממש את התמ"א), כי העוררים מבקשים להעדיף אינטרס פרטי שלהם על חשבון אינטרס ציבורי, תוך סיכון חיי אדם ורכוש, וכי החיזוק המבוקש עומד בתנאי תמ"א 38.

ועדת הערר פתחה וציינה, כי היא רואה חשיבות משמעותית ביותר ביישום תמ"א 38, שכן בבסיסה אינטרס ציבורי ראשון במעלה, אך עם זאת חובה לבחון את הבקשה לגופה ואת השפעתה על הסביבה, כך שמתבצע מעין מאזן של "עלות - תועלת" בכפוף להוראות הדין.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי במקרה דנן ה"תועלת" עולה לאין שיעור על ה"עלות". נקבע, כי נערכה בדיקה קונסטרוקטיבית כתנאי להגשת הבקשה להיתר, לרבות חוות דעת מהנדס מורשה לגבי חיזוק המבנה הקיים נגד רעידת אדמה.

נקבע עוד, כי אין לקבל את טענת העוררים בדבר איסור השימוש בזכויות מוקנות (חדרים על הגג) בצד תמ"א 38 נוכח ההוראה בסעיף 11.1.2 לתמ"א הקובעת, כי תוכניות לבנייה על גגות בתים יחולו על גג הקומה הנוספת, ובלבד שאין בכך כדי לפגוע בחוזקו של המבנה.

לעניין הנזק אשר נטען כי נגרם כתוצאה מתוספת קומה, בחרה ועדת הערר לצטט מעת"מ 134/01 שם נקבע, כי "אף תושב אינו יכול לצפות שהשכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת ולא ניתן לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר".

עם זאת, התברר במהלך הדיון כי במהלך השנים נגרעו מקומות חניה שאושרו בהיתר המקורי של הבניין כתוצאה מבנייה בלתי חוקית של חדר בקומת העמודים, ששימש במשך שנים כגן ילדים. ועדת הערר קבעה בעניין זה, כי לאור הוראת סעיף 17 לתמ"א 38 הקובעת כי "פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבנייה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה", יש להציג מספר חניות לפי מספר יחידות הדיור הישנות והחדשות גם יחד.

לסיכום, דחתה הוועדה את הערר ונתנה תוקף לאישור הבקשה למימוש תמ"א 38 בכפוף להסדרת החניות.

הכותב הוא בעל משרד עורכי דין מרמת גן המתמחה במקרקעין.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988