פישר מודה בטעות? "מחירי הדירות עלו במהירות בשנים 2009 ו-2010 על רקע סביבת הריבית הנמוכה"

בנק ישראל מתריע באופן ברור בדו"ח האינפלציה הרבעוני מפני היווצרותה של בועת נדל"ן במשק: "מחירי הדירות עולים בקצב גבוה מזה הנגזר מגורמי היסוד בשוק" ■ מזהיר מפני התחדשות העלייה בשכר דירה, שעלולה לפגוע ביעד האינפלציה

"מחירי הדירות המשיכו לעלות מתחילת השנה בקצב גבוה מזה הנגזר מגורמי היסוד בשוק הדיור". כך נכתב בדו''ח האינפלציה של בנק ישראל לרבעון השני של שנת 2010, בו מתריע הבנק באופן ברור על היווצרות בועה בשוק הדיור.

בדו''ח מפנים כלכלני בנק ישראל את תשומת הלב למחקר בדו''ח בנק ישראל השנתי, שפורסם בסוף חודש מאי, ובו נכתב כי "בשנת 2009 לא הייתה בועה בשוק הדיור... אם מחירי הדירות ימשיכו להעלות גם ב-2010, סביר כי מחירי הדיור יתרחקו מהרמה התואמת את גורמי היסוד של השוק".

כלכלני בנק ישראל הסבירו אז, כי "בועה נוצרת ברגע שנרשמת עליית מחירים על בסיס ציפיות לעלייה במחירי הדירות מעבר לעלייה הנגזרת מגורמי היסוד של השוק (עלות שירותי הדיור, ביוקש והיצע, ריבית במשק ועוד)".

כלכלני הבנק מבססים את טענתם בכך, שבין השאר, מדד מחירי הדירות שבבעלות הדיירים המשיך לעלות ומתחילת השנה ועד חודש אפריל השלים עלייה של 4.3%. כמו כן, צוין כי קצב העלייה של מחירי הדירות ממשיך להיות גבוה מזה של מחירי שכר דירה, אינדיקציה נוספת לכך שעליית המחירים בשוק הדיור איננה נתמכת בהכרח מגורמי הביקוש והיצע.

בנק ישראל מודה באשמה

בדו"ח ניכר החשש של בנק ישראל מתרחיש האימים לפיו במקרה של מיתון במשק ועלייה באבטלה, יחול גל של פיגורים בתשלומי המשכנתאות, והמינופים הגבוהים שנטלו על עצמם רוכשי הדירות יפגעו בהם ובבנקים שהעניקו להם את המשכנתאות.

"לעליות החדות של מחירי הדירות, אם יימשכו, עלולות להיות השלכות שליליות על יציבות המגזר הפיננסי", נכתב בדו"ח. בנק ישראל מודה גם בחלקו בניפוח מחירי הדירות על ידי הורדת הריבית, וכתב בדו"ח: "על רקע סביבת הריבית הנמוכה, המאפשרת מינוף בעלות נמוכה ומעלה את כדאיות ההשקעה בדיור לנוכח תשואות אלטרנטיביות נמוכות, הוסיפו מחירי הדירות לעלות בשנת 2010, בהמשך לעלייתם המהירה בשנת 2009".

אם כן, הבנק מודה באופן רשמי באחריותו לעליית מחירי הדירות, אולם הוא מציין בדו"ח כי העלאת הריבית יכולה לפגוע בצמיחה במשק, ולפיכך מאותת כי הריבית לא תעלה בקצב מהיר.

"העלאת הריבית על ידי בנק ישראל אמנם עשויה להפחית את הלחצים להעלאת מחירי הדירות, אולם במקביל יכולה להשפיע על גורמי מאקרו נוספים במשק, שלהם מתאימה, כאמור, סביבת ריבית נמוכה", נכתב בדו"ח. "לכן החליט בנק ישראל להשתמש בכלים מקרו-יציבותיים (macro-prudential) כדי למתן את עליות מחירי הדירות: הפיקוח על הבנקים נתן לבנקים הנחיה המורה להם לבחון ביתר קפידה את תיק האשראי לדיור ואת מדיניותם בתחום זה, וכן להחזיק הפרשה נוספת לחוב".

בהמשך הדו"ח מזהיר הבנק כי העלייה במחירי הדירות עלולה לגרור גם "להאצת עלייתם של מחירי שכר הדירות", ומכאן לעלייה בציפיות האינפלציה ל-12 חודשים קדימה. בנק ישראל, המתבסס על נתוני הלמ"ס בבואו לבחון את מחירי הדירות בשוק, מציין כי לאחר התמתנות מסוימת בעליית מחירי הדירות מחודש דצמבר 2009 ועד פברואר 2010, הואצה העלייה בחודשים מארס-מאי.

"עלייה חדה של מחירי שכר הדירה בעקבות עליות של מחירי הדירות, יכולה להביא לסטייה כלפי מעלה של האינפלציה בפועל מהתחזית, ואילו חזרה לקצב עלייה איטי בדיור, ואף תיקון כלפי מטה במחירי שכר הדירה, יכולים להביא את האינפלציה לשיעור נמוך מהתחזית דלעיל", נכתב בדו"ח.

עדיין חוששים מהמשבר באירופה

במבוא הדו''ח הנוכחי כותב נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, כי "המשבר הפיסקאלי במדינות אירופה עלול להשפיע על המשק הישראלי - בגלל פגיעה אפשרית בביקושים לייצוא של ישראל והשפעה על שוק ההון הישראלי בשל המתאם בינו לבין השווקים הפיננסיים בעולם".

לדבריו, הרבעון הנסקר התאפיין בהחרפת משבר החובות הפיסקאליים באירופה, דבר שהגביר משמעותית את חוסר הוודאות בשווקים הפיננסיים בעולם וגם בישראל. עם זאת, מציין הנגיד, כי הכרזתם של האיחוד האירופי וקרן המטבע הבינלאומית על קרנות לסיוע לאותן מדינות בקשיים פיננסיים יחד עם נקיטת מדיניות פיסקאלית מרסנת באותן מדינות בלמו את הירידות בשווקים הפיננסיים, "אולם אי-הוודאות נותרה גבוהה", מסכם הנגיד.

פישר מציין שוב, כי הפעילות הכלכלית במשק הישראלי המשיכה להתרחב ברבעון השני, "אף כי חלק מהאינדיקאטורים לרבעון זה מצביעים על האטה בקצב ההתרחבות". לדבריו, "על פי הנתונים שבידינו נראה כי בעוד שהביקושים המקומיים הוסיפו להתרחב, גידול הייצוא, המושפע ישירות מההתפתחויות בעולם, התמתן".

עם זאת, ההאטה טרם בא לידי ביטוי בשוק העבודה, שכן ניכרת מגמת ההתאוששות בו המתבטאת בהמשך הירידה של שיעור האבטלה ובעלייה של השכר הריאלי.

צרו איתנו קשר *5988