"כשאתה שוכר דירה בארה"ב יש לך אורח חיים נטול מטרדים"

מאז משבר משכנתאות הסאב-פריים של 2007 והמשבר הכלכלי של 2008, מאבדים מיליוני אמריקנים את בתיהם - שיעור הבעלות על בתים ירד ל-67% ברבעון השני של 2010, מכ-69% ב-2004, והתחזיות מדברות על שפל של 62% בסוף העשור - אבל הפרק העגום הזה בתולדות החלום האמריקאי הוא דווקא, איך לומר, סיבה למסיבה עבור חברת הרבור גרופ.

40% מעסקיה של חברת הנדל"ן הרבור גרופ, שבבעלות אלקטרה נדל"ן (20%) ומשקיעים ישראלים ואמריקנים, הם בסקטור מתחמי הדירות להשכרה, או "multifamily housing", בין תחומי הנדל"ן היחידים בארה"ב שצומחים בימים אלה.

עם שיעור אבטלה עצום של כ-10%, והמשך פעילות עיקולים מוגברת על-ידי הבנקים למשכנתאות בארה"ב (אחד מתוך 397 בעלי בתים בארה"ב נמצא בשלב כלשהו של תהליך עיקול או בחדלות פירעון), מיליוני אנשים נאלצים לוותר על החלום האמריקני של בית פרטי עם גינה וגדר לבנה - ולגור בשכירות, במקרה הטוב, או אצל בני משפחה, במקרה הרע. אפילו מגזין "בארונס" הנחשב העניק לאחרונה לנושא כתבת שער שכותרתה "אומת השוכרים".

חוזרים לגור עם אמא ואבא

בראיון בלעדי ל"גלובס" אומר ג'ורדן סלואן, יו"ר הרבור גרופ, כי מספר גורמים הביאו לשיפור מהיר בשוק הדירות להשכרה בארה"ב, שמהווה את ליבת העסקים של החברה: "בשלוש השנים האחרונות ירד מספר התחלות הבנייה באופן משמעותי, כך שהיצע הדירות הוא חלקיק ממה שהיה לפני חמש שנים. נוסף לכך, לפני שלוש שנים שיעור האבטלה עמד על כ-6% והיום הוא מגיע ל-10%. כשאין עבודה, אנשים חוזרים לגור עם אבא ואמא, או מצטופפים וגרים ביחד בקבוצות. אז על כל שלושה בתים שהיו בבעלות הדיירים לפני כמה שנים, יש היום דירה אחת בבעלות הדיירים. אנחנו שוריים לגבי שוק הדירות להשכרה. תפוסת הפורטפוליו שלנו - הכולל כ-18 אלף יחידות דיור - עומדת כיום על 92%, ושיעורי התפוסה מטפסים מעלה".

מתחולל כיום מהפך תפישתי בקרב הציבור האמריקאי, שבדומה לעם היהודי - ובניגוד לכמה מדינות אירופאיות - התחנך לרכוש דירות ולא לשכור: "תופעה נוספת שאנו עדים לה היא שאנשים מבינים שלהיות בעלי בתים זו לא בהכרח השקעה טובה", אומר סלואן, יהודי-אמריקאי, שהגיע החודש לחופשה בישראל. "אנשים שקונים בתים לרוב לא חושבים על כיסוח הדשא, התחזוקה, תשלום מסים, ביטוח, ועל כך שאם יש נזילה מהגג הם צריכים לתקן אותה בעצמם. בארה"ב, כשאתה שוכר דירה אתה לא צריך לדאוג לשום דבר מכל זה. זהו אורח חיים נטול מטרדים".

גלובס: עכשיו, כשמחירי הדירות כל כך גבוהים בישראל, למה הישראלים עוד לא מפנימים את המסר שמיליוני אמריקאים כבר הסתגלו אליו, שאין פסול בלשכור דירה?

סלואן: "בישראל אף פעם לא התחילה תעשייה מסודרת של ניהול מתחמי דירות להשכרה, ועכשיו נראה שהציבור הישראלי זקוק לכך יותר מתמיד. אני מאמין בזה ב-100%; זו יכולה להיות הזדמנות אדירה לעסקים מקומיים. אבל זה קצת סותר את המנטליות הישראלית, שמעדיפה בעלות על דירה על פני שכירות. צריך עם זאת לזכור שהאוכלוסייה כיום בישראל היא לא מה שהייתה לפני 20 שנה ולא כל אחד יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה בתל אביב".

למה שלא תיכנסו לשוק הנדל"ן של ישראל? גם כך יש לכם כאן משרד שמרכז את תחום יחסי המשקיעים בארץ ואת השקעות הנדל"ן באירופה.

"אנחנו לא בונים כלום, אנחנו רק קונים נכסים קיימים. אנחנו צריכים מישהו שיבנה את זה בישראל, ואז, תיאורטית, נוכל לקנות".

וושינגטון וניו יורק - IN

בשוק נדל"ן של קונים, נראה שלא חסרות "מציאות"; הרבור גרופ מצויה כעת בעיצומו של מסע קניות, בעיקר בשוק מתחמי הדירות להשכרה ובשוק המשרדים. לאחרונה רכשה החברה את מגדל 4 New York Plaza במנהטן מג'יי פי מורגן, וכן שני מתחמי דירות להשכרה במרילנד ובטקסס. בארבעת החודשים שחלפו רכשה החברה 2,500 יחידות דיור להשכרה.

"אנחנו קונים מבעלי נכסים במצוקה וכן מבנקים שעיקלו נכסים", אומר סלואן. "קנינו את בניין המשרדים במנהטן ב-98 דולר לרגל רבועה (1,055 דולר למ"ר) - זה מחיר נמוך שלא נראה כמותו. בשיא השוק, המחיר במנהטן היה 400 דולר לרגל רבועה (4,305 דולר למ"ר). ומי שקנה בשיא השוק, ב-2006, יש לו בעיה, כי דמי השכירות למשרדים בניו יורק צנחו ב-25% עד 30%".

לדבריו, "בניו יורק הגיע שוק הנדל"ן לתחתית ועכשיו הוא מתחיל להתאושש. אנחנו מחפשים לרכוש עוד שטחי משרד בעיר".

באילו ערים אתם מזהים עכשיו הזדמנויות השקעה בתחום מתחמי הדירות להשכרה?

"השוק הכי טוב הוא וושינגטון הבירה ופרבריה. קנינו לאחרונה מתחם במרילנד, ונקנה עוד אחד באזור. החוזק של השוק נובע מכך שהממשל הפדרלי מעסיק הרבה אנשים, והיה גידול בשנים האחרונות בתעסוקה באזור בשל רגולציות חדשות ונושאי בטחון.

"אנחנו אוהבים את וושינגטון, ניו יורק, פלורידה בחלקה, הערים דאלאס, יוסטון, וסן אנטוניו בטקסס. על שיקאגו אנחנו מסתכלים, ואת דנבר שוקלים.

"עשר שנים נזהרנו מלהיכנס לשוקי פלורידה. עכשיו אנחנו מתחילים להסתכל שוב על פלורידה, על מתחם מגורים באורלנדו. אם מישהו מחפש דירה בפלורידה, או בית שני, זה זמן מצוין לקנות. המחירים ירדו שם ב-40%. אולי המחירים עוד יירדו, אני לא יודע אם זו התחתית. לקנות שם מתחם שלם של דירות למכירה זה מסוכן, כי מי יודע אם יימצא מי שיקנה אותן.

"לפני כמה שנים אמרתי בראיון עיתונאי שצריך להיזהר מהשווקים הכי הכי לוהטים - לאס וגאס, ניו יורק ופניקס - ואכן נשארנו מחוץ לערים הללו. אלה ערים שנפגעו מאד במשבר. נזהרנו גם ממיאמי ביץ', אבל לאחרונה קנינו בסאות' ביץ' במיאמי בניין משרדים קטן. ביוסטון קנינו נכס בן 690 יחידות דיור מהבנק המעקל. המשכנתא על המתחם שעוקל הסתכמה ב-37 מיליון דולר; אנחנו קנינו אותו ב-27 מיליון דולר".

 מיאמי / צלם: תמר מצפי

לא מוכרים במחירי מצוקה

אז אפשר לומר שאתם כרישי נדל"ן לא קטנים?

"אנחנו לא בונים כלום בעצמנו, לא אוהבים לקחת את הסיכון הזה. אנו קונים נכסים בנויים שיש בהם תפוסה רבה, ומחפשים נכסים בהנחה משמעותית. בגלל המשבר מכרנו בסך הכל שני נכסים בשנתיים האחרונות - בניין משרדים בפלורידה ומתחם דירות בממפיס, טנסי. בשגרה, היינו מממשים 12 נכסים בשנה, אבל בשנים האחרונות לא רצינו למכור במחירי מצוקה; היה שוק של קונים, ולכן קנינו. עכשיו אנחנו נתחיל לממש".

למה שלא תנפיקו את הרבור גרופ בבורסה?

"אנחנו לא ננפיק, כי אם נהיה חברה ציבורית בארה"ב, זה אומר שיסווגו אותנו לתוך סוג אחד של נכסים. זה בדרך כלל מה שנדרש. יש סגמנטציה: משרדים, דירות להשכרה וכו'. להיות חברה פרטית מעניק לנו גמישות, כך שאם זה זמן טוב יותר לקנות מתחמי דיור להשכרה, נקנה אותם. אם זה זמן טוב לרכוש מרכזים מסחריים או משרדים, נרכוש נכסים מסוג זה".