בעוד שוק המגורים המקומי מסרב להצטנן, מחפשים חובבי הנדל"ן בישראל חלופות השקעה אחרות. ואם פלורידה ומציאותיה מעט רחוקות מדי, הטרנד הנוכחי הוא לתקוע יתד בלב ליבה של הכלכלה הרביעית בעולם והגדולה באירופה - ברלין.
אבל מסתבר שיש קולות שיוצאים נגד העדר. "בגרמניה יש לנו 115 מרכזי קניות, אבל מגורים אין בכלל", מסביר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי בית ההשקעות פרופימקס. "לא ראינו שהיסודות נכונים".
מה הם יסודות נכונים?
רוזנהיים: "היצע וביקוש, האם יש אפשרות להרוויח מזה. באמת שיש שם היצע מאוד גדול".
רוזנהיים מזכיר בהזדמנות הזו דברים שמשקיעים ישראלים להוטים אולי נוטים לשכוח: בין אם מדובר בתחזוקה, שפוגמת בתשואה הסופית, וכל סוגיית הניהול - המוגדרת על-ידו כ"בעייתית" - לרבות היכולת לפנות דייר. "בארה"ב זה יותר פשוט. מי ששוכר דירה בגרמניה מבקש להיות מאוד קרוב לקווי תחבורה ציבוריים. זה לא כמו בארה"ב, שלכל אחד יש אוטו".
אבל זו רק נקודת מבט אחת. דניאל קוקרמן, מבעלי חברת הנדל"ן בעלת השם הבלתי אפשרי Suprema Vermogensverwaltung, והמתמקדת בברלין, מציין כי מחירי החלום לדירה בברלין ("מספר המזל הוא 70 אלף אירו ליחידת דיור) נובעים מכך ש"היסטורית, שיעור הדירות בבעלות פה היה נמוך".
קוקרמן: "חלקה המזרחי של העיר היה קומוניסטי, כך שדירות היו בבעלות המדינה, בעוד שבמערב ברלין כל הדירות היו בשכר דירה מפוקח - שם לא היה תמריץ לרכישת דירות".
"ענייה אך סקסית"
לפי קוקרמן, כוח המשיכה של העיר, שבסוף 2009 מנתה 3.44 מיליון תושבים והייתה השנייה בגודלה באיחוד האירופי אחרי לונדון, נובע בעיקר מהפעילות הכלכלית שלה; בין אם מדובר במשרדי ממשלה ובין אם בריכוז בולט של חברות מתחום התקשורת והפרסום. "הם יצרו משרות", הוא אומר. באשר למשקיעי הנדל"ן הישראלים, הוא מעריך כי הם החלו לנהור לעיר עם החלת האירו כהילך חוקי בגרמניה ב-2002.
עם ביקושים כאלה, מחיר של 70 אלף אירו לדירה הוא ריאלי?
"כן, כי ביחס לערים אחרות, מדובר בעיר יפה המתאפיינת במחיר נמוך: עלות המחייה נמוכה ויש תיירות - אבל זה תלוי מיקום. יש דירות מאוד זולות שמושכות לאומנים. צריך לזכור שזו גם עיר צעירה, והמון סטודנטים מגיעים ללמוד בה. קרויצברג לדוגמא הוא רובע מתחדש במרכז העיר, וכמו אזורים מרכזיים אחרים - גם הוא מתפתח במהירות".
אם נחזור לזווית הישראלית, קשה להימנע משמו של עדי קייזמן ("אני מכיר את העיר כמעט כמו את תל-אביב"). באמצעות ADO, אותה הוא מנהל ובה הוא מחזיק ב-60.4%, הוא חולק עם שיכון ובינוי של שרי אריסון חברה הפועלת בתחום המגורים בעיר. החברה אינה פועלת בתחום הייזום, אלא מהווה שחקנית נדל"ן מניב, עם 98 נכסים למגורים (4,000 דירות) ולמסחר, המניבים הכנסה שנתית של כ-12 מיליון אירו.
"זו עיר שמאוד קשה להגדיר אותה כ'גרמנית', כיוון שמגיעים אליה מכל העולם", הוא אומר. "87% מתושבי מטרופולין ברלין גרים בשכירות. העיר עברה תהפוכות רבות - היא נהרסה כמעט לחלוטין ב-1945, תנופת בנייה מחודשת החלה אחרי נפילת החומה בסוף 1989, ובשנים 1995-2005 כ-60% מאוכלוסייתה התחלפה - המבוגרים עזבו יחד עם התעשייה המסורתית, והצעירים נהרו לאוניברסיטאות ולקולג'ים. זו העיר הצעירה באירופה".
לפי קייזמן, עלות המחייה הנמוכה מושכת אומנים וזוגות צעירים, מה שבתורו מפרה את העיר במה שהוא מכנה "אומנות אולטרה-מודרנית", למשל ברובע מיטֵה. בין היתר, הוא מזכיר את האומנים הישראלים זויה צרקסקי, גיא זגורסקי ויהודית סספורטס - "כל אחד מהם כבר לאחר תערוכת יחיד במוזיאון ת"א. המיטה, רובע יהודי בעברו, מאוד מבוקש אבל מאוד יקר".
מהעובדה שהעיר מעצבת את פניה מחדש ועברה תהליכי האחדה של הכפילויות שהיו קיימות בה טרם האיחוד, קייזמן יוצא נשכר: "אני גובה שכר דירה כפול מזה שגביתי לפני 3-4 שנים בחלק מהמקומות, התשואה השנתית נעה בטווח 6.5%-8.5%, והגידול בהכנסות בא לידי ביטוי בערך הנכסים.
"שוק המגורים בברלין הולך לעבור מהפכה במהלך השנים הקרובות. שיעור השטחים הפנויים יורד וההגירה החיובית עולה. האוכלוסיות שבאות ללמוד נשארות בה. אפילו ראש העיר אמר שהעיר ענייה אך סקסית".
קייזמן מציין שברלין עומדת בפני שינוי ממשי - חקיקה שתביא להכרה במשכנתא לצרכי מס, "כך שההחזר יוצא מהברוטו של הרוכש, ולא מהנטו". אם יצא לפועל, המהלך יעודד רכישת דירות. על 70 אלף אירו לדירה אומר קייזמן ש"גם דירה שנמכרת במחיר נמוך ממחיר הברזלים תורמת למגמה בה שוכרים רבים קונים את הדירה בה הם מתגוררים. זה מגרה גם משקיעים שמתחילים להסתכל על תחום המגורים מתוך אמונה שהמחירים של היום נמוכים, ויש עוד הרבה לאן לטפס מבחינת מחיר למ"ר".
על כמה הוא עומד היום?
קייזמן: "תלוי במחוזות, והשונות היא גדולה: 300-3,000 אירו למ"ר. יש גם יותר, אבל זה אקזוטי".
3-5 שנות השקעה
המטרה המוצהרת של ADO היא לא פחות מהכפלת תיק הנכסים - 9,000 דירות תוך 3 שנים. "אין לי ספק שהמחירים יעלו משמעותית - יכפילו ואולי ישלשו את עצמם בשנים הקרובות. כלכלת גרמניה מאוד יציבה, אם לא היציבה בעולם. ברלין תשביח את עצמה - יש תחרות, אבל הניסיון, 50 העובדים ומעגל ההיכרויות נותן לנו יתרון".
הפעילות מזכירה את ישראל?
"היא שונה. בגרמניה טווח ההשקעה הוא 3-5 שנים - פחות מזה זה לא שווה. זאת למרות שהשוק הוא מאוד יציב, כמעט ואין פיקים.
"גם האקלים העסקי לא קל פה. השוק מאוד נוקשה ואגרסיבי. צריך לממן את הנכסים, כשהבנקים זהירים הרבה יותר. מאידך השוק מאוד גדול והאוכלוסייה צפויה להכפיל עצמה עד 2025. יש מספיק לכולם".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
