הקלה במיסוי להרגעת שוק הדיור

בעוד שהכלכלה העולמית והמקומית מתחילות לאותת על התאוששות מהמשבר הכלכלי האחרון, עולה על הפרק נושא שהצטייר כ"מכה הבאה" - עליית מחירי הדירות.

הסוגייה מדאיגה את קברניטי הכלכלה בעיקר משתי סיבות: החשש שמדובר בבועה, שמאיימת להתפוצץ בכל רגע; והעובדה שהחלום של זוגות צעירים לרכוש דירה הולך ומתפוגג.

בלי להיכנס לעובי הקורה ולקבוע מהן הסיבות לעליית המחירים, נסתפק באזכור קיומו של היצע מוגבל של קרקעות המיועדות לבנייה באזורים רוויי ביקוש, ההורדה הדרסטית בשיעורי הריבית לאור המשבר הפיננסי העולמי, המגמה העולמית שמשליכה גם על השוק המקומי וצמצום בכוח-האדם בענף הבנייה כתוצאה מהירידה במספר העובדים הזרים.

כדי להתמודד עם עליית המחירים הועלו מספר הצעות. בין היתר נשמעו קריאות להכביד את נטל המס בגין דירות מגורים - כמו הצעת האוצר להגדיל את מס הרכישה עבור דירה שנייה. משרד האוצר מציע למעשה לשלול את הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים, כאשר לא מדובר ב"דירה יחידה". המטרה - לבלום את התופעה הנפוצה שבה אנשים מנסים להפיק רווח מ"דירות להשקעה".

פטור ממע"מ

ואולם, יש לבחון צעדים אלה בזהירות הראויה, שכן כיום חלק מחיסכון הציבור נמצא בשוק הדיור ולא בבורסה ובבנקים.

הטיפול במגמת העלייה במחירי הדירות באמצעות הכבדת החקיקה הפיסקאלית שגוי ממספר סיבות: כל פתרון ו/או רפורמה במיסוי דירות מגורים יהיה בבחינת טלאי על טלאי ויחולל בולקא ומבולקא בקרב בעלי הדירות ועורכי הדין. התוצאה - הקפאת המכירות; בנוסף, הכבדה על הפטור בגין מכירת דירת מגורים תגרום לכך שבעלי דירות לא ימכרו את הדירות שבבעלותם - דבר שיביא לצמצום נוסף בהיצע הדירות - ומכאן גובר החשש לאפקט הפוך - היינו, הימשכות עליית המחירים.

דוגמה לתוצאות של הכבדה פיסקאלית ניתן למצוא בפרסום המלצות הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה מיוני השנה, שהוביל מיד להשבתת תחום קבוצות הרכישה. זאת, בשל ההכבדה הפיסקאלית המסתמנת וחוסר הבהירות ביישום ההמלצות ועיתוי יישומן. התוצאה - הגברת לחצי הביקוש על היצע הדירות הקיים ועליית מחירים.

מגמת עליית המחירים בשוק הדירות אינה נובעת ממשטר המס החל. אותו משטר מס היה רווח גם בשנים, בהן לא נרשמה עליית מחירים. דווקא הקלה בנטל המס יכולה להוביל לירידת מחירים. כך, למשל, הצעתו של משרד הבינוי והשיכון, שתומכת בפטור ממע"מ בעת רכישת דירת מגורים ראשונה.

לדברי שר הבינוי והשיכון, "ניתן לתת פטור ממע"מ על רכישת דירה ראשונה - זה ישים, ואנחנו חייבים את זה לזוגות הצעירים". חוץ מעידוד זוגות צעירים לרכוש דירות, פטור ממע"מ יפחית את עלויות הבנייה אצל קבלנים.

כמו כן, יש לציין כי החקיקה הפיסקאלית הקיימת מספקת מנגנונים להילחם במגמת עליית המחירים - כל שצריך הוא ליישמה. כך, למשל, קיימת בחוק אבחנה בין רכישה/מכירה של דירת מגורים לצרכים הבסיסיים, לבין פעילויות שאפשר לסווגן כמסחריות, עסקאות אקראי בעלות אופי מסחרי - שאותן יש למסות בשיעור מלא.

* הכותב בעל משרד עורכי דין העוסק בדיני מסים. שימש בעבר כעובד ברשות המסים.