הקניונים מגלים את הפריפריה: איפה בונים וכמה?

כשבמרכז הארץ מתקרבים לרוויה ומחירי הקרקעות מאמירים, ההתפתחות הטבעית של ענף המסחר היא בצפון ובדרום ■ מהי מגמת המחירים, ואיך כל זה ישפיע על הדמוגרפיה?

יישובי הפריפריה החלו בשנים האחרונות לקרוץ גם ליזמי הקניונים הגדולים, שקיבלו תיאבון אחרי שראו שבערים הגדולות והמרכזיות כבר נעשה צפוף ולאחר שגילו את כוח הקנייה של תושבי האזורים שמחוץ למדינת תל-אביב.

האם שוק הנדל"ן המסחרי של ישראל צועד לקראת מצב שבו כבר לא יעלה על הדעת שעיירה נידחת בנגב תיוותר חסרת קניון? האם האמון של עזריאלי בעכו ותקיעת היתד של ביג בקריית-גת, בטבריה ובבית-שמש מסמלות סנונית המרמזת על גילוי הפריפריה גם בידי רוכשי הדירות?

הציבור השתאה כשלפני 4 שנים נפתח הקניון הראשון בדימונה, של חברת פרץ בוני הנגב, וכשלפני שנה וחצי נחנך המרכז המסחרי הפתוח "גלובוס סנטר" בנתיבות, ביוזמת דנישרא עם יזמים נוספים.

אחרי ניצנים צנועים אלה, שבדרך-כלל עירבו יזמים מקומיים וחברות קטנות, התחילה הפריפריה לדגדג גם את הקבוצות הגדולות. כיום בונה קבוצת עזריאלי את הקניון הראשון של עכו ואת הקניון הראשון של קריית-אתא, חברת מנופים פיננסיים שבשליטת ג'קי בן-זקן בונה את קניון ארנה נהריה, וביג חנכה לאחרונה את ביג קריית-גת, מקימה את ביג אשקלון ומצטרפת לדוד דנילוף בקניון טבריה.

סקירה שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן-שחר מעלה כי בעוד שסך שטחי המסחר לסוגיו שהוקמו ב-5 השנים האחרונות בפריפריה הצליח להשתוות למרכז הארץ, הרי שסך שטחי המסחר שיוקמו עד 2012 בפריפריה יעלה על שטחי המסחר הנוספים שיוקמו במרכז הארץ עד תאריך יעד זה.

מתוך סך של כ-480 אלף מ"ר שטחי המסחר שהוקמו ב-5 השנים האחרונות בישראל, 238 אלף מ"ר הוקמו בפריפריה, ו-241 אלף מ"ר הוקמו במרכז הארץ.

מסך הקניונים שהוקמו ב-5 השנים האחרונות, 51% הוקמו בפריפריה ו-49% במרכז, בעוד שעד 2012 מתוך סך הקניונים המתוכננים ייפתחו 64% בפריפריה לעומת 36% במרכז.

השוואת הנתונים מלמדת עוד כי יותר פאואר סנטרים נפתחו בפריפריה (111 אלף מ"ר) לעומת מרכז הארץ (62 אלף מ"ר) ב-5 השנים האחרונות, ויותר פאואר סנטרים ייפתחו בפריפריה בשנתיים הקרובות (96 אלף מ"ר) לעומת במרכז הארץ (53 אלף מ"ר).

מחסום הקרקע

"בערים הגדולות קשה למצוא היום קרקע למרכזים מסחריים נוספים", מציין תמיר בן-שחר, מנכ"ל צ'מנסקי-בן-שחר. "מחירי הקרקע בערים המרכזיות מאוד גבוהים, מה שמחייב בניית מרכזים מאוד גדולים. מספר הערים שבהן עדיין קיים פוטנציאל לפתוח מרכזים גדולים נוספים הוא קטן מאוד.

"בפריפריה מחיר הקרקע הוא הרבה יותר נמוך, ושם הגענו לגודל שמאפשר תפקוד כלכלי תקין למרכזים מסחריים שאינם גדולים מדי, בשטחים של בין 5,000 ל-10,000 מ"ר. במיקומים אלה קיימים בעיקר מרכזים פתוחים מסוג 'סטריפ מול' או פאואר סנטרים, כשהרציונל הוא לאפשר לרשתות ולחנויות להתפרנס לאורך זמן, ולא לאלץ אותן לשלם דמי ניהול בשיעור של 50-70 שקל למ"ר כמו שמשלמים בקניון סגור".

לדברי דדי ריזל, מנכ"ל קניון גן העיר במרכז תל-אביב ויו"ר ועידת הקניונים השנתית שתתקיים השבוע באילת, "יזם כמו דוד עזריאלי מיצה את הפוטנציאל שלו במרכז הארץ, הוא רוצה להתרחב, ואין לו לאן.

"ישנם שני דברים שמושכים יזם לבנות קניון בפריפריה. ראשית, עלות הקרקע האטרקטיבית - בדרך-כלל בפריפריה הקרקע יכולה להגיע למחירים שזולים ביותר מ-70% ממרכז הארץ. אם אתה מפשיר קרקע חקלאית בשולי הערים, זה עולה גרושים.

"נכון שבפריפריה ההכנסה לנפש נמוכה בהשוואה לערי המרכז, אבל בהרבה מערי הפריפריה אין כמעט מסחר ברחובות, כך שזה מפצה על ההכנסה לנפש ומשאיר את הכדאיות הכלכלית. לכן אנחנו רואים שכשקניון חדש מוקם בעיר פיתוח - כל המסחר נשאב לשם בן-רגע, מה שלא יקרה בתל-אביב או בחיפה, שם יש חיי מסחר ענפים גם ברחובות".

שמואל עטיה, הבעלים של חברת עטיה נכסים והשקעות, מציין כי "היזמים הולכים לפי הביקושים הפריפריאליים היום. היזם לא הולך לפריפריה אם אין לו ביקושים. לפי הבדיקות של היזמים, בערים של 50 אלף תושבים ומעלה אפשר להקים קניון, מרכז מסחרי או מרכז לייף סטייל.

"בד-בבד מתפתחים שטחי מסחר גם בפרברים של הערים הגדולות והמבוססות, כלומר, בניגוד לתפיסה של מינהל התכנון של משרד הפנים שפעילות מסחרית צריכה להתרכז רק במע"ר, הביקושים לשטחי מסחר ולפעילות מסחרית שבאים מתוך האוכלוסייה דוחפים את היזמים לספק את הצרכים לאותן אוכלוסיות.

"התנהגות זו היא תוצאה של עלייה ברמת ההכנסה במשק, כשתרבות הצריכה הופכת להיות תרבות מרכזית. אנשים קונים, אוכלים ושותים - אתה לא קונה חולצה פעם בחצי שנה. שינוי ההתנהגות יצר דרישה ליחידות מסחריות גדולות יותר של מאות ואפילו אלפי מ"ר, דבר שלא יכול להתקיים במרכזי הערים".

קבוצת עזריאלי, כאמור, מקימה כיום את קניון עכו, קניון קריית-אתא וקניון בצומת גן הוורדים בראשון-לציון, בשטח שגובל בנס-ציונה, כשבאמתחתה קניונים נוספים בערים פריפריאליות כמו קניון עזריאלי הנגב בבאר-שבע, קניון עזריאלי מודיעין וקניון עזריאלי אור-יהודה.

עניין הביקושים בערים אלה מהדהד בדבריו של מנכ"ל קבוצת קניוני עזריאלי, פאר נדיר: "אנחנו יודעים היום שערים בסדר גודל של 40 אלף תושבים ומעלה נושאות פוטנציאל לבניית קניון בגודל מתאים, ובכל עיר שבה אנחנו יכולים לאתר שטח כזה ואין בה קניון, אנחנו חושבים שיש מקום לבנות.

"מנסים להגיד שיש יותר מדי קניונים או יותר מדי מסחר. זה לגמרי לא נכון, כי זה מאוד תלוי באזור. יש מקומות - כמו כאלה שנכנסנו אליהם, עכו ומודיעין - שיש להם פוטנציאל להקים מספר נוסף של קניונים, ואם שהקניון יהיה איכותי ובגודל המתאים - הוא יצליח".

כרגע עזריאלי די לבד בעכו ובקריית-אתא, אבל בדרך-כלל תופעת הטבע היא שכשהחלוץ מצליח, באים גם אחרים.

"כבר ראינו שבמקומות שנכנסים יותר מדי יזמים לא כולם מצליחים", אומר נדיר, "הידע המקצועי שלנו ושיקול-הדעת נותן לנו יתרון על פני יזמים אחרים. באור-יהודה לקחנו קניון כושל במרכז העיר, הקנאור, והפכנו אותו במהלך שנתיים לקניון מצליח".

בן-שחר: "החשש שאחריך עוד מישהו יקים קניון בעיר קטנה הוא חלק מהאיומים העסקיים שיש לכל יזם. פרץ בוני הנגב הביאה בחשבון שעשוי להיות יזם כזה שיצוץ, ולכן בנתה את המרכז המסחרי בדימונה במיקום עם יתרון, בכניסה ליישוב, קרוב יותר לירוחם על הכביש, ובגודל כזה שמאיים על יזם נוסף לחשוב בכלל על פתיחה של מרכז נוסף".

מי שבולטת בפריפריה וקיבעה עצמה רק שם בעצם, היא קבוצת ביג מרכזי קניות, שמחזיקה ב-15 פאואר סנטרים במיקומים כמו כרמיאל, צומת פוריה, צומת קריית-אתא, יקנעם, בית-שמש, צומת קסטינה, קריית-גת ונצרת, ולאחרונה קיבלה תיאבון לפיתוח שני קניונים סגורים בפריפריה. האחד הוא קניון טבריה שמקים היזם דוד דנילוף, אליו מצטרפת ביג בשותפות, והשני הוא קניון בבית-שמש, סמוך לביג בית-שמש, בהיקף השקעה של כ-100 מיליון שקל.

"אין אף אחד שפרוס בפריפריה כמו ביג", טוען סמנכ"ל ביג, חי גאליס, "ישנן ערים שצומחות עם קהל שצורך. ערים מתפתחות, מגיע להן קניון כמו שצריך".

מהו כוח הקנייה של הפריפריה? לדברי עטיה, "ההוצאה בפריפריה לצריכה מסך כל ההכנסה הפנויה היא גבוהה מאוד ביחס למרכז הארץ. כל הסכום שמשתכרת משפחה הולך לצריכה. תרבות הצריכה הפריפריאלית היא גבוהה מאוד, ורמת החיסכון שם היא נמוכה יחסית לעומת מרכז הארץ, שם עלויות החזקת הדירה הן גבוהות יותר ומצטרפות אליהן עלויות חברתיות נוספות, כך שבפריפריה הולכים על צריכה מקסימלית".

חברת מנופים פיננסיים מקימה בימים אלה את קניון ארנה נהריה בשטח 16 אלף מ"ר ובהשקעה כוללת של כ-250 מיליון שקל. לדברי מנכ"ל החברה, דני וקנין, "ישנו כוח קנייה מספיק גדול גם בנהריה וגם בגליל המערבי. בצפון הארץ חיים 1.2 מיליון תושבים, ובגליל צורכים, אוכלים, עובדים ומבלים, כך שבסך-הכול יש מקום שיהיה שם קניון גדול. צריך גם לזכור שכל הצפון מתויר. על הקניון שלנו נקים מלונית של 24 חדרים".

ביג מחזיקה בפאואר סנטר ביג באר-שבע, ומכירה את קהל הצריכה שמגיע מהפזורה הבדואית. "הבדואים, ובאופן כללי המגזר הערבי, הוא צרכן טוב, משום שמדובר במשפחות גדולות, והם צריכים לקנות. הרי בסוף כולנו קונים כדי לחיות. יש להם כסף, וגם אצלם - לא פחות מבמגזר היהודי - הקניות הן גם בילוי. מבחינתנו הבדואים הם לקוחות מצוינים, ואנחנו עובדים שיווקית ופרסומית גם מולם במדיות של המגזר הערבי. מי שלא עושה את זה מפספס חלק חשוב מקהל הצרכנים בארץ".

11
 11

קניונים מושכים מגורים

האם נוכחותם של היזמים הגדולים בערי הפריפריה בגיזרת הקניונים מרמזת משהו על בואה של תנופת המגורים בערים אלה? "אני חושב שקניון מצליח יכול למשוך גם תושבים לאזור, במיוחד בסביבה הקרובה של הקניון", סבור נדיר. "במודיעין אנחנו יודעים שהקניון שלנו יצר ביקוש לדירות באזור, ומעבר לכך יש לנו 67 דירות כחלק מהפרויקט שכולן להשכרה. אלה הושכרו תוך 3 חודשים. אם הקניון טוב ומשרת את העיר, הוא בהחלט יכול להוות גורם משיכה נוסף לכניסת מגורים לעיר".

את ניסיון מודיעין חולק גם ריזל. "כמי שהיה מנכ"ל ארגון הקבלנים בעבר ותושב מודיעין בהווה", הוא מציין, "אני יכול לספר שלאחר שישפרו פתחה את הפאואר סנטר במודיעין ב-2006, ואחריה כשכעזריאלי פתח את הקניון במודיעין ב-2008, מחירי הנדל"ן למגורים במודיעין קפצו. אדם מחפש שיהיה בית-ספר טוב לילדים, דרכי תחבורה נאותות וחיי מסחר תקינים ומהנים. עד שבמודיעין נפתח הקניון לא היה שם שום דבר, העיר היתה מתה. בעכו ובקריית-אתא בהחלט תיווצר זריקת עידוד גם במגורים אחרי פתיחת קניוני עזריאלי".

הדרום, להוציא את אילת ובאר-שבע, משך עד כה בעיקר את היזמים המקומיים. בעוד הגדולים הלכו על אזורים פריפריאליים קונבנציונליים יותר (עזריאלי בבאר-שבע, בריטיש ישראל מקימה עם הראל קניון באשדוד ועם אלי להב קניון בבאר-שבע), הם פחות הסתכלו על אזורים כמו נתיבות, ערד, דימונה, ירוחם ואופקים.

"זאת משום שהפיתוח הראשוני הגיע לבאר-שבע, אבל עדיין לא הגיע לדימונה", מסביר מנכ"ל בריטיש ישראל, עמיר בירם. "בדימונה עדיין אין מקום להקים קניון בסדר הגודל שאנחנו מקימים עם אלי להב בבאר-שבע, אבל בערים כמו דימונה התחלנו לראות את הניצנים הראשוניים של הפיתוח בדמות קניונים מודרניים, אך יותר מצד היזמים המקומיים. יכול להיות שהיזמים הגדולים יבחינו בהצלחה של הקניונים הקטנים והבינוניים בערים אלה, יקבלו תיאבון ויראו כי טוב, ובסוף יקנו אחד או שניים וימשיכו לבנות נוספים".

הרצון של בכירי המשק להמשיך את מגמת היזמים הפחות ענקים בא לידי ביטוי דווקא בערד. שם מקימה צים סנטרס שבשליטת רני צים, מבעלי הרשת הקמעונאית "כמעט חינם", מרכז מסחרי של 13 אלף מ"ר, אחד מ-8 שמקימה היום החברה בפריפריה.

בערד רואים היום אפילו את נוחי דנקנר, שם ישפרו מקבוצת אי.די.בי החלה בהקמת מרכז של כ-5,000 מ"ר בכניסה לעיר, בהשקעה של כ-25 מיליון שקל. זהו אחד מ-7 מרכזים שמחזיקה ישפרו במיקומים כמו בית-שאן, ירושלים, נס-ציונה, מודיעין, קריית-גת ובאר-שבע.

האזורים הפחות קונבנציונליים בצפון דווקא פגשו לאחרונה יזם גדול בדמות אמות השקעות, שזכתה ב-2008 במכרז להקמת מרכז מסחרי במעלות, רכשה ב-2010 את קניון My Center בכרמיאל, כשלא הרחק היא שותפה בקניון חוצות כרמיאל, וב-2010 רכשה את קניון סנטר הגליל בראש-פינה.

באור-עקיבא מחזיקה החברה בקניון אורות, וגם בבאר-שבע מכניסה אמות דריסת רגל, לאחר שלפני 3 חודשים חתמה על אופציה לרכישת חברת נס-פן המחזיקה במרכז המסחרי B7 ובמרכז המסחרי נווה-זאב, שניהם בבאר-שבע. בדימונה מחזיקה החברה תחנה המושכרת לאגד, בה שוקלת החברה להקים מרכז מסחרי.

"את השטח במעלות רכשנו מתוך ציונות", מסביר מנכ"ל אמות השקעות, אבי מוסלר, "החלטנו שאנחנו משקיעים בפריפריה, ומעלות סבלה מאוד במלחמת לבנון. במעלות התשואות יהיו פנומנליות, נוכל להגיע ל-13%.

"המיקומים שבעתיד הקרוב ימשכו יזמים גדולים יהיו בדרום, לאור הקמת עיר הבה"דים - לא סתם חתמתי על אופציה לרכוש שני מרכזים מסחריים משמעותיים וטובים בבאר-שבע. ההיצע למ"ר לתושב הרבה יותר נמוך, ולכן האפשרויות להניף תשואות גבוהות הן הרבה יותר טובות. קניון אורות, שרכשתי לפני 3 שנים עם NOI של 7.5 מיליון שקל, נכון ל-2011 יניב 12 מיליון שקל".

לדברי אורן גלזר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל-אביב, "אוכלוסייה פריפריאלית מגיעה פחות לערים הגדולות, ולכן הגעת הרשתות אליה היא חגיגה בפני עצמה, כך שזהו קהל צרכני לאותן הרשתות הארציות. אצל הרבה רשתות המחזורים והפדיונות במתחמים בפריפריה גבוהים יותר מאשר במרכז הארץ. בכל מקרה, הפריפריה לא תגיע לרמות השכירות שנהוגות במרכז הארץ, כמו שדירה בפריפריה לא תגיע למחירי הדירות הנהוגים בגוש דן".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988