יום המכירה בתמ"א 38

גם כאשר נחתם הסכם מתלה למכירת זכות במקרקעין, קבע בית המשפט העליון בהלכת אלדר שרון, כי "יום המכירה" לא יידחה ליום בו התמלא התנאי, אלא יהיה ביום חתימת ההסכם. הטעם לכך הוא שהסכם מתלה תקף מיום כריתתו, ורק החלק האופרטיבי שבו מושהה עד לקיום התנאי.

כאשר ביקש המחוקק לסטות מכלל זה הוא קבע בסעיף 19 לחוק מקרים מיוחדים שבהם יידחה "יום המכירה" מיום חתימת ההסכם ליום אחר, כגון במכירה שנעשתה באמצעות הליכי הוצאה לפועל ייקבע "יום המכירה" ליום השלמת הפעולה על-ידי הרשות המוסמכת, או בעסקה בה נדרש אישור מינהל מקרקעי ישראל ייקבע "יום המכירה" ביום אישור העסקה על ידי המינהל.

עסקת תמ"א 38 הנחתמת בין יזם לבין דיירי הבניין הינה מטיבה עסקה המותנית במספר רב של תנאים מתלים, כגון אישור התוכניות המוגשות ומתן היתר בנייה, אולם אין לגביה הוראה ספציפית הדוחה את "יום המכירה" ויום זה ייחשב ליום חתימת ההסכם עם הדיירים. כפועל יוצא, החל ממועד החתימה על ההסכם קמה חבות במס רכישה ובמס שבח, הנושאת הצמדה וריבית שנתית בשיעור של 4% עד ליום תשלום המס. מאחר שעסקאות אלו, לאור מורכבותן, מתמשכות על פני זמן רב, מרכיב הריבית וההצמדה המתווסף לחבות המס אינו מבוטל.

נפקות נוספת היא במקרה בו היזם מסב את הסכם ההתקשרות עם הדיירים ליזם אחר. במקרה זה יראו את ההסבה כעסקה נוספת (שכן כבר נעשתה "מכירה" ביום חתימת ההסכם עם היזם היוצא), ויחול חיוב נוסף במס רכישה על היזם החדש, מלבד המס ששולם על ידי היזם היוצא.

בעסקאות פינוי ובינוי נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 49כ לחוק הדוחה את "יום המכירה" למועד המוקדם מבין אלה: המועד שבו התקיימו התנאי המתלה; המועד שבו מומשה האופציה; המועד שבו התחיל היזם או מי מטעמו את הבנייה במתחם.

לאחרונה התקבלה החלטת ממשלה לפיה יש לתקן את חוק מיסוי מקרקעין ולקבוע הוראה מיוחדת הדוחה את "יום המכירה" בעסקאות תמ"א 38 בהתאם לכללים החלים בעסקאות פינוי ובינוי.

תיקון זה מהווה נדבך נוסף בהסרת חסמי המס ובמתן הקלות לצורך מימושן של עסקאות תמ"א 38, הן מבחינת החיסכון בהצמדה ובריבית והן מבחינת האפשרות להמחות זכויות בפרויקט בין יזמים.

המאמר הוכן בסיועו של עו"ד יוני כהן.