רכשת זכויות בנייה? שריין אותן היטב בחוזה

כשהרוכש מקבלן מקבל רק את ארבע קירות היחידה שהוא רוכש עם הצמדה רגילה כזו או אחרת (כגון חניה או מחסן) - בדרך כלל לא מתעורר קושי. אך כשהבניין הנבנה הוא רק חלק מ"פרויקט דינמי" שעוד עתיד להוליד בניינים נוספים על היחידה תכנונית, העניינים מתחילים להסתבך וככל שהצדדים להסכם מצרפים תשריטים מדויקים ו"מלל" ברור, הרי זה משובח.

חוסר עירנות לפרטים קטנים הביאה צדדים להסכמים כלשהם לבית משפט המחוזי בעניין ה.פ (י"ם) 7136/08, אבני דרך חברה לבנייה בע"מ נ' חברת דואר ישראל, שבנדון בפני השופט יצחק ענבר.

בעניין אבני דרך, חברת חפציבה החלה בשלהי שנות ה-80 למכור חלקים מבניין כלשהו באזור ירושלים, כשגג הבניין נמכר לדואר ישראל. לימים, חפציבה ביצעה שינויים בתוכניות בניין עיר מתוך תקוה לבנות על המקרקעין בניינים נוספים. אכן, בהסכם שוריינו זכויותיה של חפציבה לבנות בניינים נוספים במגרש. בין לבין חפציבה מכרה את מלוא זכויותיה לחברת אבן דרך, והתעוררה השאלה האם זכויות הבנייה שייכות לדואר ישראל שהגג הוצמד לה, או שמא נמכרו לאבני דרך.

השופט ענבר תמך בגרסת אבני דרך ודחה את טענותיה של דואר ישראל בעניין. דואר ישראל טענה כי עצם העובדה שבהסכם בינה לבין חפציבה אין אזכור במפורש שחפציבה משאירה לעצמה את זכויות הבנייה בחלקה, מוכיחה כי זכויות בנייה אלו נשארו לדואר ישראל, באשר זכויות הבנייה הולכות אחרי המכר של המקרקעין.

השופט ענבר מנחה את מהות זכויות הבנייה על פי הפסיקה והספרות וקובע, כי זכויות בנייה אינן "חלק מהרכוש המשותף, אלא הן נכס המצוי בבעלות משותפת של בעלי דירות".

כעת כל שנותר הינו ללמוד מלשון ההסכם את אומר דעת הצדדים, ובהתאם לכך להכריע האם חפציבה השאירה לעצמה זכויות בנייה אם לאו. ענבר קבע כי בהתאם לחוזה העיקרי הסכימה דואר ישראל כי חפציבה תבנה בניינים נוספים על המגרש, אשר כהגדרתו בחוזה העיקרי כולל את המקרקעין נשוא ההליך דנן. משמעותה היחידה האפשרית של הסכמה זו הינה הקנייתן לחפציבה של זכויות הבנייה על המגרש והמקרקעין.

כמו כן, לאור פסק דין שואעי (ע.א. 7156/96), וגלמן (ע.א. 5043/96) המפורסמים, השופט ענבר קובע כי תקנון של בית משותף יש לפרש לפי "ההיגיון הכלכלי" שעומד מאחורי המילים. פסק דין זה מצטרף לשורה ארוכה של פסקי דין המבהירים היטב כי הנטייה של בית משפט בדרך כלל לצאת מנקודת הנחה כי אחוזי בנייה לא שייכים רק ליחידה ספציפית, אלא אם כן יוכח אחרת באופן שאינו משתמע לשתי פנים.