2010: שנה דרמטית בתכנון ובנייה

סקירה ממצה של עיקרי פסקי הדין מתחום התכנון והבנייה, מתוכנית השימור ועד פיצול דירות

להלן מספר פסקי דין והחלטות מהותיים אשר השפיעו על עולם התכנון והבנייה בשנת 2010:

התחשבות מוסדות תכנון בעבירות בנייה

בית המשפט העליון קיבל ערעור שהוגש על החלטת בית המשפט המנהלי בחיפה, והורה לבטל תוכנית שעניינה הכשרת בנייתו של בית קפה ומסעדה בשטח המיועד לשטח פתוח. בית המשפט העליון קבע כי בית המשפט המחוזי טעה בכך שקבע כי טעו מוסדות התכנון בכך שנתנו משקל מופרז לשיקול של שמירה על שלטון החוק. בית המשפט ציין כי השיקול התכנוני שהביא את מוסדות התכנון לסרב לתוכנית קיבל משקל משמעותי ועמד בפני עצמו, ואין מקום להתערבות שיפוטית.

בית המשפט הביע דעתו כי כשנשקלת השאלה האם להכשיר עבירות בנייה, ראוי כי מוסד התכנון ישקול ראשית אם היה מקום לאשר את התוכנית מבחינה תכנונית בהנחה שלא קיימת במקום בנייה בלתי חוקית. אם התשובה שלילית, תהיה הנטייה שלא לאשר את התוכנית (עע"מ 9057, 9150, 9158/09 דן איגנר ואח' נ' השמורה בע"מ ואח').

יציבות בתכנון

באזור התעשייה ציפורית החל לפעול מפעל לייצור חלקי אלומיניום לכלי רכב, וזאת לאחר שהתב"ע הרלוונטית תוקנה על מנת לאפשר את הקמתו. הוצא היתר בנייה וניתן רישיון עסק.

למרות זאת קבע בית המשפט המנהלי בנצרת, כי על המפעל לחדול מפעולתו וזאת מכיוון שהתוכנית שאיפשרה את הקמתו סותרת את התוכנית הכללית החלה באזור התעשייה ציפורית. ערעור שהוגש לבית המשפט העליון טרם נידון (עת"מ 256/09 אדם טבע ודין ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון ואח').

תחנות תדלוק

בית המשפט העליון קבע כי ועדה מקומית אינה מוסמכת לאשר הקמת מסעדה ושירותי רחיצה לרכב במסגרת תוכנית לבניית תחנת תדלוק. בית המשפט הכיר בחשיבותו של אזור מנוחה בתחנות תדלוק, אך קבע כי נוכח לשון החוק לא ניתן לאשר את הבנייה המבוקשת אלא בתוכנית שתוכן ותאושר על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, שהיא היחידה המוסמכת להוסיף שימושים של מסעדה ושירותי רחיצה שאינם כלולים בתוכנית החלה (עע"מ 1446/06 הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ ואח').

פיצוי בגין פגיעה מתוכנית

חוק התכנון והבנייה קובע כי בעל קרקע שנפגעה כתוצאה מאישור תוכנית, זכאי לפיצוי מהוועדה המקומית לתו"ב בגין נזקיו (מה שמכונה "תביעות לפי סעיף 197"). במקרה שנדון בפני ועדת הערר המחוזית נקבע, כי במקרה בו פקעה תוכנית (בחלוף הזמן שהוקצב בתוכנית עצמה להוצאת התוכנית לפועלה) מתבטלים גם הנזקים שנגרמו כתוצאה מהתוכנית הפוגעת, ולא ניתן עוד לקבל פיצוי בגינם (ערר 905/08 צור עוז בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב אצבע הגליל).

ביטול דרך ביטחון

בפסק דין חשוב, המקבל משמעות נוספת לאחר השריפה בכרמל, דובר על דרך ביטחון שהחלה להיסלל ביער שלעבים בהתאם להיתר בנייה. משהעלתה החברה להגנת הטבע טענות נגד חוקיות ההיתר וסמכותה של הוועדה המקומית להוציאו, ביטלה הוועדה המקומית את ההיתר. הנושא הגיע לדיון בוועדת הערר, שקבעה כי אכן הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת להוציא היתר לסלילת השביל ועל כן בצדק בוטל ההיתר. מסופקנו אם כיום היה מעלה גורם כלשהו טענות נגד סלילתו של שביל אש (ערר 308/09 פטר וייס ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב גזר ואח').

נתב"ג 2000

בית המשפט המחוזי, מפי השופטת ד"ר אגמון גונן, ביטל בפסק דין חשוב ומשפיע את קביעתה של ועדת הערר המחוזית בעניין פיצוי בגין ירידת ערך קרקע, בשל פגיעות שגרם אישור התוכניות לבניית שדה התעופה נתב"ג 2000. ועדת הערר קבעה רף מינימום, אשר מתחתיו לא יהיה התובע זכאי לפיצוי. בית המשפט קבע כי אין לקבוע רף מינימום גורף, ויש לדון בכל תביעה לגופה. ברור כי בית המשפט העליון יידרש לסוגיה (עמ"נ 318/07 אליהו טויטו ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב ראשון לציון ואח').

דירות נופש

ועדת הערר המחוזית דנה פעם נוספת בנושא דירות הנופש. הנושא עלה לכותרות עם בניית המרינה בהרצליה, שם נבנו דירות שיועדו בפועל לשמש למגורים, והוגדרו בתוכנית כדירות נופש.

במקרה זה מדובר היה בדירות נופש בראשון לציון. ועדת הערר קבעה כי על בעלי הזכויות לדאוג לכך שדירות הנופש יועמדו לרשות הציבור הרחב לפחות 9 חודשים בשנה, וביתרת הזמן יוכלו לשמש את בעליהן (ערר 48/10 מעוז דניאל ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב ראשון לציון ואח'). מיתוג בתוכנית שימור

בעקבות אישור תוכנית השימור בת"א התגלעה מחלוקת בין בעלי נכסים הכלולים בה לבין עיריית תל אביב לעניין השפעת התוכנית על נכסיהם: בעוד שבעלי הנכסים טוענים כי התוכנית מטילה מגבלות על נכסיהם וכתוצאה מכך נפגע שווים, טוענת עיריית תל אביב כי בעצם הכללת נכס בתוכנית השימור יש משום "מיתוג" שדווקא מעלה את שוויו.

נושא המיתוג מככב בתביעות העירייה להיטל השבחה מבעלי נכסים הכלולים בתוכנית. בכל המקרים שהגיעו לידי מחלוקת חולקים בעלי הנכסים על טענת העירייה לעניין המיתוג, ובמרביתם טוענים כי לא זו בלבד שהתוכנית לא השביחה את נכסיהם, אלא שהיא פגעה בהם ותובעים פיצוי בגין הפגיעה.

נושא המיתוג נבחן ע"י מספר שמאים מכריעים, כשבתחילת הדרך קבעו שלושה שמאים כי יש להכיר במרכיב המיתוג. לאחרונה קבעו שני שמאים מכריעים כי בנסיבותיה של התוכנית אין כל עליית שווי כתוצאה ממיתוג.

הסוגיה נמצאת כרגע בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, וברור שטרם נאמרה המילה האחרונה בנושא.

זכויות בנייה בהקלה

ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב קבעה כי על ועדות התכנון לאפשר הקלה של 6% מזכויות הבנייה, דבר שבשגרה, מקום שהמחוקק מקנה שיקול דעת לוועדה ליתן זכויות אלו.

המדובר בתוכניות "ישנות" שבהן הקנה המחוקק שיקול דעת לוועדה לתת, במסגרת הליך הקרוי הקלה, זכויות מעבר לאלו הקבועות בתכניות בניין הערים התקפות. ועדת הערר החזירה את בקשה לוועדה המקומית תוך שהיא מנחה אותה כי ככל שאין נסיבות מיוחדות שלא לאשר את ההקלה, עליה לאשרה (ערר (ת"א) 5247/09 אלמגור ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב ואח').

היטל השבחה

מנהג נפוץ של ועדות תכנון הוא לדרוש היטל השבחה ממוכרי נכסים בגין תוכניות המאפשרות, באופן תיאורטי, תוספות שונות לנכסים כגון בניית עליות גג, מרתפים, בריכות שחייה וכיוצא בזה.

לאחרונה קבעו שני שמאים מכריעים (השמאים אמנון ניזרי וניקי פרימו) כי במקרה זה מכר בהרצליה בו נדרש המוכר לשלם היטל השבחה בגין תוכניות לבריכת שחייה ועליית גג (ניזרי) וברעננה בו נדרש המוכר לשלם בגין תוכנית המאפשרת בניית בריכת שחייה (פרימו), כי בנסיבות אותם נכסים ניצול התוספת אינו סביר ואינו משביח.

פיצול דירות

תופעה נפוצה היא פיצול דירות ללא היתר והשכרתן כדירות נפרדות, תוך העמסה על התשתיות הקיימות והגברת הצפיפות. בית המשפט נדרש לסוגיה זו וקבע, כי פיצול הדירות נוגד את חוק התכנון והבנייה ואינו נופל לגדר שינוי פנימי (המותר לביצוע ללא היתר בנייה).

תביעה שהוגשה בעניין זה התקבלה, ובית המשפט הורה על השבת מצב הדירה המקורית לקדמותו כדי שהעבירה תפסיק להתקיים. נעיר כי במקרים נוספים שנידונו בבתי המשפט הטיל בית המשפט על מבצעי הפיצול קנסות כבדים, וזאת כדי להרתיע עברייני בנייה ומפצלי דירות פוטנציאליים (ת.א 2523/07 כנענן בנימין ואח' נ' בנימים ירושלמי).

הכותבים הם ממשרד עו"ד עפר טויסטר.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988