דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

יזמי מגדל המשרדים הירוק הראשון: "יהיה כאן גן עדן"

האחים עזורי מתכננים גינת תבלינים על הגג, שטיפת מכוניות במי מזגן במרתף ו-30% חיסכון בהוצאות אנרגיה ■ האם בשורת הבנייה הירוקה מגיע לצנטרום של המע"ר התל-אביבי?

שלושה חודשים לפני אכלוס גל הדיירים הראשון במגדל שבונים האחים עזורי בדרום תל אביב, הוא חף מכל סימן מעיד לבשורה האקולוגית שמתיימר לשאת הבניין הירוק הראשון המשווק משרדים להשכרה בישראל.

בין החללים הריקים, הפירים המאובקים והחיווט החשוף, מדלג היזם רונן עזורי, חולף על פני מקדחות ושפכטלים ומסביר בהתלהבות ששלושה חודשים הם המון זמן: "עשרות אנשים עובדים פה בכל יום, נעמוד בלוח הזמנים כמו גדולים ויהיה כאן גן עדן", הוא מבטיח וניגש אל קצה האגף המערבי של הקומה, נצמד אל החלון ומבקש להמחיש את הקרבה "לכל מקום בתל אביב שמעניין את הקהילה העסקית", כדבריו, "אנחנו יושבים ממש על גדות הנהר".

אנחנו משקיפים מחלון המגדל הנבנה בין הרחובות המסגר וחומה ומגדל, מצפים לראות נהר, אבל רואים את כלכותה: גגות מזופתים ומוסכים, בתי מלאכה זעירים ומגרשים גדושים גרוטאות. הכבישים לחוצים, התנועה עצבנית, יותר מדי עשן והכל נראה חנוק וצפוף: "האזור יעבור שדרוג בשנים הקרובות, במסגרת תכניות העירייה לחידוש דרום תל אביב", הוא מזכיר ומציע להתייחס דווקא לאוויר שזורם מכיוון מערב וימלא את המסדרונות.

"אנחנו נהיה הריאה הירוקה של דרום תל אביב", מצהיר עזורי: "הבנייה הירוקה תהפוך למיינסטרים. עובדה, הצלחנו לשווק אותו במלואו כבר בשלב התוכניות". השוכרים הנוכחיים - מכללת הקלינטק מבית מטריקס, המרכז הישראלי לניהול (המי"ל), וסוכנות מרצדס ששכרה את הקומה התחתונה - התחייבו לדבריו ל-8 שנות שכירות במחיר 85 שקלים למ"ר בממוצע, ברמת מעטפת, מחיר הנחשב גבוה לאזור.

ארבע שנים נמשך תכנון המגדל הירוק "עזורי אקו-טאואר", שנבנה על פי התקן האמריקני LEED, מהמחמירים בעולם בתחום.

חניה לשי אגסי

כשהבינו למה הם נכנסים, החליטו האחים רונן ואלון עזורי - יחד עם בני הדודים דודי ואלי עזורי - בעליה של השותפה לפרויקט נקורה החזקות, שלא יהיו קיצורי דרך: הם נסעו לחו"ל, סיירו במבנים ירוקים, למדו את המתודה ואת החומרים ושיננו עלויות. בקרוב יחלו העבודות לבניית השלב השני, ובו 14 קומות, הם מרשים לעצמם להתרגש: "על הגג, בקומה 21 יהיה גן בוטני ובו צמחיה שתתנשא לגובה עד עשרה מטר וגינות תבלינים".

את צדו השני של הגג מייעדים ל-50 תאים סולאריים להפקת אנרגיה מקרני השמש. החשמל שיופק יפעיל את הבניין והעודפים, יימכרו לחברת החשמל. קומה 5 הוגדרה "קומת אתנחתא" - ותהיה בה גינה בשטח כ-300 מ"ר.

בקומה מינוס 6, מתחת לחמישה מפלסי החנייה, תוקם בריכה לאגירת מי המזגנים ואליה ינוקזו גם מי גשם שישמשו להדחת אסלות, לעבודות הניקיון והתחזוקה של הבניין ולרחיצת מכוניות, במתקן הרחיצה שיוקם באחת מקומות החנייה העליונות; מערכות התאורה יופעלו באמצעות גלאי נפח מתקדמים כך שהנורות יכבו את עצמן כשהמשרדים ריקים; לאלה שיעדיפו לדווש אל הבניין, יחכו שטחי אחסנה לאופניים ומקלחות נגישות ואלה שיבואו עם מכוניתם החשמלית, ימצאו עמדות טעינה מתאימות. עזורי מבטיח שקירות המסך שמכסים את המגדל, מסננים את קרינת השמש ועם זאת מאפשרים חדירת אור טבעי בכמות מרבית.

"הזרימה החופשית של אור טבעי לבניין, תוזיל עלויות ותשפר את תנאי העבודה. מחקר מצא שאנשים שהולכים לקניון המואר באור יום, נשארים 30% יותר זמן מאשר בקניון שהתאורה בו מלאכותית".

העזורים שואפים שהבניין יקבל תקן LEED בדרגת זהב - יומרה לא מבוטלת (ראה מסגרת) וגם יקרה: עלות הקמת מבנה ירוק, יקרה בכ-15% מבניין רגיל. באקו-טאואר הושקעו כ-140 מיליון שקל ועזורי מעריכים שההשקעה תוחזר בתוך 12 שנה.

"אם הצלחתי לשווק את המגדל כבר בשלב התכניות וזה אומר שהלקוחות יודעים להעריך את הקדמה והחדשנות. מי ששוכר כאן משרד, ירוויח: הוא יצרוך הרבה פחות אנרגיה, ייהנה מסביבה אקולוגית ויחסוך בהוצאות החשמל כ-30%".

החברות greenagenda ומטריקס מובילות את הקמת המכללה ללימודי מקצועות הקלינטק ועבורן, לימודים בבניין ירוק הם התחלה טובה. "אנחנו לא חדשים בתחום הבנייה וממשיכים מסורת של 50 שנה בענף. כשבאנו להקים מבנה כזה, לא פסחנו על שיקולים כמו לוקיישן ומיקום. מצאנו שאפשר לעשות משהו ירוק ומהותי ועדיין להישאר בצנטרום", מוסיף עזורי.

דעות קדומות

חלק מהניקוד שעתיד המגדל לצבור לקבלת תקן LEED יהיה בזכות עבודות טיהור הקרקע שקדמו לבנייתו, המגרש שימש בעבר בית עסק למכירת מצברים, הקרקע הייתה רוויה חומרים מסוכנים דפונו לאתר מוסדר, קרוב ככל הניתן - כדי להפחית ככל שניתן שימוש בתחבורה.

עזורי אינם הראשונים להקים בישראל "בניין ירוק". אולם, הם הראשונים שמקימים בניין משרדים ירוק המיועד להשכרה, שבו לא היזמים קוצרים את פירות החיסכון באנרגיה, אלא השוכרים. בדרך להגשמת החזון נדרשו היזמים לדלג מעל דעות קדומות מצד יועצים וקבלני ביצוע: "ניסו לשכנע אותנו שהרעיון נחמד אבל יותר נחמד לבנות את המוכר והטוב. אני מבין אותם: חלק מהם לא רצו לקחת את הסיכון שבהתנסות במשהו שלא מכירים".

הדשא של הפרזנטור

בעידן שבו כולם רצים לספר לחבר'ה על המודעות הסביבתית הערה שהם מגלים, אפשר היה לצפות שההמונים ינהרו לקבלנים וידרשו מהם בניינים ירוקים. אלא שבמציאות יש תקנים, וציות להם פירושו עלויות בניה גבוהות. קבלנים רבים מצאו שדי בעיטור פרויקט בשם "שכונה ירוקה", כדי לפתות את הלקוח, אשר בסוף היום נשאר עם גימיק, אופנה ורצון טוב, בקיצור עם הכול - חוץ מבנייה ירוקה.

מכון התקנים בשיתוף המועצה הישראלית לבנייה ירוקה גיבשו את תקן 5281 לבניין ירוק בישראל. התקן קובע את זווית ההקמה במגרש, מיקום החלונות וחומרי הבנייה שמטרתם להבטיח זרימת אויר, תאורת שמש ובידוד. כמו כן מגדיר התקן מערכות להפרדת פסולת; שימוש חוזר ב'מים אפורים'; צמחייה שצורכת פחות מים ועוד.

לטענת המועצה, בניין שייבנה לפי התקן, יחסוך כ-30% מתצרוכת החשמל.

עד סוף 2010 הוקמו בארץ רק 7 מבנים ברוח תקן 5281, כולם בידי גופים עתירי ממון: בנקים וחברות מסחריות גדולות.

הנתונים העגומים שכנעו שאין מנוס מלערוך רביזיה מקיפה, שתהפוך את התקן לאטרקטיבי. בימים אלה תקן חדש נכתב ע"י חברת BREEAM (מחברת התקן הבריטי) ויביא בחשבון למשל, שבארץ ברוב ימות השנה חם ושמנגד, יש מחסור כרוני במים ובאנרגיה.

BREEAM תגיש במארס את הנוסח החדש, אשר עוד יחזור ויתעדכן בעתיד, על פי הניסיון שייצבר בשטח. אלא שבמארס העבודה בישראל רק תתחיל: משרדי הממשלה יצטרכו לחשוב איך מטמיעים אותו, בייחוד כשהדרך אל הבנייה הירוקה האמתית עוברת בתמריצים כספיים משמעותיים שיהפכו אותה גם לכדאית. רק שמישהו לא יחשוב בטעות שגם הפעם אפשר יהיה לפתור את הבעיה באמצעות קמפיין עם פרזנטור חביב שמגדל דשא על הראש.

תקן LEED: שיש תורכי יותר ירוק משיש איטלקי

לתקן LEED ארבע דרגות: בסיסי, כסף, זהב ופלטיניום ורק שני מבנים בישראל קיבלו אותו עד כה: מרכז הפיתוח של אינטל בחיפה (זהב), ומרכז המבקרים ביד הנדיב, בזיכרון יעקב (בסיסי). אדריכל גל סורקין-שפניר, מוסמך לתקן, מסביר שתו התקן מושג בצבירת "ניקוד" ב-7 תחומים:

1. מיקום וניהול אתר - מבנים שמגיעים אליהם בתחבורה ציבורית וברגל יצברו נקודות לעומת מרוחקים, שהגישה אליהם ברכב פרטי. מבנים יקבלו ניקוד גם על ניהול אתר הבניה באורח שמצמצם מפגעי, אבק וזיהומי מים וקרקע.

2. מים - ככל שיהיו יותר ברזים בפיקוד חשמלי ומערכות למחזור מים אפורים להשקיה והדחת אסלות.

3. אנרגיה - שימוש בגופי תאורה חסכניים והתקנת מערכות מיזוג מרובות מרכזי שליטה, המונעות את המאבק בין הנשים המצטננות לגברים המזיעים וחסכניות ממיזוג חללים גדולים במשותף.

4. חומרי בנייה - ניקוד ניתן למקומיות, בישראל, שיש איטלקי יקבל ניקוד נמוך מאשר שיש מרמרה מתורכיה ואבן ירושלמית תקבל את הניקוד הגבוה ביותר; למחזור - דקים מעץ ופלסטיק ממוחזרים ולא מעץ שנכרת זה מקרוב; חומרים שמתחדשים במהירות למשל: במבוק ושעם.

5. איכות חיים במבנה - נקודות נצברות למי שמנצלים רוח ושמש לאוורור ואור טבעיים.

6. חדשנות בתכנון - נקודות נצברות לבניין שבו מהנדס המיזוג מתכנן מערכות מצננות המתאימות לכמות אור השמש החודרת מהחלונות שתכנן האדריכל ולהיפך - שהתכנון האדריכלי דואג לבניה בזוויות פחות מחממות, כדי לייעל את הצינון.

7. התאמה לאקלים - מבנה בנגב המדברי יקבל ניקוד על חיסכון במים ולא על מערכת לטיפול במי גשמים, ואילו בניין בגליל, הגשום, יקבל ניקוד על טיפול במי גשם, אך לא על מערכות חיסכון במים. כיום יש בישראל לפחות עוד שלושה בניינים הנבנים בתקן, ושואפים לקבל אותו: ביה"ס יסודי בכפר סבא; בניין הפקולטה ללימודי הסביבה באוניברסיטת ת"א וסניף בנק לאומי בבת ים.

עלות קבלת התקן, בנוסף לעלויות הבנייה היתרות, נעה בין 6000 ל-60 אלף דולר, לפי שטח המבנה.

"התקן לא הוטמע עד כה בישראל בשל היותו מתוחכם ודורש שינוי בתפיסת התכנון ותפקידי המתכננים והמבצעים. זה שינוי תפיסה, בישראל - קשה לעשות את זה, וקשה לעמוד בזה", אומר יהושפט אהרוני, מהנדס מיזוג ומוסמך תקן LEED.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות