זהירות במכירה לקבוצת רכישה

בתיקון מספר 40 לחוק מע"מ נוספה חלופה להגדרת "עסקת אקראי" לפיה, מכירת מקרקעין לקבוצת רוכשים, המתארגנת לרכישת מקרקעין ולבנייה עליהם באמצעות גורם מארגן המקבל תמורה בעד שרותיו, תחשב לעסקה החייבת במע"מ.

ככלל, החייב במע"מ בשל מכירת נכס, ובכלל זה נכס מקרקעין, הוא המוכר. עם זאת, בתקנות מע"מ נקבע, כי בעסקת אקראי במקרקעין, שבה נמכרים מקרקעין ממי שאינו עוסק מקרקעין למי שהוא עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, הקונה חייב במע"מ.

נראה כי לפי נוסח ההוראות שבתיקון 40 לחוק מע"מ, לא יחולו התקנות לעיל ומוכר מקרקעין לקבוצת רכישה יהיה חייב לדווח על המכירה באמצעות טופס עסקת אקראי.

המורכבות שבהגדרת "קבוצת רכישה", עלולה לחשוף את המוכר לחבות במע"מ גם כאשר הוא לא מודע לנסיבות העסקה ולקיומה של הקבוצה והגורם המארגן. בעיה זו מחריפה כאשר רכישת המקרקעין מהמוכר נעשית על ידי נאמן עבור קבוצת רכישה מבלי שהנאמן חושף פרטים באשר לאופן התארגנותם של הרוכשים וקיומו של גורם מארגן.

לפיכך, כדאי שהמוכר ידאג שהסכם המכר יכלול סעיף המתייחס למקרה שבו תחול חבות במע"מ בשל העובדה שמדובר בקבוצת רכישה ויטיל אותה על הקונים וכן ויבטיח את תשלום המע"מ על ידם.

הצהרות אלו יבהירו למוכר את היקף חשיפתו לתשלום מע"מ בגין העסקה וישמשו בסיס לקביעת החבות במס. כאן המקום לציין, כי קיים פער זמנים בין מועד חתימת הסכם המכר לבין מועד החבות במע"מ. פער זמנים זה ייתן סיפק בידי המוכר לבדוק את נסיבות הרכישה ובירור אם הקונה הוא אכן בגדר "קבוצת רכישה" ולפי הצורך ידאג לקבל מבעוד מועד ערבויות לתשלום המע"מ.

כדאי לשים לב גם להוראת סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, בנוסחה החדש, הקובעת כי על מנת שניתן יהיה לבצע את רישום המקרקעין בפנקסי המקרקעין על שם הקונה נדרש, מלבד אישורי מס שבח ומס רכישה, גם אישור ממנהל מע"מ כי המס בשל העסקה שולם או שניתנה ערובה לתשלומו.

נראה כי הוראה זו עשויה לגרום למוכר לפנות למנהל מע"מ על מנת לברר את החבות במס ולקבל את אישורו גם כאשר, לגישת המוכר, לא צריכה לקום חבות במע"מ.

תודתנו לעו"ד (רו"ח) שלומי ואקנין, שסייע בכתיבת המאמר.