"יש 'נפיחות מה' במחירי הדירות ואין להם הצדקה"

אנשי השנה של "גלובס" בענף נדל"ן מספקים תשובות לשאלות הבוערות: היכן כדאי להשקיע ומה יקרה למחירי הדירות בישראל?

1. צחי חג'ג

איפה היית ממליץ היום להשקיע בנדל"ן - בארץ ובחו"ל?

"מאוד חזק על ת"א, אבל מי שרוצה להתרחק מת"א, יש אזורים שאמורים לצמוח: יפו, עכו ואזורים בפריפריה שיש אליהם תחבורה, בין אם קיימת ובין אם מתוכננת, יפרחו מאוד. רואים מה קורה ליבנה, לחדרה, נתניה, כל האזורים האלה שמתחברים לתשתית, וזו גם אחת מהמלצות הממשלה. במזרח-אירופה תהייה בעתיד הקרוב, לא עכשיו, הזדמנות. זה לא יהיה כמו פעם שימכרו בפי 300 את מה שקנו לפני שנתיים. אבל המחירים והמצב שם יתחיל לייצר הזדמנויות".

מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה? מהו פתרון הדיור לזוגות הצעירים?

"כדי להוריד מחירים, צריך לטפל במערכות הרקובות של הוועדות, לשתף בהן יזמים ולא אקדמיה ולהכריח אותן לתת תשובות תוך 60 יום. דבר נוסף: שינוי רדיקלי בפינוי-בינוי. איזה קדושה יש בבניין שנבנה בשנות ה-30? בכל העולם עירייה נותנת צו - והדייר מפנה, ומקבל דירה באותו מקום, רק יותר טובה. במדינה שיש בה כ"כ מעט שטח, צריך לשקול מה יותר חשוב. אלה צעדים שיגדילו היצע, אבל אף אחד לא עושה אותם כי יותר קל ללכת למיסוי".

2. ליאורה עופר

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן - בארץ ובחו"ל?

"להשקיע בנדל"ן בארץ תמיד כדאי - ההיסטוריה מוכיחה זאת. השקעה בנדל"ן בחו"ל מחייבת את המשקיע להכיר היטב את כללי המשחק ואת מנטליות השוק המקומי. זה לא מתאים לכל אחד. אם בכל זאת בחו"ל, אני חושבת שבארה"ב יש עדיין הזדמנויות טובות. למי שיש 'נשימה ארוכה', גם במזרח אירופה ובאירופה עצמה יש הזדמנויות. ההתאוששות תגיע גם לשם בסופו של דבר".

מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה? מה פתרון הדיור לזוגות צעירים?

"אני מעריכה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך בצורה מתונה יותר. מובן שהכול תלוי בהמשך הצמיחה, הריבית במשק, מצב הביטחון האזורי, מצב הכלכלה העולמית ועלויות חומרי הגלם. הדיור לזוגות הצעירים חייב לעלות על סדר יומה של הממשלה, שצריכה ללכת לחקיקה ראשית בנושא פתרונות דיור בר השגה. רק אם הממשלה תגדיר את הקריטריונים לדיור בר השגה יוכלו העיריות לקדם פרויקטים בנושא זה, וגם להוציאם אל הפועל".

3. מנור גינדי

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן, בארץ ובעולם?

"שוק הדיור הוא שוק מצוין להשקיע בו, ובישראל מדובר בשוק בריא שאינו ממונף וקיימת בו רגולציה טובה. המקום הטוב ביותר להשקיע הוא אזורי הביקוש כמובן. בחו"ל, אני סבור שהשוק האמריקני הוא שוק טוב היום. נעשו שם טעויות בעבר, ניפחו את השוק עד שהתפוצץ, אבל נכון להיום הוא מתומחר בחסר. אבל מי שרוצה לפעול בארה"ב צריך להיות שם ולא בשלט-רחוק".

מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה? מהו פתרון הדיור לזוגות צעירים?

"אנחנו צופים התייצבות במחיר הדירות בארץ, לצד המשך עלייה מתונה באזורי הביקוש. בכל מה שנוגע לזוגות הצעירים אנחנו הרמנו את הכפפה לאחרונה כששחררנו כמה עשרות דירות בפרויקט גינדי תל אביב שיועדו להשכרה בהנחה של כ-30% ממחיר השוק.

"כיוון נוסף שאני מאמין בו, ויכול לסייע למצוקה של הזוגות הצעירים, זה הכרה של המדינה במשכנתא כחלק מההכנסה ברוטו. להגדיר אוכלוסייה שתהיה זכאית להטבה הזו, ושתוכל לרשום את הריבית על המשכנתא כהוצאה מוכרת. זו לא המצאה שלי, זה עובד במקומות אחרים בעולם, בארה"ב למשל".

4. דוד עזריאלי

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן - בארץ ובחו"ל?

"הזדמנויות עסקיות יש בארץ", אומר מי שחב את עיקר התנופה באימפריה העסקית שלו לישראל, ועל כך זכה גם אשתקד באות "חזון, יזמות וציונות" של "גלובס".

5. נחשון קיוויתי

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן, בארץ ובעולם?

"בכל מה קשור לנדל"ן בארץ, תמיד היה ותמיד יהיה כדאי להשקיע בפריים לוקיישן. תל אביב וסביבותיה אלו המקומות שכולם רוצים להיות בהם. מקום טוב להשקעה בנדל"ן בחו"ל היום זה מערב אירופה, במדינה כמו גרמניה. הייתי בהרבה מקומות בעולם, במזרח אירופה, בהודו, בארצות הברית ובעוד מקומות. גרמניה היא היום המקום הנכון, גם מבחינת המרחק מישראל שמאפשר לך להיות עם האצבע על הדופק, שזה משהו מאוד חשוב, וגם בגלל הרגולציה בגרמניה. זו מדינה חזקה ומאוד נוחה לעסקים. אני בעצמי בודק שם עסקים עכשיו".

מה יקרה למחיר הדירות בשנה הקרובה? מהו פתרון הדיור לזוגות צעירים?

"המחירים ימשיכו לעלות, אולי בקצב מתון יותר מהתקופה הנוכחית. גם אם תהיה בשלב כלשהו ירידת מחירים, במרכז הם תמיד יישארו גבוהים. נכון להיום יש עלייה גם במקומות רחוקים כמו יבנה למשל. אני הופתעתי מאוד מקצב המכירות שלנו שם. הזוגות הצעירים צריכים להבין שכדאי להתחיל את החיים בפריפריה, במקום שמחירי הדירות עדיין לא הגיעו לרמה של המרכז. יש לי גם דוגמה מצוינת - אני. בהתחלה גרתי בראשון לציון, ורק מאוחר יותר הגעתי לתל אביב. זה נכון שכולם רוצים את החיים היפים בתל אביב, אבל לא יקרה כלום אם הם יצאו קצת החוצה, דרומה או צפונה".

6. גיל גבע

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן - בארץ ובחו"ל?

"בארץ כדאי להשקיע בדרום תל אביב. להערכתי, תל אביב תמשיך להתפתח דרומה. עדיין כדאי להשקיע בפריפריה בכלל, ובאזור הדרום בפרט. התשתיות המתפתחות בדרום הארץ, והמעבר הצפוי של צה"ל לעיר הבה"דים, ישפיעו על מחירי הנדל"ן שם. בעולם, כדאי להשקיע בארה"ב, אשר תשוב אט אט לאיתנה, ובאפריקה - היבשת המתעוררת הבאה".

מה יקרה למחיר הדירות בשנה הקרובה? מה פתרון הדיור לזוגות צעירים?

"בשנה הקרובה תהיה התייצבות במחירי הדירות בתל-אביב ובאזורי הביקוש החמים. המשך עליית מחירים מתונה תימשך בפריפריה, שם גם נמצא כרגע הפתרון היחיד לזוגות צעירים, ולכן יוסיפו להיות שם ביקושים ועליות מחירים".

7. דוד פתאל

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן, בארץ ובעולם?

"בישראל הכי כדאי להשקיע בערים שקרובות לתל אביב ולמרכז הארץ, למשל גבעתיים, רמת גן או פתח תקווה. פוטנציאל ההשבחה בערים אלה גדול יותר בהשוואה לשאר המיקומים. בעולם הכי כדאי להשקיע בארצות מתפתחות כמו הודו וסין, והיום אני חושב שגם בארה"ב מתפתחות הזדמנויות, כששם שווה כעת להשקיע בענף הדיור ובענף המלונאות".

מה יקרה למחיר הדירות בשנה הקרובה? מהו פתרון הדיור לזוגות הצעירים?

"אני חושב שמחירי הדירות יעלו בצורה קלה, בכ-5%, משום שיימשכו הביקושים ותהיה מצוקת היצע. הפתרון יהיה הפשרת קרקעות על-ידי מינהל מקרקעי ישראל. פתרון הדיור לזוגות הצעירים טמון ביציאה מהערים הגדולות. לא תהיה הוזלה משמעותית בדיור במקומות הפופולריים".

8. רמי לוי

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן, בארץ ובעולם?

"כפטריוט אני תמיד אומר שהכי טוב להשקיע בארץ. אם חייבים לנקוב במקום מחוץ לגבולות המדינה, אז אני חושב שארצות הברית היא היום מקום בו כדאי לפעול. המחירים ירדו ויש פוטנציאל לעליות, במיוחד במקומות שבהם הייתה ירידה הגדולה. צריך לזכור שכל אחד יתעסק בתחום שהוא מכיר. מי שפועל במגורים שישקיע בתחום הזה. כל אחד והתחום שלו. בנוגע למקום בו כדאי להשקיע בארץ. גם כאן צריך לחלק את התשובה לשתיים - אם מדברים על מרכזים מסחריים המקום הוא הפריפריה. המחירים שם עוד לא עלו כמו במרכז ומחירי הקרקע סבירים. בתחום המגורים יש היום ביקוש גדול למרכז, למודיעין ולירושלים".

מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה? מהו פתרון הדיור לזוגות צעירים?

"אני מקווה בשביל כל הזוגות הצעירים שהמחירים לא יעלו, אבל יש כאן בעיה: המדינה מדברת בשני קולות - מצד אחד רוצים להוריד את מחיר הדירות, ומצד שני מחירי הקרקע רק עולים. המדינה צריכה לדאוג להורדת מחירי הקרקע, ואם השיווק ימשיך כמו שהיה עד עכשיו, המחירים רק יעלו. מחיר הקרקעות עלה בלי שום פרופורציה, והמינהל הוא האשם העיקרי".

9. איתן בר זאב

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן - בארץ ובחו"ל?

"ארה"ב עדיין מהווה הזדמנות, למרות שחלון ההזדמנויות הולך ונסגר. האופטימיות לגבי כלכלת ארה"ב מביאה הרבה כסף זר ומקומי להשקעה. גם אנחנו נהנינו לאורך 2010 מעליות מחירים ב-10% לפחות בנכנסינו. גם במדינות כמו ספרד ופורטוגל, שנכנסות למשבר, מעניין להשקיע בתקופה הקרובה. אבל בכל מקרה, בשביל להיכנס למדינה צריך המון זמן והמון קשרים.

"בארץ אין שום דבר אטרקטיבי לקנות - כיום ייזום קרקעות והפיכת קרקע למרכז מסחרי פחות או יותר שקולים לטיפוס על האוורסט - גודל המאמץ כפונקציה של התשואה, הופך להיות פחות ופחות כלכלי. המלחמות הסטטוטוריות מול השלטונות, המתנגדים והמתחרים דורשים כל-כך הרבה השקעה, ומרוב הוצאות לא רואים את התשואות. מחירי הקרקע יקרים מדי. בסוף, אתה אומר לעצמך, 'מה אני צריך את כל כאב הראש הזה?'".

מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה? מה פתרון הדיור לזוגות צעירים?

"הפתרון הוא ללכת לפריפריה - לא כולם צריכים לגור 5 דקות מכיכר דיזנגוף. זה מחייב את המדינה להשקעה בתשתיות, כמו בתחבורה ציבורית ובכניסות נוחות למטרופולינים. זה יפתור הרבה בעיות.

"יש 'נפיחות מה' במחירי הנדל"ן ואין להם היגיון והצדקה. מה שכן, המרכיב הראשון במחירי הדירות בכלל לא קשור לדיור אלא לריבית - כשאתה לא נותן לאנשים תשואות נורמליות בבנק, הם ייקחו את הכסף וישקיעו בדירות. ברגע שהריבית על המשכנתא תעלה, אפשר לצפות להצטננות, אבל זה רק חלק אחד במשוואה. החלק השני הוא שצריך להחליט שמוציאים החוצה היצע גדול יותר".

10. קובי רוגובין

איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן - בארץ ובעולם?

"מתוך אמונה שהמקצוע שלנו מאוד מקומי ויש צורך להרגיש ולהכיר היטב את רוח המקום שבו פועלים, אני ממעט להשקיע בחו"ל. יחד עם זאת, אם הייתי צריך לבחור בחו"ל, הייתי עושה זאת היום בארה"ב - אין לי ספק שהגלגל יתהפך שם".

מה יקרה למחירי הדירות? מהו פתרון הדיור לזוגות הצעירים?

"המחירים עלו מאוד בשנתיים האחרונות ולכן סביר שתגיע התמתנות או עצירה. תנאי הכרחי לכך הוא שהמדינה תגדיל את היצע הקרקע לבנייה באזורי הביקוש. הפתרון לזוגות צעירים יבוא בבנייה להשכרה, כפי שמקובל בעולם. יש כאן גם שינוי מחשבתי של הזוגות הצעירים. אני משוכנע שאם המדינה תבצע תנועת מלקחיים: מכירת קרקע שמיועדת לבנייה להשכרה מצד אחד, ומצד שני, לפחות בתחילת התהליך, הקלות מיסוי למשקיעים ויזמים שבונים - ייבנו פרויקטים מצוינים. הגופים המוסדיים ייכנסו לבנייה להשכרה, כפי שנכנסו לנכסים המניבים".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988