משתמשים בצעירים

כמה שנים כבר אומרים את המשפט החמקמק וחסר המשמעות "זה חמור ביותר שהצעירים לא יכולים לקנות דירה בישראל"? 20 שנה? 40? 60? השבוע היו אלה בנימין נתניהו, יובל שטייניץ ואריאל אטיאס שהשמיעו אותו. לפני 40 שנה אמרה זאת ראש הממשלה גולדה מאיר, אחרי שגירשה את "הפנתרים השחורים" שהפגינו על הדשא מול משרדה, בין השאר בתביעה למגורים הולמים.

אין ראש ממשלה, שר אוצר או שר שיכון בעשורים האחרונים שלא השמיע את המשפט הזה, כך או אחרת, ואין אחד שלא הציע שתיים, שלוש, אולי ארבע, רפורמות לפתרון המצב. מה יצא מזה? נאדה, גורנישט, כלום, זירו. למעט כמה צניחות קלות, מוגבלות לשנה-שנה וחצי, שנבעו מתנאים פוליטיים פנימיים או ממשברים בינלאומיים - משרטטים מחירי הדיור קו עולה בלבד. קפיצת המחירים האחרונה והחדה מכולן החלה ב-2009, ונראה שהיא עדיין בשיאה.

אבל מה היו באמת מחירי הדירות לפני 20 שנה או 40 ו-50 שנה? על זה אין תשובה. תיקון: יש כמה תשובות, למשל בטבלאות המופיעות באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתחילות ב-1962. אלא שהנתונים הללו לא ממש בטוחים ולא מומלץ להסתמך עליהם. מתברר שבסיסי הנתונים עד 2002 היו שגויים. המדווחים, בדרך כלל מפקחים ברשות המסים, שמילאו את מסמכי הדיווח על דירות שבהן בוצעו עסקאות, לא ראו את הדירות. נמצא, למשל, כי על אותו בניין משותף דווח פעם אחת כי נבנה בשנות ה-70' ופעם שנייה בשנות ה-90'.

מחקר שנעשה בשנה האחרונה באחד ממשרדי הממשלה מראה כי ב-70% מהדיווחים - שעליהם מבוססות הטבלאות שבשימוש הלמ"ס, בנק ישראל ומשרד האוצר - לא הייתה התאמה בשנת הבנייה, בגודל הדירה, במספר החדרים. בקיצור, אין סטטיסטיקה לאומית על מחירי דיור. אנחנו גרים בתוך "חור שחור" של נתונים. עכשיו שוקלים מהלך חדש, שיחייב דיווחים מלאים מצד עורכי דין החותמים על חוזי קנייה ומכירה, תוך זמן סביר, קצר יותר מ-50 הימים הנדרשים היום וגם בהם לא עומדים.

מי באמת רוצה להוריד את מחירי הדיור? נתחיל במי שלא רוצה.

■ סביבת הענף: מספקי קרמיקה וברזל עד יבואני עובדים זרים - כל אלה שואפים לשמר, לטובתם, מחירים גבוהים.

■ הקבלנים: להם חשובה רמת הרווחיות. לא אכפת להם לבנות יותר צנוע, העיקר לשמור על רווחיות גבוהה, ביזמות ובביצוע.

■ הממשלה: זו גובה כל שנה יותר מ-5 מיליארד שקל מסי מקרקעין ישירים, ומי יודע עוד כמה מיליארדים מסביב כמו ממע"מ, וגם מקבלת הכנסות ממכירת קרקע במכרזי המינהל.

■ הבנקים: הורדת מחירי דירות תפגע ביציבות, במערך האדיר של הביטחונות, ביחס בין שווי הדירות למשכנתאות.

■ בעלי דירות שעדיין מחזירים משכנתה: אם תהיה ירידה אמיתית, המשכנתה עלולה להיות גבוהה משווי הדירה. בכלל, אנשים אוהבים שיש להם נכס יקר ביד, לשבת בערבי שבת, לבכות על מחירי הדירות ולצהול על העלייה בשווי הדירה.

היחידים הזקוקים באמת להורדת מחירים הם צעירים שעוד לא קנו דירות ורואים את יכולת ההחזר מתרחקת והולכת. למעשה, במקרה הטוב אנחנו מדברים רק על עצירת זינוק המחירים.

מפחדים מדיון אמיתי

למי יש יכולת להשפיע על המחירים? למדינה אין שליטה על מחירי הביצוע ועל חומרי הגלם, אבל יש לה שליטה מלאה על עלות הקרקע והמסים. כשהמינהל מוציא קרקע, הוא מפרסם מכרז ונותן למרבה במחיר. הקבלנים מתחרים במחירי טירוף, ולמחרת, באותו יום עיון חודשי, הם מתנפלים על המינהל ואומרים, יחד עם שרים וחברי כנסת: המינהל הוא ספסר הקרקעות הגדול. למכור בלי מכרז? בג"ץ ישמיד כל החלטה כזו. אז בבקשה, תציעו שיטה לחלוקת קרקע, שתשפיע על התמתנות מחירים אך לא תפגע בכיסו של היזם-קבלן. יש בכלל שיטה כזו?

ומה קורה עם הסיסמה החדשה "דיור בר השגה"? רכישת דירה בדיור "בר השגה" מבטיחה מניפולציות, רמאויות ואי-צדק, כי זוג צעיר שזקוק לסיוע היום - לא יזדקק לו מחר. הדרך הנכונה היא מסלול השכרת דירות המתחשב בהכנסות השוכרים על פי מבחני הכנסה. אבל, כל עוד לא נקבעו הקריטריונים הבסיסיים - כלום לא יזוז.

מה מחיר הקרקע שהמדינה מספקת? כמה מיסוי המדינה תגבה? מה תנאי השכירות שייקבעו? מהם מאפייני הזוגות או היחידים? לאילו עשירונים במשק תותר השתתפות בפרויקטים האלה? השוק מצפה לאותו "מבוגר אחראי" שיגבש אותם. הבעיה היא שראש הממשלה, שר האוצר ושר השיכון מפחדים לגשת לדיון לגופו של עניין, מחשש להתפרצות פוליטית.