המינהל יפצה את מקימות קניון הבאר בראשל"צ בכ-6 מיליון שקל

לטענת החברות המקימות, מינהל מקרקעי ישראל דרש תשלום מופקע בגין העברת זכויות בנייה, וכשסירבו לשלם נמנע המינהל מלחתום על הבקשה להיתר הבנייה ועל חוזה החכירה

מינהל מקרקעי ישראל יחוייב בכ-6 מיליון שקל פיצויים בגין נזקים שנגרמו למקימות קניון הבאר במערב ראשון-לציון בעקבות סירובו של המינהל לתחום על חוזה החכירה ועל הבקשה לקבלת היתר בנייה - כך לפי פסק דין שהתקבל בבית המשפט המחוזי בתל-אביב.

בית המשפט דן בתביעתן של חברת בנייני ישקו לבניין ומקרקעין וחברת אברהם שגיב, שעתרו באמצעות עורכי הדין שמואל שוב והילה לביא ממשרד משה שוב ושות', בבקשה לחייב את מינהל מקרקעי ישראל בפיצויים בגין נזקים שנגרמו להן כתוצאה מהימנעותו של המינהל מלחתום על בקשה להיתר בנייה שהגישו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון ועל חוזה לחכירת המקרקעין.

‏שתי החברות טענו כי המינהל, ללא כל סמכות ועיגון בהסכם חתום בין הצדדים, דרש מהן תשלום מופקע בגין העברת מחצית מזכויות הבנייה של השטח העיקרי ממגרש אחד לשני, וכשסירבו התובעות לשלמו נמנע המינהל, שלא כדין, מלחתום על הבקשה להיתר הבנייה שהן העבירו לחתימתו ועל חוזה החכירה של אחד המגרשים.

‏המינהל פרסם בפברואר 1995 מכרז לפיתוח מגרשים לבניית מבנים מסחריים ולהחכרתם ברחוב מורשת ישראל במערב ראשון-לציון. לפי מסמכי המגרש אפשר היה להציע הצעות לגבי מגרש אחד או שניהם ביחד, ולפי תוכנית המתאר שחלה במקום ניתן היה לבנות שטח מסחרי עיקרי בשיעור של 25% משטח המגרש, כשהשטח המסחרי מסתכם בכ-1,750 מ"ר בכל אחד משני המגרשים.

‏חברת בנייני ישקו וחברת אברהם שגיב זכו במכרז ושילמו למינהל דמי חכירה מהוונים בסך 9 מיליון שקל עבור זכויות החכירה במגרש אחד ו-11.6 מיליון שקל עבור זכויות החכירה במגרש השני.

לאחר חתימת חוזי הפיתוח ביקשו שתי החברות לשנות את תוכנית המתאר, כשהשינוי העיקרי שהציעו הוא ניוד של 876 מ"ר שמהווים 50% מכלל זכויות הבנייה של השטחים העיקריים במגרש אחד למגרש השני, כך שלאחר אישור התוכנית ניתן יהיה לבנות באחד המגרשים 2,628 מ"ר בייעוד מסחרי עיקרי, המהווים 37.5% מכלל שטחו של מגרש זה, ואילו במגרש השני ניתן יהיה לבנות 876 מ"ר שטחי מסחר עיקריים, המהווים 12.5% משטח מגרש זה.

החברות ציינו בתוכנית שהוגשה כי לא יחול שינוי בשטחי הבנייה העיקריים הכוללים של שני המגרשים, וכי לא תתאפשר הגדלת היקף הבנייה במגרש אחד לאחר העברת הזכויות למגרש השני.

‏השתיים פנו למינהל לצורך קבלת אישורו העקרוני לשינוי המוצע בתוכנית המתאר. אישורו העקרוני של אדריכל המחוז במינהל, דוד אמגדי, ניתן לתוכנית שהוצעה בכפוף לשמירה על זכויותיו של המינהל, תוך הדגשה כי מדובר בהסכמה שניתנה לצורכי תכנון בלבד.

באוגוסט 1999 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון את התוכנית שהציעו שתי החברות, ובאוקטובר אותה השנה נחתמו על-ידי הצדדים תוספות לחוזי הפיתוח, במסגרתן האריך המינהל לשתי החברות את המועדים שנקבעו להשלמת הבנייה. בתוספות שנחתמו לחוזי הפיתוח לא קיבלה התוכנית החדשה כל ביטוי, וצויין בה כי השטח העיקרי בכל אחד משני המגרשים הוא 25%.

‏שתי החברות המציאו באפריל 2000 נוסח של בקשתן מהמינהל להיתר בנייה לפי התוכנית החדשה וביקשו את חתימתו של המינהל על הבקשה לפני העברתה לאישור הוועדה המקומית. אולם המינהל התמהמה לחתום על בקשת קבלת ההיתר לבנייה על אחד המגרשים. בפגישה בין המינהל לבין שתי החברות קבעה מנהלת המחוז במינהל, עו"ד יהודית כהן, כי על היזמים לשלם בגין זכויות הבנייה שנוספו.

‏בא-כוחן של שתי החברות שלח לאחר הדיון מספר מכתבים למינהל, בו חזר על עמדתן שלפיה הן לא חייבות בתשלום למינהל בגין שינוי תוכנית המתאר. הוא גם ציין את הנזקים שנגרמו לשתי החברות עקב הימנעותו של המינהל מלחתום של הבקשה להיתר בנייה, כולל ניוד הזכויות ממגרש למגרש.

המינהל לא השיב, ולכן הגישו שתי החברות תובענה בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בספטמבר 2000, ועתרו לסעד הצהרתי שלפיו המינהל לא רשאי לגבות מהן תשלום נוסף עקב ניוד זכויות הבנייה ממגרש למגרש בתוכנית החדשה.

‏הממונה המחוזית לבנייה רוויה במינהל, גילה כהן, שלחה לבא-כוחן של שתי החברות דאז, עו"ד ארז ינאי, מכתב שבו ציינה כי לפי תשובת השמאי, תוספת הערך בגין 1,493 מ"ר מבונה במגרש הינה 11.4 מיליון שקל, מתוכם יידרשו שתי החברות לשלם 91% בתוספת מע"מ, אולם למכתב זה לא צורפה השומה שנערכה מטעם המינהל. כשהתקבלה השומה הגישו שתי החברות שומת השגה.

בפסק דינו של בית המשפט המחוזי קבעה השופטת אסתר חיות כי מבחינה עקרונית המינהל זכאי לגבות מהתובעות תשלום בגין הגדלת זכויות הבנייה באחד המגרשים.

‏שתי החברות ערערו על פסק דין זה לעליון, ולאחר השלמת בניית המרכז המסחרי באחד המגרשים פנו שתי החברות למינהל מספר פעמים וביקשו שיחתום איתן על חוזה חכירה למגרש, אך המינהל סירב לכך וטען כי אין מקום לחתום על הסכם חכירה כל עוד לא שולם עבור הבנייה או יינתן פסק דין סופי בבית המשפט העליון.

‏בערעורן של שתי החברות פסק בית המשפט העליון ב-2003 כי המינהל אינו רשאי לגבות משתי החברות כל תשלום בגין ניוד זכויות הבנייה ממגרש אחד למשנהו, וקבע כי כל חוזי הפיתוח שנחתמו על החברות אינם מקנים למינהל סמכות לגבות תשלום נוסף במקרה של ניוד זכויות בנייה.

‏כיוון שגם אחרי פסק הדין של העליון המינהל לא המציא לתובעות חתימה על הבקשה להיתר הבנייה, הגישו התובעות ב-2004 לבית המשפט המחוזי תל-אביב בקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט, במסגרתה ביקשו לאכוף את החתימה על הבקשה להיתר הבנייה, ולאחר בקשה זו העביר המינהל לשתי החברות את הבקשה להיתר בנייה כשהיא חתומה על-ידו.

‏שתי החברות טענו כי במעשיו ובמחדליו פעל המינהל בניגוד לחובת תום-הלב הקבועה בחוק החוזים ובניגוד לחובת העמדת המושכר לרשות השוכר הקבועה בחוק השכירות והשאילה, וכי המינהל הפר את חוזי הפיתוח שנחתמו בין הצדדים.

הן טענו כי המינהל פעל ברשלנות כלפיהן ובניגוד לחובת ההגינות שחלה על המינהל כרשות ציבורית. לטענתן, על המינהל לפצות אותן בגין הנזקים שנגרמו להן כתוצאה ממעשיו וממחדליו.

‏לפי חוות-דעת שמאית שצורפה לכתב התביעה, הנזק שנגרם לתובעות בגין אובדן דמי שכירות עקב הימנעות המינהל שלא כדין מלחתום על הבקשה לקבלת היתר בנייה מסתכם בכ-7.45 מיליון שקל.

‏המינהל טען כי לפי הדין נדרשו התובעות לתבוע את כל הסעדים כבר במועד הגשת המרצת הפתיחה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. המינהל דחה את הטענות לפיהן הוא נהג כלפי שתי החברות בחוסר תום-לב או בניגוד לחובת ההגינות המוטלת עליו, ולעניין סכומי הנזק שלגביהן טענו שתי החברות, טען המינהל כי נפלו פגמים בחוות-דעתו של השמאי מטעם שתי החברות.

‏בית המשפט המחוזי קבע כי על המינהל לפצות את שתי החברות בכ-6 מיליון שקל. בגין הנזקים שנגרמו לשתי החברות עקב הפסדי דמי השכירות בתקופה שבין 2001 ו-2005, חייב בית המשפט את המינהל לשלם להן פיצויים בסך 5.51 מיליון שקל, ובגין הנזקים שנגרמו להן בשל הארכת תוקפן של הערבויות הבנקאיות שהועמדו לצדדים שלישיים, חייב בית המשפט את המינהל לשלם לתובעות 138,407 שקל. בנוסף חויב המינהל לשלם לתובעות 250 אלף שקל הוצאות משפט ושכר-טרחה.

‏השופט בנימין ארנון קבע בפסק דינו כי חוזה הפיתוח מחייב את המינהל לחתום על חוזה חכירה עם התובעות לאחר השלמת הבנייה, וכי תכליתו של חוזה הפיתוח בין המינהל לתובעות מחייבת את המינהל לחתום על מסמכים הנדרשים ליזם לצורך הבנייה על המקרקעין כנדרש בחוזה הפיתוח, לרבות בקשה להיתר בנייה המוגשת לרשויות התכנון, שדורשת את חתימת המינהל כבעל המקרקעין.

לפי פסק דין זה, משסירב המינהל לחתום על חוזה החכירה ועל הבקשה להיתר בנייה מבלי עיגון לכך בדין או במערכת ההסכמית שבין הצדדים, הפר המינהל את החוזה בינו ובין התובעות.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988