מנכ"ל חבס סטאר: נשקיע מאות מיליוני אירו בעסקאות חוב-נדל"ן

שעמיר ניצני, אז מנהל השקעות צעיר, הגיע לראיון עבודה במשרדי חברת חבס לתפקיד איש מכירות בפרויקט yoo בצפון ת"א, הוא חש בעיקר מבוכה. "זאת הייתה סיטואציה הזויה", הוא נזכר. "אני ידעתי לקנות ולמכור מניות, אופציות, אג"חים. מה לי וללמכור נדל"ן. הרצל (חבס) היה מנומס וממלכתי, אבל היה ברור ששום דבר טוב לא יכול לצאת מהשיחה הזאת. לחצנו ידיים, ונפרדנו כידידים".

אחרי כמה ימים ביקש חבס לפגוש אותו שוב. "הוא אמר לי: 'איש מכירות ב-yoo כנראה לא תהיה, אבל נראה לי שיהיה מעניין ביחד, תבוא'. שאלתי מה בדיוק אני אמור לעשות, והוא אמר: 'לא יודע, תהיה סמנכ"ל'. חזרתי הביתה לאשתי ואמרתי לה: 'אני סמנכ"ל בחבס'. כשהיא הבינה שאין לי מושג מה אני אמור לעשות שם היא שאלה אם השתגעתי".

היום ניצני עומד בראש חברת חבס סטאר, שמרכזת את פעילות הנדל"ן של קבוצת חבס במערב אירופה. בארבע השנים האחרונות הוא מתגורר עם משפחתו באמסטרדם, ומפקח משם על פעילות קרן הריט ההולנדית NSI - שקבוצת חבס היא בעלת המניות המרכזית בה מאז 2007 - ועל נדל"ן נוסף שמחזיקה החברה בשוויץ ובגרמניה.

באחרונה, השלימה חבס סטאר סיבוב מהיר ורווחי, כשזמן קצר לאחר שקנתה חוב נחות (B Note) בגין קומפלקס משרדים ומסחר בעיר ברן שבשוויץ תמורת 11.25 פרנק שוויצרי (כ-45 מיליון שקל), היא הביאה למכירת הנכס, כשהתמורה ששולשלה לכיסה של החברה עמדה על 30.5 מיליון פרנק שוויצרי. ובמילים אחרות, תוך פחות מחודשים רשמה חבס סטאר תשואה של 170%, ורווח נקי של כ-78 מיליון שקל.

כשניצני מתאר את השתלשלות העסקה המורכבת - שנעשתה בסד זמנים דחוק במיוחד, וכללה בין היתר מו"מ עם שני בנקים להם היה שייך החוב, גיוס קרנות ההשקעה של UBS כקונות לנכס, הבנות עם בעל הנכס עצמו, והשגת אישור למהלך מקנטון ברן, שקרקע הנכס חכורה ממנו - קל לראות עד כמה הוא היה מעורב בכל אחד מהשלבים. "חודש וחצי זה כל מה שעשיתי", הוא אומר. "בסופו של יום עשינו דבר שלא כל-כך נראה במחוזותינו. ומה שחשוב אני חושב, זה שזה לא ששיחק לנו פה המזל", הוא מסכם, ומדגיש כי מבחינת החברה לא מדובר במכה חד פעמית, אלא בכיוון אסטרטגי חדש.

- על איזה שוק אנחנו בעצם מדברים כאן?

"מ-2005 עד תחילת 2007 הבנקים באירופה נתנו הלוואות בשיעורי מינוף מאוד-מאוד גבוהים, 90%, כשזמן הפירעון הממוצע שלהן היה 5 עד 7 שנים. עכשיו הגענו לשנים האלה, ובינתיים השווי של הנכסים ירד בממוצע ב-20%-30%. ואם אתה צריך לעשות היום רי-פייננס (מימון מחדש, י' כ') גבולות הגזרה שלך הם אזור ה-70%. זאת אומרת שגם שווי הכנס שלך ירד, וגם המינוף שאתה יכול לקבל עליו ירד, ונוצר פער. זה נקרא פער המימון. והפער הזה באירופה מעורך בשנתיים הקרובות ב-100 מיליארד אירו. זה הפער בין מי שיש לו נכס והוא צריך לעשות רי-פייננס לבין הבנקים.

"בינתיים גם מצב הרוח של הבנקים השתנה. גם בגלל באזל 3 (שינויים רגולטוריים שנדרשים מהבנקים לאור לקחי המשבר - י' כ') וגם כי הם מבינים שבעוד שנה המצב לא בהכרח יהיה יותר טוב. אז הם מתחילים עכשיו להתחבט בשאלה מה עושים הלאה. זאת הנקודה הזאת בזמן, זה התחיל השנה, לא ראיתי את זה הרבה קודם".

- מה היתרונות שלכם בשוק הזה?

"העסקאות האלה דורשות מספר מיומנויות. אחת מהן היא הנדל"ן עצמו, להבין נדל"ן ולהכיר את המקומות. המיומנות השנייה היא פיננסים. אין הרבה נדל"ניסטים שיש להם יכולת פיננסיות ברמה שיש בקבוצה הזאת. אני מכיר את רוב השחקנים ואני אומר לך, אין הרבה. האלמנט השלישי הוא הנטוורק. אתה לא מגיע לעסקאות האלה בגלל שאתה נחמד, או בגלל שכתבת מודעה בעיתון. אל העסקאות האלה אתה מגיע דרך המוניטין שלך, ודרך הקשרים האישיים שלך".

- על איזה סדרי גודל של השקעה באסטרטגיה הזאת אתם מדברים?

"אם מסתכלים על העולם הזה של 2011-2013, אני חושב שהמספרים שצריכים להיות מושקעים בסוג הזה של עסקאות חוב-נדל"ן, נדל"ן מוטה חוב, וכו', הם צריכים להיות ברמות של מאות מיליוני אירו. אם זה 300 מיליון אירו או 500 מיליון אירו, זה קצת קשה להגיד.

"אני לא בטוח שנעשה את כל העסקאות האלה לבד. יכול מאוד להיות שאת השלב הראשון נעשה לבד, ואז אנשים יצטרפו. כולם רוצים לעשות היום. מוסדיים בישראל - רק תן להם, הם מתים להשקיע בחוץ. והשוק הזה רק הולך וגדל כי בכל יום שעובר הלחץ על הבנקים להיפטר מההלוואות שלהם גדל".

"לא היינו במזרח אירופה מבחירה"

מעבר לתוכניות לעתיד, מהלך משמעותי שכבר בוצע על ידי חבס סטאר הוא מיזוגה של קרן הריט NSI - הפלטפורמה המרכזית של החברה במערב אירופה - עם קרן ריט הולנדית אחרת, בשם ואסטנד (VastNed). לאחר המיזוג, שצפוי להסתיים באופן סופי עד סוף הרבעון השלישי, תחזיק הקרן המאוחדת 300 נכסים בשווי כולל של 2.5 מיליארד אירו.

"זה פרויקט מאוד גדול, ועבדנו עליו יותר משנה", מספר ניצני. "ב-ואסטנד - שיש לה נכסים בהולנד, בבלגיה וקצת בגרמניה - יש הרבה עבודה כדי להוציא את האפסייד, אבל הראנו כבר שאנחנו יודעים להוציא אפסייד כי זה מה שעשינו ב-NSI".

- באיזה מצב כל ההשקעות האלה יעמידו אתכם אם המשבר באירופה שוב ירים את ראשו?

"מבחינתנו, משבר האשראי שוב מגדיל את הצורך בכסף נזיל ובדיוק בדברים האלה. כי כל משבר אשראי מייצר לך עוד חובות חדשים ועוד פחות יכולת של הבנקים לעשות רי-פייננס ורי-סטרקצ'ר של הלוואות".

על המשבר האחרון, בשנים 2007-2008, אומר ניצני כי החברה עברה אותו "בצורה מדהימה". "עברנו את המשבר הזה כמו ענקים. הרספקט שאנחנו מקבלים מאנשים שעבדו אתנו בזמן המשבר הוא לא ייאמן. כי בזמן אמת, כשקראו לנו ואמרו לנו: 'חבר'ה, אתם יודעים שיש פה הלוואה, ושווי המניות ירד וצריך לחזק בטוחות', במקום למצמץ, במקום לספר סיפורים, הבאנו עוד כסף. אתה עושה את זה פעם אחת, וכל השאר נהיה הרבה יותר קל".

- אולי זה גם בזכות העובדה שלא הייתם במזרח אירופה?

"גם כמה מחברינו במערב אירופה לא יצאו ממש מהמשבר הזה עדיין, לרבות חברים שלנו שרק לאחרונה דווח שאיזה בנק לקח להם איזה פורטפוליו קטן של מיליארד פאונד (הכוונה היא לבנקRBS שהשתלט על מניות רשת מלונות מריוט שבבעלות דלק נדל"ן, יגאל אהובי, פיבי ואלקטרה נדל"ן - י' כ'). אז זה נכון שלא היינו במזרח אירופה, אבל לא היינו שם מבחירה".

- ובכל זאת, במשבר האחרון גם אתם מחקתם מאות מיליוני שקלים משווי הנכסים.

"נכון. מצד שני, גם כשהיינו במשבר NSI המשיכה לחלק דיבידנד. זאת אומרת, ההחזקה שלנו הניבה לנו כסף אמיתי, התזרים תמיד היה. אז שווי הנכסים ירד, בוודאי, אבל בניגוד לאחרים המשכנו לקבל כסף. ואנחנו בפוזיציה שעכשיו אנחנו יכולים לעשות עסקה שמכפילה את שווי הפורטפוליו. לא כולם יכולים להגיד את זה".

"עם הרצל אפשר לטעות פעם אחת"

גם את מערכת היחסים שלו עם הבעלים, הרצל חבס, מתאר ניצני באותו סגנון דיבור פתוח, ישיר, ונטול ניסוחים מפותלים: "הרצל הוא אדם שהיכולת האישית והקשר האישי חשובים לו פי אלף מהניסיון שלך. עם הרצל אפשר לטעות פעם אחת. אם פעם אחת אכזבת אותו, בחיים הוא לא ישכח את זה. הכל אצלו זה פרסונלי. זאת אומרת, אם הוא אוהב אותך הוא אוהב אותך טוטאלית, ואתה אוהב אותו טוטאלית, ואתה נאמן לו טוטאלית.

"התפתחה בינינו מערכת יחסים מאוד חמה ואישית של הרבה אמון, ואת הדברים האלה אתה רואה בעיקר בתקופות הקשות, כשפתאום מגיע לך משבר והעולם חרב לך ביום".

- הדימוי המקובל לגבי עסקאות נדל"ן הוא שלא מעט פעמים מעורבים בהן גם כל מיני עניינים שהם לכל הפחות בתחום האפור של החוק. אפשר להניח שבמערב אירופה אין דברים כאלה?

"גם כאן הייתי בסיטואציות שזה נדרש. בעיקר בגרמניה זה קורה, אגב".

- הופתעת בפעם הראשונה שזה קרה לך שם?

"התעלפתי. הפעם הראשונה שלי הייתה מאוד קשה. זה קרה לי בגרמניה עם דירקטור בקונצרן סופר-סופר נחשב, ואתה אומר לעצמך: רבאק, הבנאדם הזה בטח יושב על משכורת של מיליונים, כמה יש לו להפסיד על טמטום כזה, ובכל זאת הוא עושה את זה".

"היה מביך להיות ישראלי בתקופת ילמולי"

אחת השאלות המעניינות שמעלה פעילות של חברה ישראלית בסביבה זרה - במיוחד בתחום כמו נדל"ן שמבוסס גם על לא מעט קשרים ויחסים בין אישיים - היא עד כמה מהווים הישראליות והזרות מגבלה, ובאילו תחומים הם אולי מהווים בכל זאת יתרון.

"אנחנו אף פעם לא מתביישים בזה שאנחנו ישראלים, אנחנו גאים בזה", משיב על כך ניצני. "זר אתה תמיד תהיה, ואירופה היא מועדון סגור. הסבלנות שלהם לזרים היא הרבה יותר נמוכה. אבל בסופו של דבר, כשאתה מראה להם שאתה מספק את הסחורה, שאתה עושה מו"מ קשוח אבל מהרגע שלחצנו יד סיכום הוא סיכום, בסוף אנשים מעריכים את זה".

"כל העסקאות שלנו זה מלחמות, אבל גם במלחמה יש כללים, יש דרך איך להתנהג לשבויי מלחמה", הוא נעזר בדימוי ישראלי במיוחד. "וזה המפתח: אתה חייב לכבד את מי שמולך, ולא לנסות לדפוק אותו ולא לתחמן אותו".

- ואיך משפיעים עליך ישראלים אחרים שפועלים כאן והרושם שהם משאירים?

"אז יש כאלה שהם גמבלרים, ויש כאלה שהשאירו אדמה חרוכה אחריהם בהרבה מקומות באירופה, ובהתחלה, כשהייתי בא למקומות שבהם דרכו החברים האלה, הייתי בחצי התנצלות אומר שאני ישראלי. אתה חייב לבדל את עצמך, אתה חייב להגיד להם: אני - אחרת".

- כשעברנו ליד קניון "ילמולי" בציריך, הזכרת את התקופה שבה עסקת הענק הזו לרכישת חברת הנכסים השוויצרית ע"י דלק נדל"ן ויגאל אהובי, ובעיקר נסיגתם ממנה, הייתה בכותרות.

"ילמולי צבר פה הרבה מאוד דם רע כלפי ישראלים. הייתה פה תקופה לא נעימה כשהכותרות בעיתון נפתחו ב'דלק נדל"ן נסוגה מההצעה בילמולי'. היה מביך, כן, היה מביך. אם היה לי כיף? לא היה לי כיף. אז נכון שזה לא נעים, נכון שאתה מקבל טלפון מכל מיני בנקאים שווייצריים שאתה מכיר פה: 'מה, אתה מכיר את איליק (רוז'נסקי, מנכ"ל דלק נדל"ן דאז)? מה, אתה מכיר את אהובי?'. מצד שני, זה היה בשלב שכבר הכירו אותנו וידעו שאנחנו לא דלק נדל"ן".

 כך רשמה חבס סטאר את הרווח המהיר

*הכותב היא אורח של חברת חבס סטאר בשוויץ