דמי שכירות פטורים ממס

סעיף 31(1) לחוק קובע פטור ממע"מ לעסקת השכרה של דירה למגורים. לאחרונה דן בית המשפט המחוזי בירושלים בשאלה, האם השכרת מקבץ דירות לדיירים נחשבת "השכרה למגורים" ולפיכך פטורה ממע"מ (וראה בעניין זה: ר.א. שליט פיתוח בנייה ויזום פרויקטים בע"מ, ע"ש 305-08). בנסיבות אותו מקרה, התקשרה המערערת עם חברת עמידר, בהסכם לפיו היא תבנה מקבץ דיור לצורך מגורים לעולים חדשים וכן תספק להם שירותי דיור.

לפי ההסכם, חלק מהתשלום עבור השימוש בדירות ישולם למערערת ישירות על ידי הדיירים ויתרת התשלום תשולם למערערת על ידי עמידר.

המערערת טענה כי התשלומים ששולמו לה על ידי עמידר אינם פטורים ממע"מ שכן העסקה שקשרה עם עמידר הינה עסקה מסחרית רגילה החייבת במס. ברם, לגבי התשלומים ששולמו לה על ידי הדיירים, טענה המערערת, כי הם שולמו בשל עסקה להשכרה למגורים ולכן יש לפטור אותם ממע"מ.

ביהמ"ש המחוזי פסק כי בחינת המהות של העסקה, כפי שמקובל לעשות בדיני מס, מביאה למסקנה שכל התשלומים ששולמו למערערת הם בגין עסקה אחת ועסקה זו היא עסקה מסחרית רגילה שנקשרה בינה לבין עמידר, ולא עסקה להשכרה למגורים עם הדיירים.

כדי להגיע למסקנה זו התבסס בית המשפט, בין היתר, על העובדות שנפרט להלן: חברת עמידר היא זו שקובעת את זהות הדיירים בדירות ואת גובה התשלום שישלם כל דייר המתגורר בהן; עמידר היא המוסמכת להביא לידי סיום את מגוריו של דייר בכל דירה מבין הדירות; עמידר היא מי שאחראית לשלם למערערת את מלוא התשלום עבור דירות שטרם אוכלסו.

לדעת בית המשפט כל המצביעים על הדומיננטיות של עמידר בעיצוב היחסים עם הדיירים ולפיכך מהותה האמיתית של העסקה היא השכרת מקבץ הדיור מהמערערת לעמידר (שאינה פטורה ממע"מ) אשר בתורה משכירה את הדירות לדיירים.

לאור העובדה שנפסק כי לא הייתה, מבחינה כלכלית, התקשרות ישירה בין המערערת לבין הדיירים, נקבע שאין לפטור את התשלומים ששולמו למערערת מהדיירים ממע"מ. יצוין כי פסיקה זו עולה בקנה אחד עם הפסיקה העליונה בעניין ש.י. סיימון (ע"א 2291/07).

הכותבים מומחים בתחום מיסוי נדל"ן. עו"ד ורו"ח שלומי ואקנין סייע בכתיבת המאמר