מהסגת גבול ועד דמי שימוש

אחד הסכסוכים הנפוצים בבתים משותפים הוא הסגת גבול של דייר ברכוש המשותף השייך לכל הדיירים. במקרה מעין זה לכל דייר בבית משותף המתנגד לפלישה וכן לנציגות של הבית המשותף, יש הזכות להגיש תביעה לסילוק יד של מי שמשתמש שלא כדין ובאופן בלעדי ברכוש המשותף. המתנגד יכול להגיש את התביעה, או לבית המשפט השלום או למפקח על רשום מקרקעין (המכונה גם המפקח על בתים משותפים).

במאמר מוסגר ייאמר כי ההליך בפני המפקח על רישום מקרקעין מהיר ומובטח, כי בתיק דן מי שבתים משותפים הוא עיסוקו היומיומי, ומטבע הדברים בעל הבנה רחבה בנושא. אשר על כן מומלץ לנצל הערכאה הזו, אשר יש לה סמכויות של בית משפט שלום לכל דבר וענין, יחד עם זאת לעיתים מועלות בפסיקה טענות על גבולות סמכות המפקח על רשום מקרקעין

לאחרונה נידונה השאלה אם למפקח על רישום מקרקעין יש סמכות לדון בתביעה לדמי שימוש, כלומר האם המפקח על רישום מקרקעין יכול להורות על סילוק ידו של מי שפלש לרכוש משותף וגם לחייב אותו לשלם שכר ראוי ליתר הדיירים. הדבר נדון בפני המפקח על רשום מקרקעין בתל אביב, אורן סילברמן, והתעורר סביב בנין ברחוב סוקולוב 66 ברמת השרון, שם נציגות הבית תבעה את מאדם בשם שלמה צפריר לסלק ידו מרכוש משותף ולשלם דמי שימוש.

צפריר טען כי למפקח אין סמכות לחייב אותו בדמי שימוש ראויים. המפקח סילברמן החליט כי דמי שימוש ראויים, הם למעשה תוצר לוואי של הסגת גבול ואם המפקח מוסמך לדון בתביעה לסילוק יד, אז ממילא הוא גם מוסמך לדון במה שנלווה לכך.

כב' המפקח אורן סילברמן משווה את התביעה לדמי שימוש לתביעת עשיית עושר ולא במשפט, אשר בענין עשיית עושר, נקבע כבר בפסיקה שלמפקח יש סמכות לדון בתביעה על בסיס עשיית עושר ולא במשפט.

עוד נקבע כי כל פתרון אחר יגרום לכך, שאצל המפקח תידון בעיית סילוק יד ולגבי דמי שימוש, הנציגות תצטרך להגיש תביעה בבית משפט השלום דבר שגורם לסתם טרטור ללא צורך. פסיקה זו של המפקח למעשה מהווה נדבך ותוספת כוח למפקח על רישום מקרקעין כערכאה הנגישה ביותר לפתרון סכסוכים בבית משותף.

מי שהשתתף בדיונים אצל המפקח יודע כי בניגוד לבית משפט רגיל, המתנהל על פי סדרי דין קשוחים, הדיון במסגרת זו יותר מהותי ופחות פורמאלי וזאת בשל טיב הצדדים המגיעים לדיון, שידם לא תמיד ידם משגת להיעזר בשרות עורכי דין. לכן נראה על פניו כי פסיקה זו של המפקח אורן סילברמן יכולה רק להועיל לציבור גדול שנזקק לשירותי ערכאה זו.

תיק 285/10 נציגות הבית המשותף רחובו סוקולוב 66 רמת השרון נ' שלמה צפריר ואח'.

הכותב מומחה לדיני מקרקעין