היה פה שמח לפני שנולדנו

יש לכם רחוב עירוני בבעלותכם הפרטית? מסתבר שיש אנשים כאלה. אלא שמעתה הם ייאלצו למסור את הרחוב לעירייה בלא כל תמורה. כך עולה מסאגה שנמשכה כ-80 שנה ברמת גן, שבסיומה קבע לאחרונה בית המשפט העליון שהדרכים הציבוריות שנסללו בזמן המנדט הבריטי ושנרשמו על שם אנשים פרטיים, יעברו לעירייה וללא תמורה.

העליון דן בשני מקרים שבהם התברר לאנשים פרטיים שבבעלותם רשומים בטאבו רחובות שלמים, שהיו בעבר בתחומו המוניציפלי של הכפר הערבי סלמה בנפת יפו המנדטורית, והיום הם רחובות בעיר רמת גן. הראשון הוא המקרה של ורדה בורשטיין, שגילתה להפתעתה שהיא מחזיקה בזכויות המקרקעין של רחוב לוחמי סיני בר"ג, והשני הוא סיפורם של נכדיו של נחמן ויסוצקי, שרכש ב-1935 חלקה בכפר סלמה, המשמשת היום כרחובות בית הלל, בית שמאי, האורים, התנאים וחלק מרחוב הרא"ה בר"ג.

סיפורה של בורשטיין החל אי שם בשנות ה-30 של המאה הקודמת, כשבעלה המנוח, אברהם בורשטיין, רכש את חלקת הקרקע, שלאחר הליכי פרצלציה (חלוקה מחדש של מגרש אדמה שמשותף לכמה בעלים לחלקות המיועדות לבנייה) נהפכה לחלקה מספר 922, ולימים רחוב לוחמי סיני בר"ג - החלקה שנמצאת בלב הסכסוך שניטש בין הגב' בורשטיין ועיריית ר"ג. בנתיים, בורשטיין הלכה לעולמה ב-2007 והדיון המשפטי התנהל מאז בין עיריית ר"ג לעזבונה.

אברהם בורשטיין היה סוחר אדמות עשיר ורב-פעלים והוא מי שייסד את שכונת רמת יצחק בר"ג, הנקראת על שם אביו, יצחק בורשטיין, ובה ממוקם רחוב לוחמי סיני. הוא רכש שטחי קרקע בצפון-מערב הכפר הערבי סלמה, ובהמשך חילק אותם לחלקות לבנייה שנמכרו לציבור הרחב. חלקה 922, שגררה את ורדה בורשטיין לסכסוך האמור עם העירייה, היא בשטח כ-3 דונם, ונוצרה כתוצאה מפרצלציה שיצרה מגרשים לבנייה.

לא על שם המוכתר

עיריית ר"ג יוצגה בשני התיקים האלה בידי עו"ד זאב הרטבי ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' וכן בידי עו"ד רונן ריכלין ועו"ד כפיר גבע. לטענת העירייה, הדרך נרשמה על שם אברהם בורשטיין בנאמנות, בכדי להימנע מרישומה על שם מוכתר הכפר סלמה.

בביהמ"ש התברר שתופעת השמות המושאלים והפיקטיביים היתה תופעה מוכרת. לו נרשמה חלקתו של בורשטיין בזמנו על שם המוכתר, לא היה צורך בהליכים המשפטיים שניהלה עיריית ר"ג בכדי להעביר את הדרך הציבורית על שמה. העירייה טענה שיש לראות את אברהם בורשטיין כמי שהשאיל את שמו, כלומר, מי שהחזיק בנאמנות בחלקות עבור תושבי רמת יצחק, שבתיה נרכשו בידי בורשטיין ואחרים, וזאת כדי להימנע מרישומה על שם מוכתר הכפר סלמה.

בורשטיין גילתה שהיא בעלת החלקה ב-1993, כשקיבלה לתיבת הדואר שלה דרישת תשלום ממס רכוש בגובה קרוב למיליון שקל. בורשטיין פנתה לעיריית ר"ג בבקשה שזו תפקיע ממנה את הקרקע ותפצה אותה כספית. פנייתה לא נענתה, וב-1995 היא פנתה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ת"א כדי שתפעיל את סמכותה ותחייב את העירייה להפקיע ממנה את השטח ולפצות אותה. הוועדה נעתרה לבקשת בורשטיין ב-1997, אך הורתה לדחות את מועד ההפקעה בשנה בכדי לאפשר לעיריית ר"ג לפנות לערכאות לבירור טענותיה לגבי זכויותיה הקנייניות במקרקעין. בסופו של דבר נשארה בקשתה של בורטשיין תלויה ועומדת.

בהמשך הגישה העירייה תביעה לביהמ"ש המחוזי, בה ביקשה שייקבע שהעירייה היא הבעלים של חלקה 922, המשמשת כרחוב לוחמי סיני ושמקשרת בין רחוב הרא"ה לבין גן הבנים בר"ג, ולחילופין להורות על תיקון הרישום כך שתירשם זיקת הנאה לטובת הציבור הרחב, שהושמטה בטעות במהלך הפרצלציה. לחילופי חילופין, ביקשה העירייה להצהיר שהמקרקעין כפופים לזיקת הנאה לטובת החלקות הסמוכות, מכוח שימוש שנמשך כבר 65 שנה.

המחוזי דחה ב-2001 את תביעת העירייה להעביר את הבעלות במקרקעין על שמה אבל קיבל את תביעתה החלופית להכרה בקיומה של זיקת הנאה במקרקעין, שנוצרה לטובת הציבור מכוח שימוש של למעלה מ-30 שנה.

של מי הדרך

העירייה הסכימה עם פסק דין זה של המחוזי באופן חלקי, אבל ערערה לעליון על כך שהמחוזי לא קבע שבורשטיין צריכה להעביר את רישום הבעלות במקרקעין על שם העירייה או הציבור ועל כך שהמחוזי קבע שלא ניתן לתקן את הרישום בפנקס המקרקעין ולהוסיף את זיקת ההנאה שהושמטה ממנו.

בורשטיין מצדה טענה בהתייחס לטענות עיריית ר"ג כי נקבע במחוזי שהעירייה לא יכולה לתבוע בעלות במקרקעין, משום שנסיבות העניין לא תואמות את עילות תיקון רישום הטאבו המופיעות בפקודת ההסדר. בנוסף היא ציינה לגבי טענות העירייה, שהסברה שלפיה המקרקעין נרשמו על שם בעלה כ"פיקדון" על מנת למנוע רישום על שם המוכתר של כפר סלמה, הינה מחוסרת בסיס ראייתי, ולטענתה בעת רישום המקרקעין על שם בעלה כבר ניתן היה לרשום מקרקעין על שם גוף שלטוני אחר.

גם בורשטיין ערערה לעליון על החלטת המחוזי וטענה שהוא התעלם מכך שהקרקע לא משמשת בשלמותה כדרך ולכן הוא טעה בקביעתו שנוצרה זיקת הנאה בחלקה שמשמשת כולה כדרך. היא טענה שלא תיתכן זיקת הנאה מכוח שנים לטובת הציבור, משום שחלק מהחלקה לא משמשת לדרך. בנוסף היא טענה שהמחוזי שגה בקביעתו שנעשה במקרקעין שימוש במשך יותר מ-30 שנה, משום שהוא התייחס לחלקה 52, במקום לחלקה 922, שנבעה מכמה גלגולים של פיצולי חלקות.

העליון, בהרכב שכלל את השופטים אסתר חיות, עוזי פוגלמן ויצחק עמית, קבע לפני מספר שבועות בפסק דינו ש"אין ולא יכולה להיות מחלוקת של ממש שחלקה 922 דהיום שימשה לאורך כל השנים כדרך, כפי שעולה מחומר הראיות". לכן הוא דחה את ערעורה של בורשטיין וקיבל את ערעורה של עיריית ר"ג וקבע שיש להכיר בכך שהעירייה זכאית שהדרך תירשם על שמה. העליון תמך בהשערת העירייה שבעלה של בורשטיין כבר הכיר בכך שהדרך שייכת לרוכשי המגרשים שבנו עליהם את השכונה וסללו על חשבונם את הכבישים והדרכים, שאילולא כן וללא דרך גישה לדרך הראשית, לא יכול היה בורשטיין למכור את המגרשים שעליהם נבנו בתי השכונה.

הרכב השופטים סיכם את התיק בכך שקיבל את ערעור עיריית ר"ג וקבע שיש לראות את בורשטיין המנוח כמי שרשום כבעלים של חלקה 922 בנאמנות עבור הציבור וכיום עבור העירייה ולכן העירייה זכאית להעביר את הבעלות בחלקה, כלומר ברחוב לוחמי סיני, על שמה, ללא תמורה, מבלי לשלם תמורה לעזבונה של ורדה בורשטיין.

יורשים ויורשי יורשים

הסיפור השני בו דן העליון באותו הדיון הוא סיפור נכדיו של נחמן ויסוצקי מפולין, שרכש ב-1935 באמצעות גיסו, זאב מילנר, מיופה הכוח, את הבעלות בחלקה 69, שבנויה מחמש רצועות שמקיפות וחוצות אותה - כיום הרחובות בית הלל, בית שמאי, האורים, התנאים וחלק מרחוב הרא"ה בר"ג. החלקה, בשטח 4.8 דונם, היתה אחת מ-40 חלקות שפוצלו מחלקה 14.

בימי הרכישה נכללה חלקה זו אף היא בתחומו של כפר סלמה, אבל ב-1938 עברה לתחום הפיקוח התכנוני של ר"ג. ויסוצקי ובני משפחתו נספו בשואה אבל שניים מילדיו הספיקו לעלות ארצה בשנות ה-30 ובסיפור זה התנהל התיק בין עיריית ר"ג לבין נכדיו של ויסוצקי, שהם יורשי יורשיו.

אלה הגישו נגד העירייה תביעה לביהמ"ש המחוזי בטענה שזו הסיגה את גבולם או התעשרה על חשבונם ולכן לטענתם היא חייבת להם דמי שימוש ראויים בסך 4 מיליון שקל בגין השימוש שנעשה על ידי העירייה בחלקה 69 לאורך השנים. בנו של ויסוצקי, יוסף ז"ל, העיד במחוזי שנודע לו על זכויותיו בחלקה 69 רק ב-1999, כשבן דודו משה מילנר, בנו של אשר מילנר שהיה מיופה הכוח בעסקה, הודיע למשפחתו שמצא שטר מכר שרשום על שם אביו, נחמן ויסוצקי.

המחוזי קבע שלמשפחת ויסוצקי יש עילה מכוח דיני "עשיית עושר ולא במשפט", היות שהעירייה והציבור נהנים מהחלקה שוויסוצקי רכש מכספו, וזאת מבלי שננקטו הליכי הפקעה מתאימים. נקבע שעל העירייה להשיב למשפחת ויסוצקי את הסכום שנחמן ויסוצקי שילם לבנק, ככל הנראה בטעות. המחוזי שיערך בזמנו את הסכום וחייב את העירייה ביותר מ-116 אלף שקל בתוספת 50 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחה.

על החלטה זו של המחוזי ערערה עיריית ר"ג בעליון וטענה שלל טענות, כולל שהמחוזי טעה כשקבע שתביעת משפחת ויסוצקי לא התיישנה. כן טענה העירייה שחלקה 69 סווגה כדרך כבר במסגרת תוכנית הפרצלציה של חלקה 14, ושעל המחוזי היה לדחות את טענת משפחת ויסוצקי שנחמן ויסוצקי לא ידע שהחלקה מסווגת כדרך. בעליון טענה העירייה לזכות בעלות בחלקה בטענה שהחלקה נרשמה מלכתחילה על שם ויסוצקי כנאמן עבור הרשות המקומית.

העליון קיבל בתיק ויסוצקי את טענת העירייה וקבע שהיא זכאית לרישום הדרך על שמה. בעניין שני התיקים ציין הרכב השופטים: "הגענו למסקנה שהחלקות מושא הדיון נוצרו בהליכי פרצלציה פרטית ויועדו מלכתחילה לשמש את תושבי השכונה כדרך ציבורית. כך עולה ממסמכים שונים וכך עולה גם מהנוהג של רישום הדרכים הציבוריות בשמות מושאלים".

צדק היסטורי

לדברי הרטבי וריכלין, שייצגו כאמור את עיריית ר"ג, "העליון עשה למעשה צדק היסטורי, שעה שמנע מבול תביעות בלתי מוצדקות שעלולות היו למוטט את קופתה של העירייה ושל עיריות אחרות, בחסות רישום בלתי מוצדק בספרי הטאבו. נראה שפסק דין זה עשוי לסתום את הגולל גם על תביעות עצומות דומות בערים אחרות, אשר בהחלט מאיימות על הקופה הציבורית בלא שום צידוק".

ריכלין מוסיף: "זוהי הפעם הראשונה ששינו טאבו, אין תקדים לזה. זוהי פרשה היסטורית שחושפת את תולדות התהוותן של השכונות המזרחיות של ר"ג, שקרמו עור וגידים באופן עצמאי, והתנהגו כרשות ציבורית לכל דבר ועניין, למרות שלא היה להן כל מעמד חוקי. התושבים סללו כבישים על חשבונם, תיעלו את השכונה, הקימו רשת מים, בתי כנסת וגינות ציבוריות וקיימו בחירות פנימיות למרות שלא היה להן מעמד חוקי, והכל כדי להכין את השכונה ליום בו היא תסופח באופן רשמי לרמת גן".