הנקראות ביותר

מצוקה? ניתן לבנות 150 א' יח"ד בקרקע חקלאית במרכז

כ-8,000 דונם קרקע חקלאית פרטית נמצאים בשטחיהן של ערים מרכזיות, והפשרתם יכולה להקל על מצוקת הדיור ■ הבעיה: המדינה מעדיפה למכור קודם כל את אדמות המינהל

בשבוע שעבר רכש יזם הנדל"ן יקיר מלכה 122 דונם של אדמה חקלאית פרטית בחדרה מחברה שנמצאת בשליטת איש העסקים נוחי דנקנר ב-13.4 מיליון שקל, או כ-110 אלף שקל לדונם. כשמדובר ברכישה של קרקע חקלאית - זוהי אחת העסקאות הגדולות ביותר שבוצעו בישראל בשנים האחרונות. מתחם זה הוא רק חלק קטן מאלפי דונמים של אדמה חקלאית - בבעלות אנשים פרטיים, חברות עסקיות ומינהל מקרקעי ישראל - המשתרעים לאורכה ולרוחבה של ישראל, לרבות באזורי הביקוש למגורים במרכז הארץ - מחדרה ועד גדרה.

מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין עבור "גלובס", עולה כי במרכז הארץ נמצא אוצר בלום של קרקע פרטית חקלאית בתחום שטחי הערים עצמן, עם פוטנציאל לכ-150 אלף יחידות דיור. זהו מספר עצום בהתחשב בעובדה שבשנת 2011 הוחל בבנייתן של 44 אלף יחידות דיור חדשות.

בלי לפקפק בחשיבות החקלאות, ובלי להעלים עין מהצורך בשמירה על ריאות ירוקות גם באזור המרכז - שאף בא לידי ביטוי בתוכנית המתאר הארצית תמ"א 35 - מומחים טוענים כי לפחות חלק מהאדמות החקלאיות יכולות לשנות ייעוד למגורים ובכך להוריד את מחירי הדירות באזור המרכז. אלא שהמדינה מקדמת, מטבע הדברים, קודם כל את שינוי הייעוד של האדמות החקלאיות שלה, אלה שמחכיר מינהל מקרקעי ישראל, בעיקר בעזרת פיצויים לחקלאים (ראה מסגרת).

"אין מנדט לטפל בקרקעות הפרטיות"

הבעיה התחדדה לאחר אישור הוד"לים (ועדות דיור לאומיות המאשרות תוכניות בנייה בתהליך מזורז) אשתקד, אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "המדינה החליטה במודע לשכוח את הקרקע הפרטית ולהתייחס כמעט אך ורק לקרקעות המדינה, בהחלטה, הנכונה לכשעצמה, להפשיר עתודות גדולות של קרקע חקלאית למגורים באזורי הביקוש במרכז הארץ", הוא אומר. "האבסורד הוא כי הודל"ים והגורמים האחראיים ליישומם - משרדי ממשלה וועדות התכנון - הטילו בשנה וחצי האחרונה את כל יהבם על ניסיונות (שחלקם הגדול טרם הבשיל) להפשיר את קרקעות המדינה, והבכירים במשרדי הממשלה השונים, כולל יושבי ראש ועדות התכנון, עסוקים כל העת בטיפול בקרקעות המדינה, זאת בזמן שאין בידם מנדט לטפל בקרקעות הפרטיות".

בפועל, מדגיש דנוס, "מינהל מקרקעי ישראל, האמון על קרקעות המדינה, הפך בעל כורחו להיות מתחרה של האדמות הפרטיות, שאינן נמצאות בתחום סמכותו". מקבלי ההחלטות בממשלה, "לא רק שלא עשו דבר כדי לקדם את הפיכתה של הקרקע החקלאית הפרטית משדות של עגבניות ומקשות אבטיחים למגדלי מגורים, אלא שבשנים האחרונות קרקע זו הוזנחה כמעט לחלוטין לטובת יוזמות עירוניות מקומיות וחלקיות", אומר דנוס. "נוצר מצב אבסורדי שבו בעלי הקרקע אינם מעוניינים כלל ועיקר בשינוי המצב הנוכחי".

"פספוס דרמטי"

מה ניתן לעשות? דנוס מזכיר את חוק הול"לים (הועדות לבנייה למגורים) של שנות ה-90 של המאה הקודמת, שאפשר גם ליזמים פרטיים להגיש תוכניות על קרקעות חקלאיות. "כמחצית מהקרקע שהופשרה באמצעות הול"לים הייתה קרקע פרטית", אומר דנוס.

מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין עולה כי בשנות ה-90 שווקה קרקע לכ-80 אלף יחידות דיור בשנה בממוצע, ומחציתן (40 אלף יח"ד) נבנו על קרקע פרטית. "בכל שנות העלייה ההמונית ממדינות חבר העמים, שווקו לא פחות מ-400 אלף יח"ד שמקורן היה בקרקע פרטית. כיצד, במצב חירום נדל"ני כמו היום, שוכחים פרט 'שולי' זה? זה פספוס דרמטי".

לעומת הול"לים, בחוק הוד"לים שאושר בכנסת בקיץ שעבר, הוחלט לאפשר קיום וד"לים בנושאי קרקעות פרטיות רק ביישובי מיעוטים, כיוון שמרבית הקרקעות שם הן פרטיות. אך הרוב המכריע של הקרקעות עליהן חל החוק הן של מהמדינה. בדיון על חוק הוד"לים בוועדה המשותפת של ועדות הכלכלה, הפנים והגנת הסביבה בכנסת, שנערך ביולי אשתקד, שאלו חברי כנסת ובכירים בענף הנדל"ן מדוע לא יוחל חוק הוד"לים על אדמות פרטיות.

אפילו נציג של החקלאים, עו"ד סער פאוקר מהתאחדות האיכרים, אמר: "ישנם לא מעט דונמים של קרקע פרטית חקלאית שאינה מעובדת היום לצערנו. אנחנו מנסים כל הזמן למצוא פתרונות שיאלצו את הבעלים כן לעבד אותם, אבל דווקא את הקרקעות הלא מעובדות, שאת חלקן לפחות אפשר לנצל לבנייה, רוצים להחריג מתחולת החוק... צריך להגמיש את התנאים ולהחיל את החוק על קרקעות בור, שלא מתבצע בהן שימוש חקלאי, ולכן ניצול שלהן לבנייה לא יגרום לפגיעה חמורה בחקלאות, כפי שזה יכול לקרות בקרקע מינהל". כך על פי פרוטוקול הישיבה.

שבוע אחר כך, באותו פורום, אמר ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ: "אנחנו לא מצליחים להבין למה שתוכנית כמו פי גלילות ל-12 אלף יח"ד - ששם הקרקע היא 40% פרטית - לא תרוץ בוד"לים?"

"כאבן שאין לה הופכין"

עד אשר יתוקן החוק - אם בכלל - מציע דנוס להשתמש בשיטת "המקל והגזר" על מנת להפשיר קרקע חקלאית למגורים, במקומות שבהם ניתן לעשות כן. "בעלי הקרקע הפרטית אינם מחויבים בשום מס שיעודד אותם למכור את הקרקע שברשותם. זה, כמובן, רק מעודד אותם לשמר את המצב הקיים, ולחכות, עד בוש, שמישהו ממקבלי ההחלטות יתעורר", אומר דנוס. "ראוי למסות את אותם בעלי קרקע שמחזיקים אותה כאבן שאין לה הופכין ומגדלים בה בנחת בטטות, אבטיחים ועגבניות".

גם "גזר" לא ניתן לבעלי האדמות הפרטיות; בעוד חקלאים שמוסרים בחזרה למינהל קרקע שתשתמש למטרות בנייה למגורים מקבלים פיצוי, אין עדיין מנגנון פיצוי לבעלי האדמות החקלאיות הפרטיות. "יש לקדם תוכנית שתעניק להם פיצוי והשבחה עבור הקרקע, שבמקרים רבים נרכשה על ידי אבות אבותיהם".

"צו השעה: הפשרה מבוקרת"

מהו היקף הקרקעות החקלאיות הפרטיות? כ-8,000 דונם עם פוטנציאל לכ-150 אלף יח"ד, נמצאים במרכז הארץ, לב הביקוש: ב"גוש הגדול" בצפון תל אביב, בדרום-מערב הרצליה, בדרום רחובות ובחדרה.

לדברי רחמים מלול, ראש עיריית רחובות, "טוב תעשה ממשלת ישראל אם תשקול להעניק תמריץ לבעלי הקרקעות הפרטיות, המחזיקים עתודות קרקע משמעותיות ברחובות ובערים נוספות באזור המרכז". מלול מוסיף כי הביקוש לדירות ברחובות הינו גבוה בשנתיים האחרונות, ועל כן "צו השעה הוא לאפשר הפשרה מבוקרת נוספת, שתוכל בד בבד גם לאזן את מחירי הדיור וגם להגדיל את מצאי יחידות הדיור למגורים".

חיים אביטן, ראש עיריית חדרה - שבשטחה נמצא המתחם החקלאי שנרכש בשבוע שעבר, כמו עוד רבים אחרים - אומר כי "חדרה הינה אחת הערים הגדולות בארץ בשטחן, ולכן ניתן יהיה, באמצעות תוכנית אסטרטגית ממשלתית שתתייחס ברצינות לקרקעות הפרטיות, להגדיל מאוד את ההפשרה גם בקרקעות אלה. וזאת, בלי לפגוע כלל ועיקר באיכות החיים".

כמה קרקע יש למדינה ומהו שוויה?

לאחרונה פרסם משרד האוצר את הדוח הכספי של ממשלת ישראל לשנת 2011, ובו לראשונה, כפי שנחשף ב"גלובס", הערכת שווי של כל נכסי המקרקעין של המדינה (בסכום כולל של 303.7 מיליארד שקל), לרבות קרקעות חקלאיות, הערכה שביצע צוות בראשות טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים.

מהדוח עולה כי מתוך 16 מיליון דונמים שבבעלות המדינה, 15.4 מיליון דונם הם קרקעות חקלאיות ושטחים פתוחים - 96% משטחי המדינה - ורק 3.6 מיליון דונמים מתוכם מוחכרים לחקלאים. השטחים החקלאיים הפנויים, בהיקף של 11.9 מיליון דונם, מוערכים ב-131.3 מיליארד שקל, או כ-11 אלף שקל לדונם בממוצע ארצי.

השטחים למגורים, אגב, שווים הרבה יותר: קיימים 82 אלף דונם פנויים למטרות מגורים, שטרם שווקו - וזה אולי הממצא המפתיע ביותר של הדוח - והם שווים 115.4 מיליארד שקל, או 1.4 מיליון שקל לדונם. מקור בכיר המקורב לנושא אמר ל"גלובס" כי המדינה עדיין "יושבת" על שטחים נרחבים - חלקם יקרים ומבוקשים - שעליהם כבר חלות תב"עות (תוכניות בניין עיר) מאושרות למגורים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות