הנקראות ביותר

פרופ' פלסנר: "ב-1997 היה יותר קשה לקנות פה דירה"

פלסנר, לשעבר בכיר בבנק ישראל, בטור ל"גלובס נדל"ן": יוקר הדיור בישראל לא השתנה הרבה בחמישים השנים האחרונות ■ במקום למחות על אי-השוויון המדומה, עדיף להתמקד בהפרטת הקרקעות והעברתן לבעלי ההון

הניסיון לקשור בין השאר את המחאה החברתית המתחדשת לשפל במדד אמון הצרכנים של "גלובס" לחודש יוני, המצביע על פסימיות גדולה במיוחד של הישראלים בחודש האחרון, אינו במקום. הסיבה המוצדקת היחידה למחאה, היא מצוקת הדיור בישראל. ויחד עם זאת, המוחים צריכים לדעת שיוקר הדיור פה הוא ממש לא דבר חדש, והוא אפילו לא מציג כיום או לאורך התקופה האחרונה שום שיא.

הדרך הבדוקה ביותר לבדוק יוקר דיור היא לחשב כמה שנות הכנסה פנויה - דהיינו ההכנסה שלגביה חופשי הצרכן לקבוע מה ייעשה בה - דרושות כדי לקנות דירה. תוצאות הבדיקה הזו לשנים 1961-2010 מפתיעות מאוד (ראו בתרשים).

ממוצע שנות ההכנסה הפנויה הדרושות לרכישת דירה, מחושב על פני כל 50 השנים האחרונות (שני דורות!), הוא 14.4, דומה מאוד למצבנו כיום. אבל כדי להבין עד כמה המצב בארץ גרוע צריך לדעת מה קורה בעולם המערבי: בלונדון, בין השנים 1992 ועד 2008, נדרשו בין 3 ל-7 שנות הכנסה פנויה כדי לקנות דירה (בבריטניה כולה נדרשו בממוצע באותו הזמן בין 2.5 ל-5.5 שנים).

בקנדה, מ-1988 ועד 2010, הממוצע עמד על 2.25 עד 3.25 שנים. בארה"ב, על פי נתוני 2009 ל-25 הערים הגדולות, מדובר על 1.7 שנות הכנסה פנויה ביוסטון ועד ל-9.9 שנים בסן-פרנסיסקו.

כדי לעמוד על מלוא המשמעות של הנתונים, יש לזכור שמקובל לחשוב שנתח ההכנסה המוקדש לדיור לא יעלה על 25% מכל ההכנסה הפנויה. כעת, נניח משפחה שבה שני הורים עובדים, שהכנסתם המשותפת היא פעם וחצי ההכנסה הממוצעת לנפש. אם המשפחה מוציאה, כאמור, רבע מהכנסתה הפנויה לדיור, אז יידרשו לה יותר מ-38 שנה כדי להשיג בעלות מלאה על הדירה. זה מצב הזוי. שיא היוקר היה ב-1997 (נכון - לא בתקופה אחרונה, חרף המחירים הגבוהים), שאז היו דרושות למשפחה שלנו 48 שנים כדי לקנות בעלות מלאה.

תנו לטייקונים קרקע

כפי שאפשר להיווכח מן הנתונים, הבעיה היא עתיקת יומין במונחי גילה של מדינת ישראל. הסיבה לכך נעוצה בעיקר בעובדה שהקרקע מצויה בבעלות לאומית, וחלק משמעותי ממנה נמצא ב"כספת" של מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל בשמה החדש). כלומר, חלק משמעותי של הקרקע אינו משתתף במשחק השוק והיצע הקרקעות מוגבל באופן מלאכותי.

זו למשל הסיבה לכך שבמרחבים המדבריים של באר שבע נבנו שיכונים מכוערים, בדיוק כמו אלה שבמרכז הארץ. המינהל פשוט לא היה מוכן לשחרר אפילו אדמת מדבר לבנייה אנושית יותר. הפתרון הוא כמובן הפרטה, אבל זו מלה שנואה במיוחד על משתתפי המחאה.

מפחדים מהטייקונים שיגנבו לנו את קרקעות ונכסי המדינה? מי שחושב שהשליטה בכלכלה בידי מספר קטן של אנשים היא עניין חדש, פשוט אינו מכיר את ההיסטוריה. ההבדל הוא שפעם לא קראנו לשליטים הכלכליים טייקונים, מפני שלרוב הם לא היו הבעלים של האימפריות הענקיות שבשליטתם. אבל אהרון דברת (כלל), בני גאון (כור), ארנסט יפת (בל"ל) ומשפחת רקנאטי (דיסקונט), כדי להזכיר רק מדגם, שלטו במשק במידה גדולה בהרבה משליטתם של תשובה, עופר וחבריהם.

רק לצורך הדגמה, בשיאה של כור, כלל ענף המזון שלה לבדו 40 מפעלים. אין היום ריכוזיות כזו. משפחת רקנאטי שלטה בחברות שערכן הכולל היה רבע מכלל שוויין של החברות שנסחרו בבורסה. אין דבר הדומה לכך בבורסה כיום. כדאי גם לדעת שהריכוזיות ההדוקה ששררה במשק בשנים שעד לסוף שנות השמונים נוצרה כולה על ידי הממשלה, שהרי הממשלה שלטה שלטון מוחלט בשוק ההון - היא הייתה המתווך היחיד בו, פרט לחלון שהיא השאירה להסתדרות, ושדרכו נבנו חברת העובדים ובראשה כור. לשון אחרת, לא הייתה לאיש גישה לשוק ההון שלא באמצעות הממשלה או ההסתדרות. כלומר, האימפריות ניבנו תוך שיתוף פעולה מלא עם הממשלה.

ועוד פרט לא זניח: חלק משמעותי מהריכוזיות דהיום הוא תולדה של הפרטה כושלת. זו התחילה במכירת כימיקלים לישראל כקונצרן, במקום חברה-חברה. ואגב, הביצוע הנפלא הזה נעשה בידי ממשלה שבראשה עמד איש השמאל, שמעון פרס. באופן דומה נפלו דלק בידי תשובה, פז בידי בינו צדיק.

ישראל השוויונית

דחליל אהוב על המחאה הוא סיפור אי-השוויון. נכון, מדד ג'יני לאי-השוויון (המדד המקובל בעולם) גבוה בישראל יחסית למדינות OECD. אבל הפער מוסבר כולו בעשירון העליון, מסיבות שתיכף יובררו.

בעשירונים 1 עד 9, ישראל קרובה לממוצע ה-OECD ואף שוויונית ממנו. כך, היחס בין הכנסת העשירון התשיעי להכנסת העשירון התחתון עומד בישראל על 3.2, ב-OECD על 3.0 ובצרפת השוויונית לכאורה על 9.7. אפילו בשוודיה היחס עומד על 4.6 בין העשירונים.

היחס בין הכנסת העשירון התשיעי לזו של החמישי עומד בישראל על 1.8, ב-OECD על 1.6, בשוודיה על 2.0 ובצרפת על 3.0. ואגב, אי-השוויון בהכנסות בעשירונים 5 עד 9 לא השתנה בישראל זה 12 שנה.

מה שמביא אותנו לעשירון העליון. לא, הטייקונים לא משחקים פה תפקיד - הם מעטים מכדי להשפיע באופן משמעותי על ההכנסות של עשירון שלם, במיוחד העליון. הסיפור האמיתי הוא שמי שמאכלסים את העשירון העליון הם אנשי היי-טק. הסיבה לכך היא שמשקל סקטור ההיי-טק בכלכלת ישראל (במונחי תוצר) הוא הגבוה בעולם - פי שניים מממוצע ה-OECD.

כלומר, הכנסות העשירון העליון מהוות ברובן תמורה להון אנושי. חשוב להוסיף שמעניינת מאוד העובדה שגם במדינות אחרות שבהן לסקטור ההיי-טק יש משקל גבוה בכלכלה, שורר אי-שוויון גבוה יחסית. דוגמאות לכך הן בריטניה ודרום קוריאה.

מה שמדהים הוא שאי-השוויון הנמוך יחסית בעשירונים 1 עד 9 בישראל מתקיים למרות בעיית החרדים והערבים. רק כדי להדגים, משקלם של החרדים בשליש התחתון של עניי ישראל גבוה פי 3.7 ממשקלם באוכלוסייה (על פי נתוני הביטוח הלאומי).

כללו של דבר: מרבית הטענות של המוחים מבוססות על בורות, הן באשר למצב הקיים והן באשר להיסטוריה. אי לכך, לדרך היחידה בה אפשר לפתור באמת את בעיית הדיור, שהיא אכן חמורה, הם מתנגדים.

למרבה הצער, מה שכן עולה מן המחאה הוא ניסיון להשיג רווחה כלכלית באמצעות קיצורי דרך פוליטיים. זאת, במקום באמצעות השקעה ביכולת ההשתכרות של האזרחים שחיים כאן.

* הכותב כיהן בעבר כמשנה לנגיד בנק ישראל והוא פרופ' בחוג לכלכלה חקלאית ומנהל באוניברסיטה העברית

השינוי במספר

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות