דיור בר-השגה: רק רבע מהדירות יושכרו בשכ"ד מפוקח

בחודשים הקרובים ייצאו מכרזים לבניית 1,000 יחידות דיור בפרויקטים להשכרה לזכאים לדיור בר-השגה ■ משרד השיכון והבינוי ומינהל מקרקעי ישראל ישווקו את הדירות בשני מסלולים

בחודשים הקרובים ייצאו מכרזים לבניית 1,000 יחידות דיור בפרויקטים להשכרה לזכאים לדיור בר השגה. משרד השיכון והבינוי ומינהל מקרקעי ישראל ישווקו את הדירות בשני מסלולים: מסלול א', שבו ישווקו מתחמים במודיעין ל-164 יח"ד, בירושלים ל-130 יח"ד, בבאר שבע ל-318 יח"ד ובכפר סבא ל-24 יח"ד; ומסלול ב', שבו ישווק פרויקט ברעננה ל-240 יח"ד ופרויקט בראשל"צ ל-42 יח"ד.

בכתבה השלישית בסדרה, נתמקד בניתוח הבעיות שבמסלול ב' לפרויקטים להשכרה. מסלול זה המועדף ע"י האוצר, ומזמין מעורבות של המוסדיים. האוצר מתבסס על ההנחה שהיזם יזכה לתשואה של 6%-6.5% נטו, יותר מתשואת אג"ח מדינה ל-30 שנה.

במכרז במסגרת מסלול ב' יתמודדו המציעים על מחיר הקרקע עבור דירות הנמכרות בשוק החופשי, ללא מחיר מינימום. השימוש בקרקע למטרת השכרה יארך 10 שנים לפחות, ובסופן ניתן יהיה למכור את כל הדירות. במכרזים גדולים יותר, שבהם לפחות 100 יח"ד, ניתן יהיה למכור את הדירות כעבור 20 שנות השכרה.

הזוכה במכרז במסלול ב' יוכל להשכיר 75% מהדירות בשוק החופשי, ואת הדירות הנותרות בשכ"ד מפוקח. מחיר השכירות, יוצמד למדד ותותר העלאה של 1% בשנה.

המינהל יקבע את גובה המחיר המפוקח ומשרד השיכון יפקח על הפרויקטים. לפי הודעת שר השיכון אריאל אטיאס, הזכאים ישלמו שכ"ד הנמוך בכ-20% ממחירי השוק.

מתווה המסלול קובע כי חוזה שכירות מפוקחת יימשך לפחות 3 שנים, ולשוכר שמורה אופציה להארכה עד 10 שנים. במכרז הדגל ברעננה, הצהיר משרד השיכון, תושכר דירת 85 מ"ר במחיר קבוע של 3,570 שקל לחודש, ובראשל"צ ב-2,975 שקל לחודש. אלה הם, אגב, מחירי השוק לדירות 3 חדרים.

אין מידע אמין

במסלול זה, רק 25% מהדירות יושכרו לזכאים בשכ"ד מפוקח - ניצול בלתי יעיל של המשאב הלאומי, שמתבטא גם בתקופת השכירות הקצרה מדי. בנוסף, לא ברור אם יש מנגנון והסדרי עדכון גובה השכ"ד מול השינויים בשכ"ד בסביבה. בעיה נוספת היא היעדר מידע אמין לגבי מחירים בשוק וקושי ממשי בקביעת הנחה של 20%.

במסגרת מסלול ב', יגורו בבניין המשווק אוכלוסיות שונות, ולכן יש פוטנציאל לניגוד עניינים ולסכסוכים. בנוסף, מנגנון בדיקת הזכאות, בשוטף ובהארכת חוזה שכירות, לא ברור: אין הפניה לחוזה שכירות סטנדרטי, אין פירוט של הביטחונות שהיזם יכול לדרוש מהשוכרים ואין פירוט של סנקציות אפשריות כלפי שוכר בשכ"ד מפוקח שאינו משלם. בעיה נוספת היא היעדר מעורבות העירייה, שבידה הכוח לקדם תכנון, לאפשר הקלות וגמישות תכנונית וכו'.

תיקון מסלול ב'

כדי להתאים את הפרויקטים למוסדיים, יש להאריך משמעותית את חוזה השכירות. בכך ינוצל המשאב הלאומי באופן יעיל יותר, אשר הולם את מטרות הדיור בר השגה.

בעיות נוספות ייפתרו אם כל הדירות בבניין יופנו רק לזכאים לשכר דירה מפוקח במסגרת דיור בר השגה. פרויקטים של שכ"ד במחירי השוק יש להוציא במכרזים מסחריים נפרדים. וכמובן, שילוב העיקרון מיצוי כושר השתכרות בקריטריונים לדיור בר השגה, וכן מבחני הון והכנסות אחרות לזכאים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988