הביקושים לתמ"א 38 גדלים: "יש התעוררות בשוק"

פאנל מיוחד בנושא תמ"א 38 מצא גם סיבות לאופטימיות: הבקשות לאישור פרויקטים נמצאות בעלייה ברורה ואפילו בנק הפועלים כבר מוכן לחשוב על מימון בתחום

מדינת ישראל תירגלה בשבוע שעבר לראשונה תרחיש של רעידת אדמה חזקה. על פי התרחיש, הנזק ברעידת אדמה יעמוד על 7,000 הרוגים, 70 אלף פצועים וקרוב ל-200 אלף חסרי דיור. "כרגע, אנחנו לא מסוגלים למנוע אסון ברעידת אדמה", אמר השר הטרי להגנת העורף, אבי דיכטר, "אנחנו רק יכולים לתרגל כיצד למנוע מאסון להפוך לקטסטרופה".

"מגמה של עלייה"

אחד הצעדים המשמעותיים שנעשו בתחום במרוצת השנים האחרונות היה כמובן תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38), שהעניקה זכויות בנייה לבניינים ישנים בתמורה לחיזוקם. פאנל שהתקיים לאחרונה לקראת פתיחת הקורס הראשון להכשרת מנהלים בתחום, במסגרת מרכז פישמן לנדל"ן בביה"ס למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, מגלה שלמרות הסקפטיות, ישנה התקדמות די משמעותית בתחום (וגם הקורס המקורי מעיד על כך, כמובן).

"יש התעוררות בשוק, אנחנו רואים את זה לפי כמות העררים שמגיעים אלינו בחודשים האחרונים", קבע עו"ד מיכה גדרון, יו"ר ועדת ערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב. "נכון שיש רשויות מקומיות שיש בהן יותר פרויקטים או פחות, אבל יש התעוררות". גדרון הסביר שמלבד תיקון 3 שאושר לאחרונה והתיר תוספת של 2.5 קומות, שמוביל כעת לעלייה בביקוש לפרויקטים בתחום, חל בתקופה האחרונה גם שינוי בחברה הישראלית עצמה: "נקודת הבשלות של התמ"א הגיעה גם כתוצאה מזה שכל אחד רואה את הבניין שעשו אצל השכן אז גם הוא רוצה, ואם הוא רוצה אז גם השכן הבא רוצה. אני משוכנע ברגע שהאנשים יתחילו להבין את הפוטנציאל של תמ"א 38, תתחיל להיות יותר דרישה".

את דבריו של גדרון לגבי העלייה בביקוש מגבים גם מספרים שסיפק מהנדס עיריית רמת גן, חיים כהן, אחת הערים שבה יצא לפועל עד כה המספר הגדול ביותר של פרויקטים בתחום. "ברמת גן יש 5,000 מבנים שמתאימים בהגדרתם לתמ"א 38", סיפר כהן. "בכל מבנה כזה יש בממוצע שמונה דירות, כך שמדובר ב-40 אלף דירות, וקרוב ל-100 אלף תושבים שחיים באיום תמידי של רעידת אדמה. צריך להפריך את האגדה שהסכנה נמצאת בשבר הסורי האפריקני: הסכנה נמצאת בתל אביב כי שם גרים הרבה אנשים. ברעידת אדמה של 7 בסולם ריכטר, כל בית שלא מחוזק בתל אביב וברמת גן - ייפול.

"מאז שנכנסה תמ"א 38 לתוקף יש עלייה דרמטית בביקוש ובביצוע. משנת 2009 מדובר ב-800 יחידות דיור שהצטרפו לעיר, והממוצע הרגיל שלנו היה 300-400 דירות שמצטרפות לעיר בשנה. זו כמות אדירה".

גם עליזה קן, ראש האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, מתייחסת לעלייה במספר הפרויקטים: "אנחנו עוקבים במיוחד אחרי ההערות שנרשמו. בשנה הראשונה, 2008, נרשמו ארבע הערות אזהרה, שזה ארבע עסקאות. בשנת 2009 רשמנו 22 הערות, שנת 2010 הסתיימה ב-59 הערות, שנת 2011 ב-120, ועד חודש אוגוסט השנה נרשמו 131 הערות. הנתונים לא מרשימים מבחינה מספרית, אבל המגמה היא מגמה של עלייה".

90% מתנגדים

לצד העלייה בביקוש לחיזוק המבנים מתמודד התחום עם לא מעט חסמים. אחת מנקודות התורפה המרכזיות היא ההתנגדויות המוגשות לפני אישור התוכנית. "ל-90% מהבקשות שהוגשו לפי תמ"א 38 ברמת גן הוגשו התנגדויות", מסביר כהן, "וב-24% מהמקרים הוגשו עררים לוועדת ערר. לשמחתי בוועדת ערר 90% מהעררים נדחים".

גם גדרון, שאליו מגיעים הרבה מאותם עררים מתוקף תפקידו, התייחס לנושא: "רובם של העררים מגיעים מצד דיירים גובלים שמתנגדים לתמ"א בגלל תוספת הקומות. יש גם מקרים של התנגדויות מתוך הבניינים עצמם. זאת אקסיומה שבכל בניין יש דייר נאחס אחד לפחות. עדיין לא מצאתי בניין שאין בו דייר כזה".

"לא עובדים בהתנדבות"

בעיה נוספת העומדת בפני התחום היא סוגיית המימון. נכון להיום, הבנקים אינם ששים לממן פרויקטים של תמ"א 38, אולם כפי שסיפרה קלרה צברגל, ראש מערך הנדל"ן בבנק הפועלים, הבנק אינו שולל על הסף גם את ליווי הפרויקטים הקטנים אף שמדובר בעבודה רבה יותר: "בתור בנק גדול, המדיניות שלנו היא להשתדל לא לפספס גם את הענף הזה. מאידך, הרבה פעמים קבלנים שחושבים שיכולים לבצע תמ"א 38 מעולם לא היו יזמים. הם היו קבלני ביצוע בפרויקט קטן והם חושבים שיכולת הביצוע שלהם מספיקה כדי לעשות פרויקטים של תמ"א 38. ייתכן שמבחינה ביצועית הם אפילו צודקים, אבל אין להם מספיק ניסיון מימוני. הם משקיעים כספים בלהחתים את האנשים ולקדם תוכניות אבל מגיעים לבנק מאוחר מדי. הבנק נדרש לתשומות משפטיות וכלכליות רבות כדי להשקיע בפרויקט יחסית קטן, שהרבה פעמים אינן פחותות מאלה של פרויקט גדול. אנחנו מסתכלים על עלות-תועלת וכידוע אנחנו משתדלים לא לעבוד בהתנדבות".

"להעלות קמפיין הסברה"

הדוברים בפאנל העלו גם הצעות לשחרור החסמים: "יש צורך בגוף שיודע לבדוק פרויקטים", אמר אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, "זה דבר שאין היום בשוק, וזה יוכל לעזור במימון הפרויקטים ובעבודה מול הבנקים, ויעזור גם למוסדיים להיכנס".

צברגל סבורה שהדבר העיקרי שיכול לעזור בעבודה מול הבנקים הוא לגרום לכל הגופים הפועלים בתחום לדבר באותה שפה: "צריכה להיות חקיקה או רגולציה שתקבע נוסח של שעבוד קבוע, נוסח של ערבות קבועה. סטנדרטיזציה תקל על כולם".

איציק אמסלם, סגן נשיא בהתאחדות בוני הארץ, סבור שהדבר המשמעותי שאפשר לעשות כדי שהתמ"א תתפוס תאוצה הוא הסברה: "חסר את האלמנט ההסברתי, כי יש המון חשדות של הדיירים, וכדי שתמ"א 38 תצליח מישהו צריך להרים את הכפפה ולהעלות קמפיין שיסביר לדיירים עם מי ואיך וכמה אפשר לקדם את תמ"א 38".

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס

צרו איתנו קשר *5988