אור אדום באוצר

בלי שמישהו שם לב, חדל משרד האוצר לשלוח בחודשים האחרונים את סקירת "אורות אדומים". מדובר במסמך חודשי שפורסם בקביעות מדי חודש המנתח את "ההתפתחויות השוטפות במשק הישראלי".

אחד הפרקים המסקרנים והמתוקשרים ביותר ב"אורות אדומים" היה ניתוח ענף הנדל"ן למגורים, ניתוח שהפך לא פעם למשל ולשנינה מיד עם פרסומו. יותר מדי פעמים נדמה היה, שהמטרה צוירה מראש באחד מאגפי האוצר, וכותבי "אורות אדומים" חיפשו רק לגלות את החיצים שאכן נפלו בתוך המטרה.

וכשהציבור הישראלי בכה וקיטר לנוכח עליית מחירי הדירות, באוצר התאמצו להציג מציאות הפוכה. על-פי הנתונים האחרונים שפורסמו, והסתמכו על נתוני מכירת דירות חדשות ועל פרויקטים ששווקו בחודשים עוקבים, ברבעון השני השנה ירדו מחירי הדירות ב-10.9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד (ירידה של 13% בכל שנת 2011).

באותו זמן (ברבעון השני), השמאי הממשלתי, שהסתמך על נתוני עסקאות בדירות ארבעה חדרים בכל הארץ, דיווח דווקא על עלייה של 1% במחירים (ועלייה של 3% בשנת 2011). הלשכה המרכזית לסטטסטיקה, הודיעה מעט באיחור, כי להערכתה מחירי הדירות נותרו ללא שינוי ברבעון השני השנה לעומת הרבעון המקביל אשתקד (אחרי ירידה של 1.2% בכל שנת 2011).

מעבר למתודולוגיה ולהחלטה על בסיס הנתונים הנבחר, קשה להתעלם מהתחושה שהסקירה בחרה להציג נתונים נבחרים, בהתאם לרצונה.

כך, למשל, הציגו באוצר רק שיעורי שינוי בהיקף העסקאות, ולא מספרים מוחלטים, אולי בכדי שלא נראה עד כמה בסיס הנתונים מגוחך (5 דירות מכורות בטבריה במקום 7 וכיו"ב). בסקירות האחרונות הופיע גם השינוי במחיר החציוני של דירה חדשה ללא המחיר עצמו, בלי שום הסבר מתקבל על הדעת.

עם זאת, לא צריך להספיד את "אורות אדומים". רק לפני שלושה חודשים, באוגוסט, מונה ד"ר מיכאל שראל לראש אגף כלכלה ומחקר והכנסות המדינה באוצר, והוא העדיף להקפיא כרגע את הפרסום במקום לפרסמו במתכונת הרגילה.

הסקירה עוד תשוב להתפרסם, ושראל מתכוון לבחור סוף-סוף מועד קבוע לסקירה, מה שיעניק לה משנה-תוקף ויחנך את השוק לחכות לה (ואז גם רובנו נשים לב כשהיא לא מתפרסמת).

ולא פחות חשוב: באגף כלכלה ומחקר בוחנים כעת גם את המתודולוגיה של פרק הנדל"ן. גם באוצר כנראה הבינו, כי הנתונים העקשניים שלהם, שהציגו ירידות מחירים - כמעט חודש אחר חודש בשלוש השנים האחרונות - לא יצרו שום אפקט על מחירי הנדל"ן. ואם כך, במקום להיחזות לשוטה הכפר, מוטב לפחות ליישר קו עם כולם.

אבל גם בלי הניתוח של "אורות אדומים", אפשר לראות שלא קל להיות היום יזם בשוק המגורים. זאת, למרות נתוני המשכנתאות המרשימים והדיווחים האינטרסנטיים בדרך-כלל על "עסקים כרגיל".

"חבר" מביא "חבר"

לא בכדי, בחרה ביום שישי האחרון (9.11.12) חברת תדהר לשוב ולשתף פעולה עם מועדון הלקוחות הכי משמעותי היום בארץ, "חבר". בגלל המאסה של החברים (אנשי כוחות הביטחון), בגלל המחיר הנמוך שהם סוחטים, בגלל ההומוגניות של הקונים - אמורים אנשי "חבר" לייצר ליזמים את בסיס הלקוחות הראשון שאיתו הם ניגשים לבנק. מוכרים 30%-50% מהפרויקט ל"חבר", מרגיעים את הבנק המלווה, ואחר-כך גוזרים את הרווח מהמכירות לציבור הרחב.

לכן, לפני שנתיים, בנובמבר 2010, היה מובן מדוע השיקה תדהר פרויקט בן אלף דירות ביבנה במבצע מכירות אגרסיבי לאנשי "חבר". אפילו בני גנץ, אז סגן הרמטכ"ל הפורש, עמד בתור כדי לקנות דירה ב"תדהר על הפארק", בשעה שרוב הישראלים אפילו לא חשבו לקנות ביבנה. באותו שישי נמכרו 510 דירות, בהיקף של 650 מיליון שקל. דירת 4 חדרים הוצעה למכירה החל ממחיר של 929 אלף שקל.

מאז, יבנה עלתה על המפה. 162 דירות חדשות נמכרו בעיר ב-2009; 346 בשנה לאחר מכן, 845 דירות ב-2011, ו-521 דירות מינואר עד ספטמבר 2012. גם תדהר כבר עברה את שלב הפרי-סייל (מכירה מוקדמת) ביבנה, ומכרה מאז עוד 120 דירות לציבור הרחב.

לכן, במקום להתלהב מהתמונות הטריות שהציגו את התנפלות הרוכשים בסוף השבוע על פרויקט המגורים ביבנה (הפעם נמכרו 277 דירות ב-370 מיליון שקל. ושוב, דירת 4 חדרים הוצעה למכירה החל מ-929 אלף שקל), כדאי שנזכור כי אם קוראים לאנשי 'חבר' גם לפינאלה של פרויקט, כנראה ידם של המוכרים אינה נמצאת כרגע על העליונה.