לשחרר את צוואר-הבקבוק

ישראל היא מדינה בעלת נתונים מיוחדים - צפיפות אוכלוסייה רבה, מחירי מקרקעין גבוהים, משטר מקרקעין ייחודי, מערכת מורכבת של דינים ומסים החלים על מקרקעין ועוד. להחלטות בנושא מקרקעין יש השלכות כלכליות, סביבתיות וחברתיות מרחיקות לכת.

העלייה במחירי הדיור מהווה בעיה הולכת ומחריפה, שקברניטי המשק מתקשים להתמודד עימה. ואכן, בימים אלה פרסמה מחלקת המחקר של הכנסת את מסקנותיה שקבעו כי רפורמות הממשלה בניסיון להוריד מחירים - כשלו. הגורמים לעליית מחירי הדיור הם רבים ואחד המרכזיים שבהם הוא - היצע נמוך יחסית של דירות חדשות לעומת ביקוש גבוה. הביקוש לדיור נובע מהגידול באוכלוסייה, עלייה ברמת החיים, ביקוש של תושבי חוץ ושל משקיעים בנדל"ן, וכן בשל הריבית הנמוכה בישראל שמביאה לכך שההשקעות האלטרנטיביות אינן קוסמות.

לפיכך, להערכתי, הפתרון למחירים ההולכים וגואים הוא - בנייה מאסיבית ו"הצפת" השוק במספר הולך וגדל של דירות חדשות, בעיקר באזורי הביקוש לדיור ופחות בפריפריה.

בעיה נוספת היא הביורוקטיה הישראלית. האחריות לתהליכי התכנון, הרישום והבנייה מפוצלת בין גורמים רבים מדי - החל מהמרכז למיפוי ישראל, לשכות רישום מקרקעין, דרך ועדות התכנון ברמות השונות, וכלה בחברות היזמיות והקבלנים. פיצול זה וחוסר התיאום בין הגופים השונים גורם לתהליכי תכנון, בנייה ורישום שנסחבים ואורכים שנים ארוכות, לעיתים אפילו 15 שנה.

על מנת לפתור את מכלול בעיות הנדל"ן ולקדם את השיווק קובעי המדיניות חייבים ליזום פרויקט לאומי, אשר תוך שימוש בטכנולוגיות החדישות ביותר - של מיפוי ומדידה, מדעי מחשב, ראייה ממוחשבת ובסיסי מידע - יאפשר הקמת בסיס-נתונים אחיד, מדויק ומודרני של כל התשתית הקרקעית (גושים/חלקות ומערך התכנון) בישראל. תוך שילוב של הגורמים המקצועיים במשרדי האוצר, הפנים, הבינוי והשיכון, והמשפטים - נוכל אחת ולתמיד להשתחרר מ"צוואר הבקבוק" המיפויי והתכנוני המלווה אותנו זה עשרות בשנים.

הקמת בסיס נתונים ספרתי ומדויק של הגושים והחלקות מחד, ואיחוד כל מערך תוכניות המתאר ברמות השונות ל"תוכנית מתאר מאוחדת" (במונחי תכנון ודיוק) מאידך, יאפשרו לקצר את תהליכי התכנון והרישום משנים רבות כיום לחודשים ספורים. בנוסף, מערך מודרני ומדויק כזה של מיפוי ותכנון ימנע את חלק הארי של הקשיים באישור תוכניות הבינוי, ומכאן גם היציאה לבינוי בשטח תהיה מיידית ורציפה.

קיצור תהליכי המיפוי, התכנון והרישום ישחרר את צוואר-הבקבוק, יאיץ משמעותית את בניית הדירות החדשות, ואלה צפויים לעצור את העלייה החדה במחירי הדיור. אני קורא לכל הגורמים הציבוריים הרלבנטיים להתגייס להקמת פרויקט לאומי רב-חשיבות זה.

הכותב הוא ראש התוכנית ללימודי מקרקעין, הטכניון