משרד השיכון מזהיר לראשונה ממשבר משכנתאות

לתשומת לב חברי קבינט הדיור וקובעי המדיניות בשוק הדיור: מחירי הדירות ממשיכים לעלות, הסיכון של נוטלי המשכנתאות הולך וגובר וההחלטה להטיל מס רכישה בגובה 3.5% עשויה לגרום להאטה בביצוע עסקאות לרכישת דירות. כך עולה מנתוני האגף למידע וניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון. המידע נאסף ונותח לקראת הפצתה של חוברת המידע הרבעונית "ענף הבנייה בישראל ניתוח כלכלי".

על פי הסקירה, המחיר החציוני של דירה חדשה בישראל ברבעון הראשון של 2013 עלה ב-7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והמחיר החציוני של דירת יד שנייה בישראל ברבעון הראשון של 2013 עלה ב-11% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עוד על פי הנתונים, בכל הנוגע למחיר דירה חדשה, מדובר בעליית מחירים ריאלית של 5.5% כאשר המחיר החציוני של דירה חדשה בישראל עמד ברבעון הראשון של 2013 על 1.38 מיליון שקל.

באותו הזמן, המחיר הממוצע של דירה חדשה באותה התקופה גבוה בכ-9% מהחציון, ועמד על 1.5 מיליון שקל. בתחום הדירות משוק היד השנייה מדובר בעלייה ריאלית במחיר של 9.6% בין הרבעון הראשון של 2013 לרבעון המקביל בשנה שלפניה. בעוד המחיר החציוני לדירת יד שנייה הגיע ברבעון הראשון של 2013 למיליון שקל המחיר הממוצע של דירות יד שנייה גבוה בכ-13% מהחציון, ועמד על כ-1.13 מיליון שקל.

בסקירה נבחן גם החוב של משקי הבית ביחס לשכר. "בחינת היקף ההלוואות לדיור בהשוואה לשכר מלמדת על עליית החוב הריאלי של משקי בית לדיור מאז 2005 בשיעור של 35% לעומת יציבות בשכר", כך על פי עורכי הסקירה, "אמנם בנק ישראל קבע מספר הגבלות, בשנתיים האחרונות, למניעת משבר בשוק הדיור אולם, הסיכון של נוטלי הלוואות גדל ושינוי בתנאי המקרו במשק בהם עלייה באינפלציה או בריבית המשתנה עשויים לגרום לקשיים ניכרים בקרב נוטלי הלוואות לדיור, עקב אי עלייה מתאימה בשכר ביחס לשינוי בהחזר ההלוואה. הפגיעה צפויה בעיקר בקרב רוכשי דירה יחידה שבניגוד למשקיעים אינם מקבלים תשלום שכר דירה כגיבוי לתשלומי המשכנתא".

במשרד השיכון מתייחסים גם לכוונה להחיל מס רכישה על משפרי דיור בגובה 3.5% משווי הדירה ומזהירים כי מהלך זה צפוי להקטין את היקף העסקאות במשק. "ההחלטה המרכזית הנבחנת כיום הינה הטלת מס רכישה על משפרי דיור. החלטה זו, מהותית לפעילות הענף, צפויה לייקר משמעותית את מחירי הדירות לקבוצה זו בכ-50 אלף שקל בממוצע לדירה.

משמעות יישום ההחלטה, הקטנת הביקוש בקרב משפרי דיור שמשקלם כ-36% מסך העסקות במשק (וכ-43% בעסקות בדירות חדשות), עידוד רכישת דירה ראשונה גדולה ויקרה תוך הגדלת מינוף במטרה לצמצם מעבר דירה עתידי, פגיעה במעבר לנכס חלופי בגין עבודה חדשה או שינוי בהרכב משק הבית והגדלת הביקוש לחלופות בשכירות. אפשר גם שתהיה הקדמת עסקות של רוכשים מקבוצה זו במטרה להימנע מתשלום המס במידה ויחול".

עוד על פי הסקירה, מימוש הלוואות מדינה על ידי זכאים עלה משמעותית בשנת 2012 לכ-5,700, גבוה בכ-160% מהשפל בשנת 2011. במשרד השיכון מסבירים כי הגידול במימוש נבע ישירות מהורדת הריבית בהלוואות מדינה לזכאים לשיעור של 3% (במקום 4% ו-4.5%) בשנים 2012 ו-2013.

עם זאת, במשרד השיכון מציינים כי ברבעון הראשון של 2013 מימשו רק כ-1,110 זכאים הלוואות מדינה מה שמשקף בקצב שנתי של כ-4,440 מממשים, הנמוך בכ-22% מההיקף בשנת 2012.

"הירידה במימוש, ברבעון הראשון של 2013, הושפעה מהפחתה מתמשכת בריבית על ההלוואות במשק והקטנת היתרון היחסי בהלוואות המדינה בהן הריבית קבועה", כך נמסר ממשרד השיכון. "הפחתה כפולה בריבית בנק ישראל במהלך חודש מאי 2013, בשיעור מצטבר של מחצית האחוז, מקטינה אף יותר את כדאיות המימוש של הלוואות המדינה. לפיכך, יש לפעול להפחתה נוספת בריבית על ההלוואות לזכאים כדי לשמור על היתרון בהן לעומת הלוואות בנק חלופיות".

לבסוף, מתייחסים במשרד השיכון גם לנתוני התחלות הבנייה. על פי הנתונים, עלה משקלה של הבנייה הרוויה מתוך כלל התחלות הבנייה ל-65% ברבעון הראשון של 2013 לעומת 51% בלבד בשנת 2007. ברבעון הראשון בולט גידול במשקל התחלות הבנייה במחוזות צפון וירושלים ל-20% ו-13%, בהתאמה, לעומת 16% ו-7% בשנת 2011. במחוז המרכז ירד משקל התחלות הבנייה ל-28% לעומת 36% ב-2011.