העליון: לא לגבות ארנונה על נכס שבנייתו טרם הושלמה

בית המשפט העליון הרחיב לאחרונה את הפטור מארנונה לנכס שבנייתו טרם הושלמה, וקבע כי הנטל להוכיח כי הושלמו עבודות ההקמה והגמר לצורך קבלת פטור מארנונה מוטל לפתחה של הרשות המקומית.

מדובר בדרישה לתשלום שהעבירה עיריית הרצליה לחברת גב ים שבשליטת אי.די.בי, בגין קומת קרקע של בניין חדש שבנייתו הסתיימה, אך עבודות הגמר בקומת הקרקע טרם הושלמו.

גב ים התנגדה לתשלום הארנונה, כיוון שטרם הושלמו עבודות הגמר בקומה.

העירייה דחתה את בקשת החברה לבטל את דרישת הארנונה וטענה כי מדובר בבניין חדש, שבנייתו הסתיימה. לטענת העירייה, אין בעיכוב ביצוע עבודות גמר והתאמה בקומת הקרקע כדי לבטל חיוב קומה זו בארנונה.

גב ים הגישה ערר על החלטת מנהל הארנונה בעירייה, שנדחה על-ידי ועדת הערר המחוזית. החברה הגישה ערעור מינהלי לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, והערעור התקבל. בפסק הדין נקבע כי אין חובה לשלם ארנונה בטרם סיום עבודות הגמר בקומה.

העירייה עתרה לבית המשפט העליון, אשר דחה את הבקשה וקבע כי כדאיות כלכלית להשלים את עבודות הגמר של הקומה ויכולתו של היזם להשמיש אותה בעלות סבירה, אינם מקימים עילה להטיל ארנונה בגין הקומה. גם בנסיבות אלה יש לראות בקומה ככזו שבנייתה טרם הסתיימה.

במילים אחרות, היזם יכול לבחור להמשיך ולהותיר את הקומה במצב שהיא איננה ראויה לשימוש, וכל עוד יעשה כך - לא יחויב בארנונה בגין החזקתו בנכס.

מעבר לכך, בית המשפט הביע את דעתו כי כאשר מדובר בחיוב ראשון בארנונה, לגבי נכס הנמצא בהקמה, הרי שהנטל להוכיח כי בניית הנכס הושלמה מוטל על העירייה, ולא על היזם המחזיק בנכס.

לדברי עו"ד אסף אורן ממחלקת הליטיגציה במשרד עמית-פולק-מטלון, פסק דין זה פותח פתח רחב למתן הגנה על בעלי נכסים ויזמים המבקשים להשיג דחיה של שומות ארנונה מוקדמות מדי, שבאו אל העולם לפני השלמת עבודות הגמר של הבניין.

"פסק הדין עשוי גם לסייע במתן פטור מארנונה לאלה המבקשים לבנות את ביתם הפרטי באמצעות קבלן ביצוע ולדיירים המבקשים לחזק את המבנה במסגרת תמ"א 38", הוסיף אורן.

לדבריו, לפני מספר חודשים הגישה עיריית תל-אביב בקשה לשינוי חריג של צו הארנונה שלה, במסגרתו היא מבקשת לקבוע מדיניות חדשה, לפיה דירה המיועדת למגורים ושלא מתגוררים בה תקופה העולה על שנה, תחויב בארנונה בתעריף כפול מזו של דירת מגורים רגילה.

"מדיניות זו, אם וככל שתאושר על-ידי שרי הפנים והאוצר, צפויה להכביד מאד על בעלי דירות שאינם מצליחים להשכיר את דירותיהם", הסביר אורן. "יתרה מכך, מדיניות זו אינה עולה בקנה אחד עם המגמה העדכנית העולה מפסק הדין, שתכליתה הוא כי אין להכביד יתר על המידה על נישום המחזיק בנכס שאין יושבים בו, ועל כן אינו מייצר הכנסה עבור הנישום".

חברת גב ים יוצגה בידי עו"ד אורי דויטש ממשרד פלג, כהן, דויטש.