טעות ברישום בטאבו ותיקונה

מרשם המקרקעין אמור לשקף נאמנה את מצב הזכויות במקרקעין במדינה. בעניין זה המדינה השקיעה משאבים רבים בכדי שהרישום יהיה מהימן ומדויק ביותר.

לעניין זה חשיבות גדולה לצורך הסתמכות לביצוע עסקאות ופעילות במקרקעין. ההליך של הרישום בפנקסים מתבצע בשני שלבים: השלב הראשון הינו בפנקס השטרות הכולל רישומי קרקעות לא מוסדרות, (אלו כ-5-6 אחוזים מהקרקעות במדינה שטרם הוסדרו). השלב השני (ואלו רב הקרקעות) הינו פנקס הזכויות הכולל רישומי קרקעות מוסדרות.

לעיתים נדירות נופלות טעויות בעת הסדרת הקרקע, וכמו כל טעות יש כלים העומדים לרשות מי שזכותו נפגעה, לבקש את תיקונה. יחד עם זאת, תיקון בקרקע מוסדרת אינו חזיון נפוץ ודורש ודאות גבוהה וגם כפופה להתיישנות של 25 שנים מאז קרות הטעות, קרי מאז הרשום המוטעה בפנקסי מקרקעין המוסדרים. מכאן שאם עברו 25 שנים מאז הטעות, תהיה לנתבע טענת הגנה טובה כנגד התיקון.

בית המשפט העליון לאחרונה נתן פסק דין מקיף בסוגיה זו אשר מתווה את החשיבה בפתרון מצבים מעין אלו. העניין נדון בפני הרכב של כב' השופטים רובינשטיין, זילברטל, ברק-ארז. עזבון המנוח מוסטפא, תבע לתקן רישום שגוי של חלקת אדמה שלטענתם נרשם בטעות על שם עזבון סאלח.

מסתבר כי מוסטפא וסאלח היו בני דודים ובמהלך הסדרי קרקעות כל אחד תבע חלקה נפרדת רצה הגורל ובשל טעות במהלך הסדר המקרקעין משנת 1971 פקיד ההסדר רשם כל אחד מהם על חלקה של השני ובכך החליף בין הבעלים, חרף העובדה שבפועל כל אחד החזיק בחלקה השייכת לו באופן נכון.

בשנת 1994 התגלתה הטעות לבני המשפחה וחילופי הרישום. עיזבון סאלח התחייב בפני עיזבון מוסטפא כי ידאג לטיפול בתיקון הרישום בשתי החלקות. דא עקא, עיזבון סאלח אכן תיקנו את הרישום בחלקה שהייתה רשומה על שמו של מוסטפא והעבירו על שמם. חרף זאת השאירו את הרישום של החלקה של סאלח על שמם ולא העבירו למוסטפא. בשנת 2008, עזבון מוסטפא גילה את העניין והגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה.
בית המשפט המחוזי, כב' השופט זרנקין דחה את טענת ההתיישנות שהעלו עיזבון סאלח וקיבלו את תביעת עזבון מוסטפא והורה על תיקון הרישום.

בערכאת הערעור כב' השופט זילברטל נתן את הפסק דין העיקרי. העליון קבע כי לא מקבל את הקביעה של בית המשפט המחוזי בעניין ההתיישנות באשר עילת התובענה נולדה בשנת 1971 עת נרשמו הזכויות בטעות בפנקסי הזכויות ומאז ועד הגשת התביעה בשנת 2008 עברו 36 שנים.

העליון קבע כי במקרים מעין אלו של טעות ברישום בעקבות הסדר, מניין ההתיישנות מתחיל מיום רישום ההסדר ובמקרה שלנו משנת 1971. יחד עם זאת העליון מגיע למסקנה כי התוצאה צודקת ויש לתקן הרישום ולדחות את הערעור.

את קביעה זו השופט זילברטל מבסס על "הסכם" שנכרת, ולו בעל פה, בין עיזבון סאלח ומוסטפא בשנת 1994. עליון קובע כי אמנם בהתחייבות לעשות עסקה, דרוש "הסכם בכתב" אך יש מקרים בהם זעקת ההגינות מחייבת כי חרף אי קיום הסכם בכתב , הצדק וההגינות מחייבים לגבור על דרישת הכתב.העליון סוקר את הפסיקה של השנים האחרונות בהן רוככה דרישת הכתב וקבע שמקרה דנן הינו מן המקרים הייחודיים שניתן להתעלם מדרישת הכתב.

העליון מתח ביקורת על התנהגות עיזבון סאלח וקבע כי במקרה דנן, עיזבון סאלח התחייבו לתקן את הרישום על שתי החלקות בשנת 1994. בכל הנוגע לחלקה שלהם, עיזבון סאלח דאגו לרישום אך ככל הנוגע לעיזבון מוסטפא, השאירו את הטעות על כנה.

העליון מגיע למסקנה כי את מניין ההתיישנות יש למנות משנת 1994 ומאז ועד ל 2008 מועד הגשת התביעה, לא חלפו 25 שנים הדרושים להתיישנות אכיפת התחייבות במקרקעין.

כמו כן השופט זילברטל קובע כי ניתן לראות בעיזבון של סאלח כשליח של עיזבון מוסטפא בתיקון הרישום, ובעניין זה עיזבון סאלח הפרו את חובת השליחות ועל כן השולח קרי עזבון מוסטפא רשאים לתרופות על פי הדין להפרת הסכם השליחות.

פסק דין זה ממחיש ביתר שאת, שמקום שבית המשפט מרגיש כי הדין היבש עלול להביא לתוצאה בלתי צודקת לחלוטין, עליו למצוא בין השיטין עילות הנובעות מרצף האירועים בכדי למנוע את התוצאה הבלתי צודקת.

ע"א 6766/11 סאלח חג'אזי נ' עאמר חג'אזי

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.