לפיד או המינהל: מי יהיה אחראי על שיווק קרקעות בישראל?

לפיד מעוניין בהקמת חברה ממשלתית חדשה עם סמכויות מקסימליות ■ ברשות מקרקעי ישראל מוכנים להסתפק בהקמת חברה שתעסוק בדיור להשכרה, אך מעוניינים כי שלב שיווק הקרקע ייעשה עפ"י חוק, כלומר בידי רשות מקרקעי ישראל

בישיבה האחרונה של צוות 90 הימים לפרויקט הדיור להשכרה של שר האוצר יאיר לפיד, הפתיע פרופ' יוג'ין קנדל, כשהציג סקירה מלומדת על תקופת הבנייה הגדולה של אריק שרון בעת קליטת העלייה בתחילת שנות ה-90'. קנדל הסביר ששיטת התחייבות הרכישה של המדינה באותה תקופה - שעליה הייתה ביקורת בזמנו - למעשה הצילה לתקופה מסוימת את שוק הדיור ויצרה אפילו עודפי היצע, שבאו לידי ביטוי במחירי הדירות.

המסר של קנדל היה שלמטרה חברתית חשובה יש מחיר, ועשויות להיות למחיר זה דווקא תוצאות חיוביות, וכך צריך להתייחס גם לפרויקט הדיור להשכרה של לפיד. אפשר לטעון מנגד, שאריק שרון התמודד עם סיכוני ביקוש שאינם קיימים היום, אבל בכל מקרה, הפרויקטים להשכרה זקוקים לרשת ביטחון מסוימת, שאותה המדינה צריכה לפרוס.

אולם, בין לפיד לבין אגף התקציבים התגלע ויכוח על אופי פרויקט הדיור להשכרה ועל השאלה האם צריך להקים חברה ממשלתית חדשה, שבה יהיה תפקיד מפתח לאורי שני, מי שהיה מעורב בפרויקט קליטת העלייה של שרון. ויש גורם חשוב נוסף ברקע - רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

לפיד מעוניין בהקמת חברה ממשלתית חדשה, עם סמכויות מקסימליות, שאלה תפקידיה: לאתר מתחמים - בעיקר בקרקע חקלאית, לפדות את הקרקע מהחקלאים, לטפל בחסמי תכנון, להציג תוכניות בנייה, שבהן ישולבו בניינים לדיור להשכרה במסגרת פרויקט מגורים רגיל, לקדם את התוכניות במערכת התכנון במסלול וד"לי, ובסופו של דבר - גם לשווק את המתחמים הללו.

משמעות הדבר, כפי שרואים זאת בסביבת שר השיכון אורי אריאל ומנכ"ל רמ"י בנצי ליברמן, היא הקמת רמ"י ב' לצד רמ"י א'. עיקר הביקורת היא דווקא על שלב השיווק, משום שזהו התפקיד של רמ"י ע- פי חוק. ברמ"י מוכנים להסתפק בהקמת חברה שתעסוק בדיור להשכרה, ומעמדה יהיה כמו מעמדן של חברות מנהלות אחרות שרמ"י מעסיקה בתחומים שונים.

יש ממש בהתנגדות רמ"י למתן סמכות השיווק לחברה ממשלתית חדשה כזו, לא רק בגלל החוק, אלא גם בגלל הקושי העצום הכרוך בשיווקי קרקע והניסיון הדרוש לכך, שיחייב הקמה והכשרה של מערך שיווק גדול, שינפח את מימדי החברה הזו. אם מדובר בחברה ממשלתית מצומצמת, שבה יש רק מטה, ושתעסוק לצד רמ"י בכל השלבים למעט שלב השיווק - שווה להקים אותה, גם משום שהעמסת נושא כזה על רמ"י תביא לניפוח כוח האדם ברמ"י, שבין כה וכה נכשלת בשנתיים האחרונות בשיווקי הקרקע הרגילים שלה. אבל, אם חברה כזו תיכנס גם לתחום שיווקי הקרקע, צפויים סרבול והתנגשויות שעלולים לשים לאל את כל הרעיון.

תוכנית גרנדיוזית?

יש עוד נקודות בוויכוח בין אגף תקציבים לבין לשכת לפיד: האם התוכנית ל-150 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים היא גרנדיוזית ותוציא מפרופורציות את היחס בין המתגוררים בשכירות לבין הגרים בבעלות? כן, המספר לקוח מתחום החזון, אבל הלוואי שתוכנית לפיד תוליד רק 50 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים. אין ספק שהמשק משווע לדירות להשכרה, בעיקר באזורי הביקוש, רצוי קטנות, לכל היותר 2-3 חדרים בגודל עד 70 מ"ר. מישהו צריך לדאוג לאינטרס הזה, כי מה שיש לאורי אריאל בראש זה לבנות הרבה דירות, בבעלות ולא בשכירות, בשכונות שסופחו לירושלים ובגושי ההתיישבות ביהודה ושומרון.

באגף התקציבים טוענים, שבתוכנית לפיד אין ביטוי להיטלי ההשבחה הנחוצים על מנת לממן תשתיות ומוסדות ציבור. זו טענה חשובה, כי בפרויקט של 10 בניינים ובו בניין אחד של דיור להשכרה, אין סיבה שהבניינים הרגילים יסבסדו את הוצאות הפיתוח של הבניין להשכרה. לפיד צריך להראות מקור מימון להוצאות הפיתוח.

לטענת אגף התקציבים, ייעוד חלק מהדירות לבעלי מקצועות מועדפים, לא יעמוד במבחן בג"ץ. זו טענה שיש להוריד מסדר היום. ההצעה הזו של לפיד דווקא ראויה לשבח ותעמוד היטב בבג"ץ. בפרויקטים לדיור בר-השגה של עיריית תל-אביב יש קריטריון בעייתי, של יתרון ל"בני מקום", ואיש לא עתר לבג"ץ. הקריטריון של מקצועות מועדפים נכון והגיוני מבחינה חברתית ואורבנית, והוא עשוי גם כדי להדק את שיתוף הפעולה של העירייה עם פרויקט הדיור להשכרה, למשל על-ידי הקלות שונות, כולל בתחום היטל ההשבחה, אגרות בנייה וארנונה.

אולם, המחדל הגדול ביותר של כל הנוגעים בדבר הוא שלא הציגו מודל עסקי שניתן לנתח ולבדוק אותו, ובמרכזו השאלה: אם הקרקע לבניין להשכרה ניתנת בחינם, כולל פטור ממע"מ ופטור ממס למוסדיים/בנקים על ההכנסות משכר דירה, במודל של מכרז BOT להקמה והפעלה ל-30-40 שנה - מהי התשואה הצפויה באזורי הביקוש ומהי התשואה הצפויה בערי הפריפריה? אפשר לזרוק מספרים, החל מ-3% תשואה, שבה אין סיכוי למימון מוסדי, ואפשר לזרוק מספר של 10% תשואה, שבה כולם יעמדו בתור כדי לממן פרויקטים להשכרה. בהיעדר מודל עסקי כזה, שנבדק לפרטיו על-ידי המוסדיים ופורסם בציבור לבחינה וביקורת, אין שום משמעות למספרים שנזרקים באוויר.

צרו איתנו קשר *5988