המחירים לא באמת ירדו

קודם כול חשוב להרגיע. מי שחושב שבמגדלי אקירוב התחילו לפתע למכור דירות כמעט בכל מחיר - ירידת מחירים ארצית של 10.5% בהשוואה לרבעון הראשון! - חייב לחזור לפרופורציות.

אפילו במשרד השיכון עצמו, שם מיהרו כמובן לחגוג את הנתונים ואת הצלחתם להוריד את מחירי הדיור, הודו היום (ד') בשולי הדברים כי "שיעור הירידה הארצי הגבוה מוסבר בשינוי בתמהיל הדירות, בנתח גדול יותר של דירות קטנות וזולות יותר ושל דירות בפריפריה, וגידול במשקל רוכשי דירה ראשונה מסך העסקות".

רוצה לומר, במקום לנסות לגרד מאות אלפי שקלים מההורים האומללים, יותר ויותר ישראלים החליטו שזה לא יהיה אסון לגור כמו דור ההורים - גם אם זה אומר לקנות דירת 3 חדרים, לא ממש חדשה, לא בלב העניינים, בלי לובי כפול, ואפילו בלי חניה ובלי מעלית.

ואם יותר ישראלים מוכנים להתפשר ולקנות דירה ישנה בפ"ת ונתניה, או לנסוע עד יקנעם ויבנה כדי לקנות דירות מגורים; ואם מארגנת הקבוצות ענבל אור, במאמץ אחרון להציל את הפרויקט שלה בשכונת בבלי בת"א, מייצרת דירות קטנטנות כדי להציע דירות ב-1.5 מיליון שקל; ואם אלפי משפרי הדיור העדיפו לחכות כדי לראות לאן השוק הולך והגדילו את נתח הזוגות הצעירים - זוהי בעיקר הסטטיסטיקה והממוצע שהטו לפי שעה את הנתונים, ולא המוכרים והקבלנים שחתכו מחירים.

ואף על-פי כן, הסטטיסטיקה כבר מזמן לא משמשת רק בתפקיד המדווחת, והיא יודעת גם לחולל בעצמה את השינויים. להבדיל, כשמחירי הדירות נסקו פה בעשרות אחוזים לא מעט בגלל כמה מגדלים מגה-יוקרתיים או כמה מיליונרים מניו יורק או מפריז ששילמו על דירה אחת עשרות מיליוני שקלים, הסטטיסטיקה המבהילה כיכבה בכותרות, תרמה לפאניקה וליבתה עוד יותר את עליות המחירים.

כך שאם מחירי הדירות בגוש דן הצפוף השפיעו בחמש השנים האחרונות על נסיקת המחירים גם במקומות עתירי היצע וקרקעות כמו באר שבע או יקנעם; ואם בעלי דירות ישנות הקפיצו את מחירן רק בגלל המחירים הגרנדיוזיים שדרשו בבנייה החדשה והיוקרתית - אין שום סיבה שזה לא יקרה עכשיו גם בכיוון ההפוך.

לכן, כשהכותרות מציגות ירידות מחירים כמעט בכל פרמטר, בשיחות הסלון של הישראלים ובדירקטוריונים של חברות הבנייה (ושל הבנקים שמממנים אותם), מוכרחים להפנים את נתוני משרד השיכון המגלים כי ישראלים קונים דירה ממי שמתאים עצמו למזומנים שבכיסם.

בשלב הזה מדובר על התפשרות על גודל או על מיקום הדירה, אבל המעגלים הללו עשויים בהחלט להתרחב בניסיון של עוד ועוד מוכרים להגיע לקהל היעד שמחפש דירה במחיר הגיוני.

ודאי כשיש כרגע לא מעט רכיבים בתוך המערכת כדי שהקטליזטורים אכן יביאו לשינוי אמיתי. לא מוכרחים לחכות למבול ההיצע שעליו מדברים ללא הרף שרי השיכון, האוצר ואחרים - 12 אלף דירות בשדה דב, 35 אלף דירות ממחנות צה"ל המתפנים, 23 אלף דירות במתחם תע"ש ברמת השרון, 7,000 דירות בקרית גת ועוד, לקבינט הדיור שמחפש קרקעות ל-150 אלף דירות להשכרה, או ליוזמה הסינית לבנות פה עיר בזיל הזול למען הזוגות הצעירים. ההשפעה הכי גדולה כרגע על המומנטום בשוק היא מהמהלכים האחרונים של האוצר ובנק ישראל שכיווצו משמעותית את תיאבון הרוכשים:

מס השבח שימסה לראשונה כל רוכש דירה להשקעה ב-25% מהרווח בין קנייה למכירה; מס הרכישה הגבוה למשקיעים ולרוכשים זרים; הדרישה להון עצמי של 25% לפחות מערך הדירה לרוכשי דירה ראשונה ו-50% לפחות לדירה להשקעה;

ולא פחות חשוב - העובדה שלרוב הישראלים פשוט אין את האמצעים להשתתף בחגיגות הנדל"ן במחירים הנוכחיים.