דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

מה משותף לטייסים, צעירים ורופאים - ומחירי הדירות?

כולם שמות של קבוצות רכישה שהתגבשו בעשור הקודם ואשר נכנסות לשנת 2014 כששובל בעיות מעכב במקרה הטוב את איכלוס הבניין, ובמקרה הרע עוד מחכים להתחלת עבודות ואף קבלת היתר בנייה ■ "גלובס" יצא לביקורת פתע בקבוצות הרכישה הכי נוצצות שקמו פה, לרגל חגיגות חמש שנים ללהיט הנדל"ני הגדול

זו היתה השנה של קבוצות הרכישה. ב-2008 החלו מחירי הדירות לנסוק, ומי שחיפשו דירה נתקלו בפרסומים מאירי עיניים על טרנד חדש - קבוצות רכישה. "דירה חדשה ב-25% הנחה" זעקו מודעות שהשוו את מחירי דירות של הקבוצות למחירי קבלנים, ואירועי מכירה התפוצצו במתעניינים שנהפכו לקונים. כך, נוסחת יזמות שהיתה נהוגה במיזמי בנייה קטנים, עמותות בנייה בשמם הקודם, הולידה מפלצת שמשכה יותר ויותר שחקנים חדשים שארגנו קבוצות למיזמים בני עשרות ואף מאות דירות.

אלא שהפרסומים המפתים לא סיפרו על הסיכון שלוקחים על עצמם הרוכשים. בעוד אנשי שיווק עשו את שלהם, הסכמי השיתוף שנחתמו בפרויקטים הכילו עשרות עמודים עם ניסוחים משפטיים מפולפלים שרוכשי הדירה - שהיו למעשה רק רוכשי זכות בקרקע לדירה - לא ירדו לעומק משמעותם.

למשל, המארגנים לא טרחו להסביר שלדירה בקבוצת רכישה אין ערבות חוק מכר, שאין כל הבטחה למחיר הסופי, ואין התחייבות של ממש ללוחות הזמנים. הפרסומים לא הדגישו כי המארגן שמסביר ומבטיח במעמד הרכישה, אינו אחראי לדבר אחרי שהקבוצה יוצאת לדרך, כלומר אחרי שהקרקע נרכשה בכסף שנתנו. כך הפכו רוכשים ליזמים בעל כורחם, על כל המשתמע מכך.

מכיוון שמ-2007 עלו מחירי הדירות בישראל ביותר מ-70%, העיכובים בבניית המיזמים לא הביאו עד כה בדרך כלל להפסד כספי ישיר לחברי הקבוצה. זאת, אם לא מביאים בחשבון עלויות עקיפות כמו הוצאה על שכר דירה לא מתוכנן. גם כשנדרשו רוכשים להוסיף מאות אלפי שקלים למחיר הדירה, ואפילו כשנקלעו להליכים משפטיים שעלו כסף, עליית המחירים הקיצונית השאירה אותם עם רווח "על הנייר". אבל אם מחירי הדירות בארץ היו יורדים ואפילו עומדים במקום, המצב היה שונה בתכלית.

נזכיר שלא כל קבוצות הרכישה נתקעות: יש כאלו שעומדות בזמנים, נבנות ומאוכלסות וגם חוסכות כסף, כמובטח, לרוכשים. אבל הסיכון קיים תמיד והסיפורים שאספנו מוכיחים זאת. אלה מיזמים שהיו הבטחות גדולות לפני שנים אחדות ועד היום לא הושלמו. רובם אף נמצאים בשלב מוקדם ביותר של בנייה, אם בכלל.

המארגנים מסבירים את העיכובים במחסומים ביורוקרטיים (הליכי אישור בעיריות); הפתעות תכנוניות (פתאום החליטו להעביר באזור קו רכבת); דייר מוגן לא מתוכנן; וכמובן - גזרות פיננסיות של הממשלה (עדכון דרישות ההון של בנק ישראל).

בשורה התחתונה, הלקח הוא מתחום ההגיון הבריא: בנייה, לא כל שכן בסביבה עירונית צפופה שבה ניצבים הפרויקטים שבדקנו, היא משימה מורכבת. המסתער עליה בלי ניסיון הוא אמיץ, היוצא אליה בלי ניסיון ובחברת עוד עשרות חסרי ניסיון כמותו, הוא לכל הפחות תמים.

מגדלי הצעירים

ליעד (30), נדב (30)

מגורים: דירת 4 חדרים בקרית השרון, נתניה

מחיר: 1.38 מיליון שקל

משכנתא: 75% ממחיר הדירה

חיכו לחב' חשמל, ומחכים לנתיבי איילון

אחת מקבוצות הרכישה שעשו את הרעש הגדול ביותר בענף הנדל"ן. הקבוצה, שאותה החלו לגבש קבוצת חג'ג' של האחים עידו וצחי חג'ג' וענבל אור בתחילת שנת 2010, לוותה בקמפיין שיווקי רחב היקף ונחשבה עד אז לקבוצה הגדולה ביותר שגובשה. מארגני הקבוצה הבטיחו מאות דירות לזוגות צעירים במגדלי מגורים בני 40 ו-42 קומות על ציר מנחם בגין. כגובה המגדלים המתוכננים, כך גם ההבטחות הרקיעו שחקים והציפייה הייתה שלא הרבה זמן לאחר מימוש הקרקע תתחיל גם הבנייה. בפועל, גם היום, למעלה משלוש שנים לאחר שנרכשה הקרקע על ידי הקבוצה מידי חברת הנדל"ן האמריקאית קרנסטהייטס שהחזיקה במגרש בעבור כ-244 מיליון שקל, טרם התחילה הבנייה של קומות המגורים.

מאמצי השיווק הראשוניים פנו לזוגות צעירים ומארגני הקבוצה הבטיחו דירות 2 ו-3 חדרים, ומאוחר יותר נפתח הפרויקט לכל הציבור, וכל 486 הדירות נמכרו לקבוצת רכישה. עבודות החפירה והדיפון החלו רק באוגוסט 2012 וכיום עומד הפרויקט לפני בניית מרתפי החניה. אחת הסיבות המרכזיות להתמשכות תהליכי הבנייה בפרויקט הייתה קו מתח גבוה שעבר במתחם וחברת החשמל הזיזה אותו רק לפני כשנה. במקביל, רק לאחרונה החלו העבודות לעוד תנאי מרכזי הקודם לבנייה ואכלוס הפרויקט - הלולאה שתעלה את התנועה מנתיבי איילון.

היום, כמעט ארבע שנים לאחר שהחל שיווקו של הפרויקט, טרם ניתן היתר בנייה ומארגני הקבוצה מסרו שהוא אושר בוועדה המקומית ונמצא בשלבי סיום של אגרות והיטלים. מי שעתיד לבצע את הבנייה בפרויקט היא חברת א.דורי ומסירת הדירות צפויה בקיץ 2016 - שש שנים לאחר גיבוש הקבוצה באם יעמדו הפעם בלוחות הזמנים. את הפרויקט מלווה בנק מזרחי טפחות והאדריכל הוא משרד יסקי מור סיוון.

בתחילת השיווק נמכרה לחברי קבוצת הרכישה דירות 2 חדרים בשטח 62 מ"ר בתוספת מרפסת בשטח 10 מ"ר בכ-950 אלף שקל ודירות 3 חדרים בשטח 76 מ"ר עם מרפסת דומה שווקה בכ-1.3 מיליון שקל.

מגדלי הצעירים / הדמייה: יחצ, תמר מצפי
 מגדלי הצעירים / הדמייה: יחצ, תמר מצפי

מגדל הספורט

הבנק הלך, המארגנים הלכו

בתחילת 2009 יצאה חברת קפיטל גרופ בבשורה חדשה לענף הנדל"ן. הקמת שורה של "מגדלי ספורט" במיקומים שונים בארץ. אחד מהם, הראשון בסדרה, היה בניין ברמת גן, בשכונת נווה יהושע, שאמור היה לכלול 84 יחידות דיור בבניין מגורים בן 24 קומות עם מגרש טניס על הגג (?!). את הקבוצה הצליחו המארגנים לגבש מהר יחסית, וביולי אותה השנה נראה היה שהבנייה קרובה מתמיד. המציאות, כמו בלא מעט מקרים אחרים של קבוצות רכישה שהתחילו ברעש גדול, הובילה לכך שגם היום, סוף 2013, הפרויקט טרם עומד על הקרקע ואין אף אחד שמשחק טניס על הגג.

במקרה של קבוצת הרכישה הזו, המארגנת המקורית, קפיטל גרופ של דני ואלון הרצוג, כבר אינה בתמונה ובמקומה נכנסה חברת אורתם סהר באמצעות מליבו המנהלת את הפרויקט. הסיבה לעיכוב, לדברי המארגנים המקוריים, הייתה תביעה שהוגשה נגד בעלי הקרקע, חברת א.לוי, ונגד חברי קבוצת הרכישה, על ידי בעל הקרקע שקדם להם. לוי. התביעה, שהתגלגלה בבתי משפט למעלה משנה וחצי, נגמרה בפשרה, אך הבעיות לא נפתרו. בגלל התביעה לא הסכים הבנק המלווה של הפרויקט ללוות את קבוצת הרכישה וגם אחרי שהוסרה התביעה הגיעה תורן של תקנות בנק ישראל שקבעו כי יש להוסיף תשלום מצד חברי הקבוצה להון העצמי. נכון להיום קפיטל גרופ כבר איננה קשורה לקבוצת הרכישה מזה כשנה וחצי וחברת מליבו נכנסה בנעליה.

"חברי הקבוצה פנו אלינו שנושיע אותם", אומר אמיר נחום, מנכ"ל אורתם סהר. "מכיוון שרוב האנשים נכנסו לקבוצה כרוכשי קצה ולא כמשקיעים החלטנו לעזור להם לצאת מהבעיה. חידשנו את היתר הבנייה, פתרנו את הבעיות המשפטיות והצלחנו לקדם את הפרויקט מול הבנק. השבוע מתחילים לחפור במגרש והפרויקט יוצא לדרך. הפעם יש להם גם מחיר סופי לדירה לעומת מספרים לא מדויקים שקיבלו בקבוצה המקורית".

עוד סיפר נחום כי העיכוב ביציאתו לדרך של הפרויקט בשל הסיבות השונות הוביל את חברי הקבוצה להוסיף עוד כ-15% על המחיר שבו נכנסו לקבוצה לראשונה. בשורה התחתונה, מאז 2009 ועד היום לא התקדמה הקבוצה בצורה משמעותית בבנייה ורק עכשיו יצא הפרויקט לעבודות ראשוניות על הקרקע.

מגדל הספורט / צילום: יחצ, תמר מצפי
 מגדל הספורט / צילום: יחצ, תמר מצפי

מגדלי רמה

חברים עזבו בגלל דרישת תוספת הון עצמי

בתחילת 2010 דיווחה חברת מגדלים של קרן בן דוד וחני הורביץ על חתימת אופציה לרכישת מגרש ברחוב ביאליק 57 ברמת גן, במקום שבו עמד קולנוע רמה המיתולוגי של העיר. השתיים גיבשו קבוצת רכישה ומימשו את הקרקע ביולי של אותה השנה. הבניין מתוכנן לכלול 23 קומות מגורים ו-95 יחידות דיור.

כחלק מאישורי הבנייה של הפרויקט הוטל על קבוצת הרכישה גם לשמר את חזיתו של הקולנוע הישן ולשלבו בפרויקט. גם היום, שלוש שנים לאחר שדווח על הפרויקט לראשונה, טרם התחילה התקדמות משמעותית בבנייה. מי שעובר סמוך למקום יכול לראות את הקיר שהתחייבה הקבוצה לשמר, ניצב מחוזק בקורות פלדה לאחר שהקולנוע כבר נהרס.

שני דברים גרמו לעיכוב בהתקדמות הפרויקט: מגבלות בנק ישראל על ההון העצמי והעובדה שהפרויקט נבנה בקרבת תוואי הרכבת הקלה. השלמת ההון העצמי חייבה את החברים בקבוצה לגייס סכום נוסף, דבר שגרם לעזיבתם של כמה מהם. הקרבה לרכבת הקלה חייבה שינויים בתוכנית, דבר שגרם לעיכוב המשמעותי ביותר. החברה התמודדה גם עם דייר מוגן בשטח הפרויקט, דבר שהוביל לעיכובים נוספים. במקור התחייבו מארגנות הקבוצה, בן דוד והורביץ, כי שלוש שנים ממימוש הקרקע יעמוד הבניין.

נכון להיום האכלוס הצפוי בסוף 2015. בפרויקט, שנמצא נכון להיום בשלב הסופי של בניית המרתפים על ידי חברת אורתם סהר, עמדו מחירי שיווק הדירות לחברי קבוצת הרכישה על 1.4-1.5 מיליון שקל לדירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר. בשלב כלשהו נפרדו בן דוד והורביץ, ומי שנשארה בנציגות הדיירים היא בן דוד. בנוגע לשאלה מה מצב הפרויקט כיום מסרה: "הפרויקט נמצא בהליך בנייה מתקדם והושלמו כבר ארבע קומות מרתף. בעוד פחות מחודש ייבנה הלובי של המגדל, שיוקם בסטנדרטים גבוהים. מתוך מחויבות מלאה לרוכשים, נפתרו במקצועיות ובמהירות שתי בעיות שצצו בשטח - דייר מוגן ודיונים בנוגע לתוואי הרכבת הקלה. החברה תשלים את הקמת המגדל במועד המתוכנן".

מגדלי רמה / צילום: יחצ, תמר מצפי
 מגדלי רמה / צילום: יחצ, תמר מצפי

משכנות האומה

תלויים בהיתר הבנייה של הקבלן השכן

באוגוסט 2009 נחתם הסכם אופציה בין חברת הנדל"ן ב. יאיר לבין קבוצת רכישה שארגנו ליאור ארדיטי, עופר הייבלום וכדורסלן העבר דורון ג'מצ'י. על פי הסכם האופציה יכלה הקבוצה לרכוש קרקע לבניית 90 יחידות דיור בשני בנייני מגורים אולם בסופו של דבר מימשה הקבוצה רק קרקע לבניית בניין אחד בן 53 יחידות דיור ב-11 קומות, בכ-35 מיליון שקל.

במגרשים סמוכים גובשו שתי קבוצות רכישה נוספות על ידי רו"ח צביקה רז. המתחם שבו מימשו קבוצות הרכישה את הקרקע הוא פרויקט משכנות האומה של חברת ב.יאיר הכולל 700 דירות.

הפרויקט נבנה על השטח שעליו עמדו ביתני משרד החוץ, שיצא למכרז, ובמרוצת השנים קידמה חברת ב.יאיר את בניית בשלבים. הבנייה החלה ב-2008, והחברה ניצלה את הטרנד של קבוצות הרכישה שהיה בעלייה באותן שנים והחלה למכור חלקים מהקרקע לקבוצות. ההסכם עם כולן כלל סעיף שקבע כי הקבוצות יוכלו להתחיל ולבנות רק לאחר שב.יאיר תסיים את בניית החניון התת קרקעי במקום. במקביל, הייתה זו גם ב.יאיר שקידמה לקבוצות את הוצאת היתרי הבנייה.

בשטח נראה כי בעוד חלק מהבניינים של החברה היזמית כבר עומדים בשטח וחלק מהדירות כבר נמסרו, הבנייה של קבוצת הרכישה התעכבה ונמצאת בשלבים התחלתיים בלבד.

הקבוצה שהתחילה לבנות ראשונה היא הקבוצה אותה גיבשו הייבלום, ארדיטי וג'מצ'י.

לדברי המארגנים, הסיבה המרכזית לעיכוב, שנמשך כרגע שנה מהמועד המקורי, היא הזמן הרב שלקח לחברת ב.יאיר להוציא את היתר הבנייה, שהתקבל בפועל רק לפני כשמונה חודשים. הקבוצה שיווקה את הדירות במועד גיבוש הקבוצה במחירים בסדר גודל של כ-17 אלף שקל למ"ר וגורמים בענף מעריכים כי העיכובים הובילו את המחיר להאמיר לרמה של כ-21 אלף שקל למ"ר. כיום מוכרת החברה היזמית דירות במתחם במחירים המבטאים שווי של 25 אלף שקל למ"ר, כך שבמקרה הזה, עיכוב הפרויקט לא גרע בצורה משמעותית מחיסכון חברי הקבוצה.

משכנות האומה / צילום: יחצ, איל יצהר
 משכנות האומה / צילום: יחצ, איל יצהר

מגדל הרופאים

עוד לא יודעים כמה דירות יהיו

בשנת 2008 הודיעה קבוצת אור סיטי נדל"ן שבבעלותה של ענבל אור כי היא מגבשת קבוצת רכישה חדשה סמוך לחוף מציצים בתל אביב. את הקבוצה גיבשה אור תחת הכותרת "מגדל הרופאים" שכן בין חברי הקבוצה היו שמות בכירים בענף הרפואה. עם גיבוש הקבוצה ומימוש הקרקע ברחוב הושע 18 הוצג לוח זמנים שלפיו הפרויקט יסתיים בשנת 2011.

למרות ההכרזות, גם קבוצה זו התעכבה במימוש ובבניית הפרויקט והיום, סוף 2013, טרם החלה הבנייה על המגרש האמור. הפרויקט נתקל עם השנים בכמה בעיות לא פשוטות שכללו הליכים משפטיים ואף חשש לצמצום מספר הדירות מ-24 - כפי ששווק הפרויקט מלכתחילה - ל- 18בלבד.

במקור, אפשרו הזכויות על המגרש הקמת בניין מגורים בן 9 קומות ו-18 דירות אולם הקבוצה ביקשה הקלות מעיריית תל-אביב ובמסגרתן גדלו הזכויות ל-24 דירות ב-11 קומות. לאחר שיווק כל הדירות לקבוצת הרכישה התקבל פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שלפיו מגרש סמוך שייך לעמותת הקדש, והמשמעות הייתה עיכוב בהתקדמות הפרויקט וסיכוי לצמצום מספר הדירות.

במקביל, גם סוגיה הנוגעת לגובה הבניין עיכבה את התקדמות הפרויקט. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה סירבה לאשר את גובה הבניין המבוקש אולם לאחר שהגישו חברי הקבוצה ערר לוועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב, הכריע יו"ר הוועדה כי ניתן יהיה לבנות את הגובה המירבי.

כל התהליכים הללו מנעו את התקדמות הפרויקט כפי שתוכנן, וגם היום טרם החל להיבנות הפרויקט.

מענבל אור נמסר בהקשר זה כי: "התעוררה בעיה של הקדש על חלק מהמגרשים ולכן חלו עיכובים.

"בינתיים, כבר התקבלה החלטת ועדה המאשרת את כלל השטחים בפרויקט ובימים אלה מגובש המכרז לבחירת הקבלן שיבצע אותו. הצפי להשלמת הפרוייקט כשלוש שנים והבנק המלווה הוא הבינלאומי".

נוסיף שגם היום טרם נפתר לחלוטין נושא ההקדש, ולכן טרם הוכרע מה יהיה הגובה של הבניין וכמה דירות ייבנו.

מגדל הרופאים / צילום: יחצ, תמר מצפי
 מגדל הרופאים / צילום: יחצ, תמר מצפי

אור על הפארק

הקבלן הוחלף, המחיר עלה

בתחילת 2011 מימשה קבוצת הרכישה שארגנה אור את הקרקע הסמוכה לפארק הלאומי, בשטח של כ-2 דונם, בעבור כ-65 מיליון שקל.

לוחות הזמנים שפורסמו עם מימוש הקרקע נקבו בפרק זמן של שלוש שנים עד שייבנה הפרויקט. נכון להיום, סוף 2013, נמצא הפרויקט - שעתיד לכלול עם סיומו 27 קומות ו-100 דירות - עדיין בשלבי ביצוע.

לצד הגבלות בנק ישראל, שגם במקרה של קבוצת אור על הפארק גרמו לעיכוב ולצורך להשלמת ההון העצמי של הרוכשים, הוחלף גם קבלן הביצוע, דבר שגרר תוספת נוספת במחיר שחברי הקבוצה נדרשו לשלם, כמו גם עיכוב בלוח הזמנים.

קבלן הביצוע המקורי בפרויקט הייתה חברת דניה סיבוס אולם לאחר תקופה החליטו חברי הקבוצה לבחון קבלנים אחרים ובסופו של דבר הוחלט כי יוחלף. בחירת הקבלן החדש ארכה גם היא זמן ובסופו של דבר מי שנבחר לבנות את הפרויקט, ואכן עושה זאת נכון להיום, היא חברת מצלאווי.

לצד התארכות התהליכים שגררו עיכוב בבניית הפרויקט נדרשו גם חברי הקבוצה להוסיף סכומי כסף בלתי מבוטלים למחיר כל דירה. חלק מהפער נגרם בשל שינוי התמחור וחלק בשל שינוי סטנדרט הבנייה עליו הכריעה נציגות הקבוצה.

מקבוצת ענבל אור נמסר בעניין זה: "הפרויקט מצוי בשלבי ביצוע מתקדמים והקבלן מצלאווי צפוי להשלים את הבנייה עד הרבעון השלישי של 2015. הבנק המלווה של הפרויקט הוא בנק לאומי. אחד הלקחים שהפיקה ענבל אור מההתרחשויות בפרויקט זה היה שינוי מודל הפעילות מקבוצת רכישה ליזמות קבוצתית. בשונה מהמודל המקובל בשוק, שבו למארגן קבוצת הרכישה אין אלא קול - שווה בין שווים בוועד הנבחר של הקבוצה, הרי שבמודל היזמות הקבוצתית נקבע כי קבוצת ענבל אור היא בעלת הסמכות לנהל את הפרויקט ולא רק לארגן את הקבוצה".

אור על הפארק / צילום: יחצ, תמר מצפי
 אור על הפארק / צילום: יחצ, תמר מצפי

מגדל הטייסים

רק חלק מהדירות קיבלו אישור להתאכלס

במקרה של הפרויקט שזכה לתואר "מגדל הטייסים", מתחדדת העובדה שגם אם הפרויקט כבר בנוי, זה עוד לא אומר שבעלי הדירות כבר יכולים להיכנס לגור בהן ולממש את ההשקעה.

מגדל הטייסים קיבל את שמו בעקבות העובדה שרבים מחברי הקבוצה היו טייסים של חיל האוויר. את הפרויקט בנתה חברת מעוז דניאל ובמהלך הבנייה נשקלה האפשרות להחליף את קבלן הביצוע. החלפת הקבלן במקרה הזה הייתה דורשת מחברי הקבוצה להוסיף סכום כסף לא מבוטל על כל דירה, אולם בסופו של דבר לא הוחלף הקבלן והפרויקט רק רשם עיכוב של חודשים בבנייה.

לאחר שהבנייה הסתיימה, באיחור של חודשים מהמועד המקורי, הסתבר כי רק מחצית מהדירות קיבלו את טופס האכלוס. בעיריית רמת גן סירבו לאשר את מתן טופס האכלוס משום שהיתר הבנייה אפשר בניית 26 קומות בעוד המגדל מתנשא בפועל לגובה 27 קומות וכי הדירות הוגדלו על חשבון שטחי המחסנים. כתוצאה מאי ההתאמה הזו הונפק טופס אכלוס רק ל-48 דירות באגף המערבי. לאחר שנחשפה אי ההתאמה, נעשה ניסיון להכשרת הבנייה בעירייה וכנגד ניסיון זה הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה.

גם היום, חודשים ארוכים לאחר שהדירות כבר היו אומרות להתאכלס, טרם נקבע סוף לפרשה. סיפור מגדל הטייסים מעיד פעם נוספת על הסכנות הכרוכות בפרויקט מסוג קבוצת רכישה. מענבל אור נמסר כי: "מחצית מהבניין כבר אוכלס זה מכבר וחלק מהדיירים אף משכירים את דירותיהם. כזכור, מחולל הערר חזר בו מחלק ניכר מהערר שהגיש כדי לקבל כותרת במסגרת הקמפיין שלו למועצת העיר רמת גן ועל פי חוות הדעת המקצועיות שבידינו - משפטית והנדסית-אדריכלית כאחת, אנו צפויים לקבל את היתר האכלוס לדירות הנותרות מיד לאחר הדיון הקרוב בוועדה".

מגדל הטייסים / צילום: יחצ
 מגדל הטייסים / צילום: יחצ

מגדלי השוק

חצי שנה הפכה לארבע שנים

בספטמבר 2009, בשיא הפופולריות של טרנד קבוצות הרכישה, רכשו קרן בן דוד וחני הורוביץ' אופציה לרכישת הזכויות שמעל מבנה מסחרי ברחוב גוטמן, במרכז העיר פתח תקווה ובצמוד לשוק העירוני. את האופציה חתמו השתיים מול משפחת מנחמוב על פי שווי של 60 מיליון שקל. פרויקט זה הגיע לאחר ששתי בנות "מגדלים" כבר גיבשו קבוצות רכישה לכמה פרויקטים אחרים בטווח זמן קצר והפעם הם כיוונו גבוה: שני מגדלי מגורים בני 22 קומות עם 245 דירות, פרויקט שאפתני לכל הדעות. התוכנית הייתה לגבש את הקבוצות במהירות, כמו שעשו השתיים בקבוצות הקודמות אולם בדיעבד הסתבר שפרויקט בסדר גודל כזה לוקח יותר זמן.

בעת שיווק הדירות הציעו בן דוד והורוביץ דירות קטנות בנות 2.5 ו-3 חדרים במחירים שנעו אז בין 620 אלף שקל ל-800 אלף שקל ועל פי לוחות הזמנים שבהם נקבו, חצי שנה מרגע מימוש האופציה תחל הבנייה שתימשך כשלוש שנים. במארס 2012, בראיון שהעניקו בן דוד והורביץ ל"גלובס" לפני שנפרדה דרכן המשותפת בתחום קבוצות הרכישה, הן התייחסו ללוחות הזמנים של הפרויקט ואמרו: "אנחנו אוטוטו צפויות לקבל שם היתר בנייה". היום, בסוף 2013, חוץ משלט מלא אבק של הקבוצה טרם החל להיבנות הפרויקט.

מקרן בן דוד, שנמצאת היום בוועד המנהל של הפרויקט, נמסר "על אף קשיים רבים שהתעוררו בשטח, שלב התכנון הסתיים באופן משביע רצון והתקבל היתר בנייה מלא לפרויקט. בנק מזרחי טפחות לקח את עצמו את הליווי הפיננסי". עוד מסרה בן דוד שהתוכנית עומדת בעינה, כלומר במקום ייבנו שני מגדלים בני 22 קומות, 245 יחידות דיור בסך הכול - בשטח של כארבעה דונמים", והוסיפה כי "הפרויקט יכלול פארק גדול בתוך ריאה ירוקה, במיקום מרכזי בעיר פתח תקווה. ממועד העלייה לקרקע קבלן הביצוע שלנו מתחייב ל-36 חודשים. אני מעריכה שהבנייה תחל בקרוב מאוד".

מגדלי השוק / צילום: יחצ, תמר מצפי
 מגדלי השוק / צילום: יחצ, תמר מצפי

WOW

"העיכוב הוא רק ב-5 חודשים"

לפני קצת יותר משלוש שנים, באוקטובר 2010, החלה חברת G גרופ הנמצאת בבעלותו ותחת ניהולו של גאי בלושינסקי, לגבש קבוצת רכישה על מגרש במקום. מדובר במגרש בשטח כ-6 דונם שניצב בין הרחובות בני אפרים ומשה סנה בדיוק בנקודה בו הרחוב משנה את שמו לפנחס רוזן. את האופציה רכשה קבוצת הרכישה מבעלי הקרקע, חברת יורוקום ומשפחת מופרדי על פי שווי של 74 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). מאוחר יותר מימשה קבוצת הרכישה את האופציה ועל פי התב"ע החלה על המגרש תכננה הקבוצה לבנות בניין מגורים בן 10 קומות מעל שתי קומות מסחריות בשטח 2,000 מ"ר. על פי התכנון עתיד הפרויקט לכלול 90 דירות בשטח ממוצע של כ-70 מ"ר. המחיר ההתחלתי בו שווקו הדירות לחברי הקבוצה היה כ-1.27 מיליון שקל.

למרות גיבושה המהיר של הקבוצה, שלוש שנים אחרי, הפרויקט נמצא בשלבי בנייה התחלתיים, וכל מי שעובר בצומת המוכרת לא יכול שלא להבחין בשטח המגודר ובבור הגדול שנפער במרכזו. מי שנבחר לבצע את הפרויקט היא חברת דניה סיבוס שביצעה בהתחלה את עבודות החפירה והדיפון ולאחרונה החלה לבצע את העבודות על המרתפים.

הסיבה לעיכוב במקרה הזה נעוצה בטווח הזמן הארוך של אישור היתרי החפירה והדיפון, קבלת היתר הבנייה ותכנון המחלף בצומת. מארגני הקבוצה מסבירים כי העובדה שבצומת העמוסה המקשרת בין רמת השרון לתל אביב עתיד להיבנות מחלף גרמה לכך שהיתרי הבנייה היו מסובכים מהרגיל ולדברי בלושינסקי לא היה כמעט גוף אחד במדינה שאין לו נגיעה לצומת הזו ולא היה צריך לקבל ממנו אישור להיתר כמו הרכבת הקלה או בגלל קו צינור נפט שעובר שם.

עוד לדברי בלושינסקי, "העיכוב בפרויקט היום הוא בסך הכל רק בכחמישה חודשים מהמועד שתוכנן", וכל העבודות בשטח נעשות בתיאום עם התוכניות לבניית המחלף אולם אלו טרם החלו ויש גורמים שאף מעלים סימן שאלה לגבי בנייתו בהמשך. נכון להיום בונה דניה סיבוס את הפרויקט ועל פי החוזה שחתמה הקבוצה איתה מועד האכלוס כעת רחוק 18 חודש מיום תחילת העבודות לפני כחודשיים.

WOW / צילום: יחצ
 WOW / צילום: יחצ

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות