צפו בטבלאות: הערים שבהן דירות נחטפות כמו לחמניות

מה דחף את עסקאות המגורים בירושלים? מי הערים שקנו בהן הכי הרבה דירות בשנה החולפת? האם יש קשר בין גודל אוכלוסייה לכמות עסקאות? ומה קורה מעבר לקו הירוק? ■ מיוחד ל"גלובס": סקר עסקות הנדל"ן השנתי

העיר המובילה במספר הדירות שנמכרו ב-2013 היא ירושלים, הניצבת בראש הטבלה בהפרש ניכר מהעיר השנייה אחריה - באר שבע. כך עולה מנתוני מערכת הנדל"ן של רשות המסים המבוססת על דיווחים למס שבח, על פי ניתוח שעשו במחירון דירות יד 2.

ניתוח העסקאות ממערכת הנדל"ן של רשות המסים מאפשר פילוח על פי ערים ויישובים שבהם בוצעו העסקאות הרבות ביותר בשנת 2013. מכיוון שחובת הדיווח על עסקה למס שבח עומדת על 40 יום ובמקרים חריגים אפילו על תקופה ארוכה יותר, נתוני 2013 מסכמים את 11 החודשים הראשונים של השנה ורק את חלק מנתוני חודש דצמבר.

הנתונים מעידים על מגמה מעניינת בהיקף העסקאות ומציבים ערים שעל פי היקף האוכלוסייה בהן לא היינו מצפים שיגיעו למקום גבוה כל כך. עוד מעידים הנתונים כי רבים מהיישובים שבהם נרשם גידול משמעותי בעסקאות בהשוואה לשנה שעברה אינם נמצאים בלב האזור המוגדר בדרך כלל כאזור הביקוש.

העיר שבה נעשה המספר הגבוה ביותר של עסקאות על פי מערכת רשות המסים, היא כאמור ירושלים - 4,614 עסקאות. במקום השני ניצבת באר שבע עם 3,581 עסקאות ובמקום השלישי חיפה עם 2,998 עסקאות. רק במקום הרביעי ניצבת תל אביב-יפו עם 2,897 עסקאות ואחריה, במקום החמישי, פתח תקווה עם 2,501 עסקאות.

תמונה מפתיעה

הצבת מספר העסקאות בכל אחת מהערים הללו ביחס להיקף האוכלוסייה בהן מציירת תמונה מפתיעה. ניתן היה להניח שהערים שבהן היקף האוכלוסייה גדול יותר יהיו עסקאות רבות יותר, אולם הטבלה מעידה אחרת.

ירושלים היא אמנם העיר הגדולה בישראל (804 אלף תושבים) ונרשם בה מספר העסקאות הגבוה ביותר, אולם בהמשך הטבלה משתנה התמונה. העיר השנייה הייתה צריכה להיות תל אביב-יפו (405 אלף תושבים). אבל לפניה נמצאות באר שבע (כ-205 אלף תושבים) וחיפה (כ-270.3 אלף תושבים). ההסבר למספר העסקאות הגדול כל כך בחיפה ובבאר שבע נעוץ בעיקר בהיקף הדירות להשקעה שנרכשות בערים אלו בשל המחיר הנמוך יחסית והביקוש לשכירות. עוד נקודה שצריך לזכור היא שבשנת 2013 נכנס לתוקפו מענק ירושלים, שעמד על כ-100 אלף שקל לרוכשי דירה בבירה. אין ספק שגם מענק זה הגדיל את מספר העסקאות בעיר.

בערים אחרות בטבלה, שמבחינת גודלן היה ניתן לחשוב שהיקף העסקאות יהיה גדול בהתאם, נרשם מספר עסקאות נמוך יחסית. כך למשל, מבין 10 הערים בהן נרשמו המספר הגבוה ביותר של עסקאות, העיר הרביעית בגודלה ברשימה, ראשון לציון, המונה 232 אלף תושבים ניצבת רק במקום התשיעי ולפניה ניתן למצוא ערים קטנות הרבה יותר כמו אשקלון (117 אלף תושבים) או נתניה (190 אלף תושבים). הסיבה לכך יכולה להיות מחירי הדירות הגבוהים ושן מחסור בהתחלות בנייה בשנים האחרונות.

גידול במעגלים חיצוניים

לדברי רועי שגב, סמנכ"ל אתר יד2: "שוק הדירות מיד שנייה, המהווה את רוב רובן של העסקאות לרכישת דירות בישראל, מצייר תמונה השונה במקצת משוק הדירות החדשות. אנחנו רואים שגם בערים כמו חיפה, בהן היקף הבנייה החדשה אינו גבוה, מתבצעות אלפי עסקאות בשנה, ולכן היא ממוקמת במקום השלישי. המחסור בדירות בישראל בא לידי ביטוי בביקוש גבוה העולה על ההיצע ורוכשי הדירות מוכנים להתפשר על רכישת דירה ישנה במקום דירה חדשה ועל אזור המגורים, וזאת בניסיון לרכוש דירה בהתאם לתקציב שלהם. זה בא לידי ביטוי גם בגידול בעסקאות מחוץ לאזור המרכז, מגמה שבולטת גם ברכישת דירות חדשות וגם ברכישת דירות יד שנייה".

ובאמת, כשמביטים על פילוח אחר של הנתונים, שבודק באיזה יישוב נרשם הגידול המשמעותי ביותר בעסקאות ב-2013 לעומת 2012, מוצאים בעיקר יישובים שאינם נמצאים באזורי הביקוש הרגילים.

במקום הראשון בטבלה זו ניתן למצוא את ראש העין, שהיקף העסקאות בה במהלך 2013 היה גבוה בכ-181% מהיקף העסקאות בשנת 2012. הסיבה במקרה הזה היא בעיקר יציאה לשיווק של מספר גדול יחסית של פרויקטים בשכונת פסגות אפק החדשה בעיר שעתידה לכלול כ-14 אלף יח"ד. במהלך שנת 2013 החלו מספר חברות לשווק דירות בעיר בניהן, אביסרור משה ובניו, גיא ודורון לוי, דונה, פרץ בוני הנגב, פרץ לוזון, צרפתי שמעון, שיכון ובינוי נדל"ן ושפיר מגורים ובנין ומכאן הגידול המשמעותי בעסקאות.

צמיחה משמעותית בהיקף העסקאות נרשמה גם בשלושה יישובים הנמצאים מעבר לקו הירוק - קרני שומרון, ביתר עילית ואפרתה, כולם ממוקמים בתוך החמישייה הפותחת של הטבלה עם גידול בשיעור של כ-86% בראשון, של כ-72% בשני וכ-39% בשלישי. יישובים נוספים שרשמו עלייה דו ספרתית בשיעור העסקאות הם צור יצחק, שוהם, ירוחם, טייבה, באר יעקב, צור הדסה וגבעת זאב.

כאשר מסתכלים על הערים שבהן ירד היקף העסקאות ב-2013 ניתן למצוא ערים רבות בלב איזור הביקוש. על פי הסקירה של מחירון דירות יד 2, העיר שבה ירד היקף העסקאות בצורה המשמעותית ביותר היא בת ים, שבה בוצעו 662 עסקאות לעומת 1,292 עסקאות בכל 2012 - הפרש של כמעט 50%. ערים נוספות שבהן ירד שיעור העסקאות בהיקף ניכר של למעלה מ-30% הן רחובות (34.3%), אילת (34%), רמת גן (32.9%) ובית שמש (30%). עוד ברשימה ניתן למצוא ערים כמו תל אביב-יפו, כפר סבא, נתניה, ראשון לציון, חולון, פתח תקווה וגם ירושלים.

באזורי הביקוש ההיצע עדיין קטן

נתונים אלו מחזקים את ההנחה שמחירי הדירות הגבוהים באזורי הביקוש דוחקים אט אט רוכשים לצאת למעגלים מרוחקים יותר כדי להצליח ולרכוש דירה במחיר שתואם את ההון העצמי שיצליחו לגייס. כך העלייה בהיקף העסקאות בולטת יותר ביישובים מרוחקים יותר שעד לפני שנים מעטות לא היו על המפה הנדלנ"ית.

פילוח נוסף של נתונים, מאפשר לראות היכן נמכרו הכי הרבה דירות חדשות ביישובים השונים. פילוח זה נעשה על ידי בחירת העסקאות שבהן מצוין באתר רשות המסים כי שנת הבנייה היא 2011 והלאה. היקף העסקאות בדירות חדשות בכל עיר מעיד בין היתר הן על תנופת בנייה והן על הביקוש.

העיר שבה היקף העסקאות בדירות חדשות מתוך סך העסקאות ב-2013 הוא הגדול ביותר היא ראש העין (76.8%), 394 דירות. נתון זה אינו מפתיע לאור השכונה החדשה שהולכת ונבנית בעיר. עיר נוספת בה היקף העסקאות בדירות החדשות גבוה במיוחד היא העיר חדרה (50.9%) שגם בה היה בשנת 2013 ועדנו קיים היצע גדול של בנייה חדשה. העיר השלישית היא אשקלון (46.7%) ואחריה ניתן למצוא את רחובות (44.5%) ומודיעין-מכבים-רעות (40.3%).

מעניין לראות שבהשוואה לשנת 2012, עם פילוח דומה של שנתוני הבנייה, מבין חמש הערים שבהן היקף העסקאות בדירות החדשות הוא הגדול ביותר, רק העיר רחובות מופיעה בשתי הטבלאות. הערים הנוספות שבהן היקף העסקאות בדירות החדשות היה הגדול ביותר ב-2012 הן יבנה, בית שמש, רמלה וכפר סבא. העובדה שבשתי הרשימות יש יותר ערים מחוץ למעגלי הביקוש המרכזיים מאשר בתוכם מעידה פעם נוספת כי היצע הדירות החדשות באזורי הביקוש החזקים עודנו קטן מה שלא יאפשר למחירים לרדת וממשיך לדחוק אנשים החוצה למקומות חדשים.

מספר עסקאות
 מספר עסקאות

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988