מוכר המסתיר מידע ישלם ביוקר

אחד מעקרונות יסודי בדיני חוזים הינו עקרון ההגינות. עקרון זה מחייב כי צד לחוזה יגלה לצד שכנגד כל מידע האמור להיות רלוונטי לצד שכנגד ברצותו להתקשר בעסקה.

חובת הגינות זו הינה מוגברת ונדרשת במיוחד מהמוכר בכל סוג של עסקת מכר. המוכר נכס יודע או חזקה עליו שיודיע על כל פגם או אי התאמה הקיימת בנכס או במוצר שהוא מוכר. זהו דבר מובן מאליו, שבדרך כלל למוכר השליטה והידע על הממכר. הענין מקבל משנה חשיבות בעסקאות מכר של מקרקעין. כשהמוכר מבקש למכור לדוגמא בית, יש חשיבות גדולה האם הבית בנוי על פי היתר בניה כדין באשר קונה שרוכש דירת מגורים או בית, מוכן לשלם מחיר מלא בעד נכס שהוא רוכש, כל עוד הנכס הינו בנוי על פי הדין.

בעקרון אין כל פסול למכור בית או דירה שבנויים ללא היתר, כל עוד המוכר מידע את הקונה אודות הפגם הנסתר וניתנה הזדמנות לקונה לשקול את דעתו ולקבל החלטה מושכלת, באם בכוונתו לרכוש בית שאין לו היתר או שנבנה בשונה מההיתר.

אך הדעת לא סובלת מצב שהמוכר ימכור נכס שבנוי בחלקו הלא קטן שלא על פי היתר, אך לא יגלה לקונה.

כידוע בכל הסכם למכירת דירה או בית , קיים סעיף שלפיו הקונה ראה ובדק את מצב הדירה ברשויות תכנון וראה אותה כמתאימה לצרכיו כו'.

מתעוררת השאלה, מה בנוגע להסכם כזה שאכן קיים סעיף לפיו הקונה בדק את הנכס, אך אותו קונה התרשל ולא בדק? האם יש לקונה אשם תורם כלשהו לנזק שנגרם לו אחרי שהתברר לקונה כי המוכר הטעה אותו, ולא גילה לו על היות הדירה בלתי חוקית.

שאלה זו התעוררה והוכרעה בפסק הדין של בית המשפט העליון בפני ההרכב של כבוד השופטים א' רובינשטיין, ח' מלצר נ' סולברג.

בענין דנן, המוכר מכר בית צמוד קרקע בשטח מבונה של 170 מ"ר שנבנה על מגרש בשטח של 438 מ"ר. המוכר לא גילה לקונה כי הבית שהינו בין שתי קומות, למעשה בנוי בניגוד להיתר ולקומה שניה אין היתר וחלקים גדולים מהנכס בכלל מיועדים לשימוש מחסן וכו' ולא למגורים.

הקונה הצהיר בהסכם רכישה שאכן ראה ובדק את הנכס ברשויות ומצא אותו מתאים. דא עקא כי הקונה כלל לא בדק את הנכס והסתמך על הצהרות המוכר. לקונה נודע לראשונה על הפגם, עת נזקק להיתר בניה של הנכס ותוכניות אינסטלציה וזאת אחרי רכישת הנכס והתשלומים ששילם בעד הרכישה.

הקונה תבע את המוכר וגם את עורכי הדין של המוכר והקונה דרש את כספו בחזרה ואף דרש פיצוי מוסכם ועוד הוצאות אחרות.

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה כנגד המוכר וחייב אותו להחזיר את הכסף שקיבל וגם לשלם פיצויים מוסכמים ותשלומי ארנונה אך דחה את התביעה כנגד שני עורכי הדין.

המוכר הגיש ערעור לעליון ובבית המשפט העליון נחלקו הדעות. השופט א. רובינשטיין קבע כי אכן המוכר נהג בחוסר הגינות ומוסריות והיה עליו לידע את הקונה בגין מצב הנכס. יחד עם זאת השופט רובינשטיין קבע כי יש לייחס "אשם תורם" לקונה שהצהיר כי אכן בדק את הנכס, אך מתברר כי לא בדק ולא ראה את תוכניות היתר הבניה ולמעשה התרשל רשלנות חמורה.

אשר על כן השופט רובינשטיין קבע כי אכן כספו של הקונה יושב במלואו אך הפחית מחצית מסכום הפיצוי המוסכם וארנונה שהקונה קיבל לפי פסק דין מחוזי.

השופטים סולברג ומלצר, הביעו דעה שונה וקבעו נחרצות שגם אם הקונה הצהיר על שבדק את הנכס ומסתבר כי התרשל ולא בדק מאום, עדיין אין ברשלנות זו כדי להפחית מעוצמת חוסר מוסריות של התנהגות המוכר.

השופטים סולברג ומלצר קבעו כי לאור סעיף 16 לחוק מכר, אשר קובע אחריות מוחלטת, על מוכר לידע את הקונה על אי התאמה וכל פגם מהותי ואין להטיל על הקונה אחריות כלשהי ואין להפחית את סכום הפיצויים המגיעים לידי הקונה.

אשר על כן הערעור נדחה ונקבע כי המוכר ישיב גם את כספו של הקונה וגם ישלם מלוא פיצוי מוסכם והוצאות ארנונה לקונה.

• ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס
• הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה. האמור בחיבור זה אינו מהווה יעוץ משפטי