ענף הנדל"ן העולמי ב-2020: הזירה עוברת לאסיה ואפריקה

מחקר חדש של PwC צופה כיצד ייראה העולם הנדל"ני ב-2020: מרכז הכוח יעבור למזרח ולשווקים המתעוררים, גם באפריקה, הזדקנות האוכלוסיה תשחק בהדרגה את המחירים, והמשך העיור יאלץ את הצעירים להסתפק בהרבה פחות מ"ר /

"מרכז הכובד של כלכלת העולם ממשיך לנוע מזרחה, למקום שבו היה לפני כ-200 שנה וממנו הוסט בעקבות המהפכה התעשייתית", כך אמר בדיוק לפני שנה נגיד בנק ישראל לשעבר, סטנלי פישר. מחקר חדש שמפרסמת פירמת ראיית החשבון והייעוץ PwC מתרגם לנדל"נית את השלכות השינוי הטקטוני הזה.

ב-PwC מעריכים שעד לשנת 2020 יגדל השווי המצרפי של נדל"ן מניב בדירוג השקעה ברחבי העולם ב-55% ל-45 טריליון דולר. כדי לסבר את האוזן: מדובר בסכום עצום שגדול פי שלושה מהתוצר האמריקאי. כמו כן, בעוד שש שנים, קרוב למחצית מהשווי המצרפי של נדל"ן מניב בדירוג השקעה (45% ליתר דיוק) ייגזר מנכסים בשווקים המתעוררים, לעומת 24% בלבד ב-2004.

התמורות אליהן התייחס פישר ניכרות גם בענף הנדל"ן המניב. במונחי שווי נכסים, "המזרח" (שווקים מפותחים ומתפתחים באסיה) ואזור צפון אמריקה צמודים זה לזה כיום, עם נתחים של 28% ו-27% מהשוק העולמי, בהתאמה. אך ב-2020 המזרח כבר יהווה 36% מהשוק העולמי ואילו הנתח הצפון אמריקאי יתכווץ ל-24%. זה של האיחוד האירופי ידדה מאחור עם 19% בלבד.

הריצה לערים

אם צריך להצביע על גורם אחד שמערער את הסדר הקיים במפת ההשקעות בנדל"ן יהיה זה ההיקף חסר תקדים של המשך העיור בעולם. "האלמנט המובהק ביותר שעולה מהמחקר הוא מגמת העיור המואץ, בדגש על דרום-מזרח אסיה, שם מתעורר צורך בהיקפים ניכרים של דירות חדשות, תוך שדרוג של דירות עבור מעמד ביניים שיש לו ציפיות ודרישות", אומר רו"ח שאולי בן אמוץ, שותף מס וראש מגזר הנדל"ן ב-PwC Israel.

במחקר נכתב כי "על רקע ההגירה הגדולה ביותר מאז ומעולם מהכפר אל העיר, נהיה בשנים הקרובות עדים לתנופת הבנייה הגדולה בהיסטוריה". בהודו לבדה אמורות להיבנות בעשור הקרוב 11.5 מיליון דירות בשנה ובסין 9 מיליון נוספות. באינדונזיה ייבנו 1.5 מיליון דירות בשנה, יותר מאשר בארה"ב, הכלכלה הגדולה בעולם.

נזכיר כי לפני כשנתיים, לראשונה בהיסטוריה, חתכה בדרכה מטה עקומת מספר הכפריים הסיניים את עקומת מספר העירוניים: "בשנים הקרובות יעברו מיליונים רבים של סינים אל הערים בדרך" נכתב במחקר. קצב עיור מהיר יירשם גם במדינות אפריקה שמדרום לסהרה.

גם במערב יתעצם העיור אם כי בקצב אטי יותר: אוכלוסיית לונדון, לדוגמא, צפויה לגדול בשנים הקרובות ל-10 מיליון נפש מכ-8 מיליון כיום.

אצלנו, אגב, בגלל מדיניות ממשלתית שמעודדת פיזור, המגמה הפוכה וזה שנים מאבדים היישובים העירוניים תושבים לטובת המגזר הכפרי, אם כי נוכח שטחה הקטן של ישראל מדובר בעצם בפרבור "בורגני".

הפן השלילי של העיור המואץ יתבטא בשחיקה ביכולת של צעירים, ובוודאי מהגרים, לרכוש דירות בערים, מה שיחייב את היזמים להקטין את שטחי הדירות ולנצל את החללים ביעילות.

מזדקנים והולכים

עולמנו יהפוך לא רק עירוני יותר, אלא גם מבוגר יותר, מה שאומר שפחות ופחות עובדים יאלצו לתמוך ביותר ויותר אנשים לא עובדים, ויוכבד העול הכלכלי על מי שנמצאים בגילאי העבודה 64-15. הסמן הימני של המגמה היא יפן; בארץ השמש העולה יהיו כבר ב-2020 שני מפרנסים בלבד על כל אדם בן 65 ומעלה, ובעשורים הקרובים אזורים גדולים בעולם, ובפרט האיחוד האירופי וסין, יעברו "יפניזציה" הדרגתית.

אחת מתוצאות ההזדקנות המואצת תהיה שחיקה במחירים הריאליים של דירות (באופן יחסי - יהיו פחות קונים שנכנסים לשוק ומייצרים ביקוש אל מול סה"כ משקי הבית); על פי הבנק להסדרי סליקה בינלאומיים (BIS) זו אמורה "לגלח" ממחירי הבתים בארה"ב במונחים ריאליים 0.8% מדי שנה ב-40 השנים הקרובות, ואף יותר מכך, למעלה מ-1% בשנה, בשוקי אירופה ויפן שמזדקנים מהר הרבה יותר.

בשוק המניב, הדמוגרפיה החדשה תגדיל מאוד את הביקוש לתתי אפיקים ייחודיים כמו דיור בר-השגה, מבנים רפואיים וכמובן בתי דיור לגיל הזהב.

הפנסיה "מתעוררת"

בדרכו להשגת שווי של 45 טריליון דולר יצרוך ענף הנדל"ן, כדרכו, אשראי בכמויות עצומות. זה אמור לקרות למרות נסיגה הדרגתית של הבנקים מנדל"ן, בגלל הרגולטורים שדורשים מהם לרתק יותר הון כנגד הלוואות נדל"ן ובאופן כללי בשל קושי רב יותר לספק אשראי כבעבר. אגב, חלק מהבנקים מתרחקים מנדל"ן גם במובן הפיזי של המילה, עם סגירתם של סניפים "מיותרים" לאור מעבר לשירות בנקאי וירטואלי וטלפוני.

אל הנעליים הגדולות של הבנקים במימון נדל"ן כבר נדחקים ענקיות הפנסיה והביטוח, קרנות הון עושר לאומי דוגמת קרן הנפט הנורבגית, קרנות פרייבט אקוויטי ואנשים שיותר מפרוטה אחת מצויה בכיסם.

נקודה שחשובה לכולנו היא כיצד מושקעים כספי הפנסיה שלנו; אם נכונה התחזית וכמעט מחצית מהנדל"ן להשקעה במונחי שווי יימצא בקרוב בשווקים המתעוררים, מתעוררת השאלה אם נכון יהיה להיוותר עם משקל חסר דרמטי בתמהיל הנדל"ן בתיקים הפנסיוניים.

"אחרי הטראומות מהתרסקות מזרח אירופה, והשקעות באזורים אמריקאים שספגו הפסדים כבדים, אין זה מקרי שרואים את המוסדיים הישראלים משקיעים באנגליה, בגרמניה ובצפון אמריקה, וגם שם בעיקר בניו יורק, בוסטון, סן פרנסיסקו ו-וושינגטון ולא במיאמי או בטקסס", מסביר בן אמוץ.

לדבריו, "אנחנו יודעים שמי שניסו להשקיע בהודו ראו כמה זה קשה. מעטים נשארו שם, ועוד פחות גם יצליחו. בסין יש לישראלים בעיות עם השפה, התרבות וחשש מתרמיות, וכמובן ספקות לגבי עתיד הצמיחה", ודרום אמריקה? "היא רחוקה, ויש סיכון מטבע חריף שמייצר הריאל הברזילאי".

עם זאת, לדברי בן אמוץ "אי אפשר להתעלם ממה שקורה בעולם, ההתמקדות באירופה ובצפון אמריקה לא תספק למוסדיים את התשואות שהם רוצים אם כל העולם ימשיך להשקיע שם. האם ישנן השקעות ישראליות בדרום קוריאה, בסינגפור, באינדונזיה, בטיוואן? כמעט שלא. לפי הסקר הזה, יש היגיון של בחינה של האזורים הללו, וישנו מגוון מכשירי השקעה שעשויים להתאים".

בן אמוץ מצביע גם על פוטנציאל קרוב יותר, אפריקה שמדרום לסהרה; "אני יודע שזה לא על המפה של המוסדיים. אבל לחלק מהמדינות שהפסיקו להילחם זו בזו יש משאבי טבע והן בעלות זיקה לאירופה, ומתחת לרדאר כבר פועלים בהן משקיעי נדל"ן ישראלים ,אם כי עדיין בהיקפים צנועים. יכולות להיות שם השקעות מוסדיים, אם יזוהו מדינות יציבות מבחינת שלטונית".

ישראל מפותחת שמתפתחת?

התחזית שמעניקה לשוק הנדל"ן המניב העולמי שווי מצרפי של 45 טריליון דולר בשנת 2020, או 45 אלף מיליארד דולר, נשענת על אומדנים של התמ"ג, התוצר המקומי הגולמי, של כל מדינה. על פי הנחת המפתח של המודל, כאשר מדינה זוכה לסטטוס של "מדינה מפותחת", אמור השווי המצרפי של הנדל"ן המניב להתכנס ל-45% מהתוצר.

במדינות מתפתחות, שווי הנדל"ן במונחי תוצר קטן יותר, אך הואיל ולאורך זמן הן צומחות מהר יותר מהמפותחות, אזי תחת הנחת המודל גם שווי הנדל"ן שלהן יגדל מהר יותר.

עם תוצר בהיקף של כ-990 מיליארד שקל בישראל, אמור היה שווי הנדל"ן המניב בארץ להסתכם ל-445 מיליארד שקל, אך לפי שעה אנחנו רחוקים משם; מאומדן שסיפק לנו ד"ר דניאל באראז, מחברת B-BRE שמפתחת מדדים על שוק הנדל"ן המקומי, שווי הנכסים המניבים בארץ נאמד בכ-350-250 מיליארד שקל, כלומר 30%-25% בלבד מהתוצר, נמוך בהרבה מרף 45%. אם תרצו, הנתון הזה מלמד שיש לנו עוד הרבה לאן לגדול.

קונים באינטרנט, עובדים מהבית

לצד סוגיית העיור וההזדקנות, מצביעה התחזית של PwC על גורמי סיכון ואתגרים שקשורים לשינוי באורחות החיים וההתקדמות הטכנולוגית. "בד בבד עם התעצמות הסחר האלקטרוני צריך יהיה פחות את החנות המסורתית או את אזורי המסחר המסורתיים כדי לקנות ספר או מוצר אלקטרוני. לפי המחקר, שילוב של מרכזי בידור ואופנה (lifestyle) עשויים להחליש מעט את המגמה העולמית".

תופעה נוספת היא עבודה מהבית, וכאן הסיכון קשור לשוק המשרדים. "בחברות רב-לאומיות, בעיקר מצפון אמריקה, ישנה הנחיה מפורשת של ההנהלה לחתור לכך שכל שנה אחוז מסוים מהעובדים יעברו לעבוד מהבית במטרה לצמצם את שטחי המשרדים", אומר בן אמוץ, "בישראל זה פחות מוכר ופחות בולט, אבל זה בהחלט קיים".

צרו איתנו קשר *5988