תמ"א 38 - דרך עוקפת בנק

ענף הנדל"ן משתכלל והולך. קבלני ביצוע הפכו עם השנים ליזמים, רוכשי דירות התאגדו לקבוצות רוכשים, קבוצות הרכישה הרימו ראש והפכו לשחקן משמעותי וגם ההתחדשות העירונית עברה לא מעט שינויים. בתקופה האחרונה מתחיל להתגבש מודל חדש - קבוצת רכישה שמתגבשת לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38.

עד כה מדובר בפרויקטים בודדים . הסיבה להתארגנות הזו ברורה: מצד אחד מנסים רוכשי הדירות למצוא דרכים להוזיל את הרכישה, וזה מה שמציעה להם קבוצת רכישה (לפעמים בהצלחה ולפעמים לא). מצד שני, דיירי בניינים ישנים מעוניינים בחיזוק ובתוספת הבנייה שמציעה להם תמ"א 38, והם מחפשים כל דרך למציאת ההצדקה הכלכלית לביצוע החיזוק.

על דבר אחד כולם יסכימו: פרויקט תמ"א 38 הוא תהליך מורכב ומסובך. מדובר במטריצה הכוללת דיירים ישנים, רשות מקומית, שכנים, ועדות תכנון ועוד. להכניס לכל זה גם קבוצת רכישה - הכוללת על פי רוב ישראלים לא ממש מנוסים - הופכת את המהלך למסוכן פי כמה. ולמרות הסכנות, האם זה הדבר הבא בענף?

"שילוב של קבוצת רכישה יחד עם תמ"א 38 היא עסקה מורכבת מאוד", אומר עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עורכי הדין עמית, פולק, מטלון ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית. "אני מכיר מעט עסקאות כאלו, ולהערכתי עד היום הושלמו רק כשני פרויקטים שנעשו בצורה כזו בכל הארץ. מה שהופך את העסקה למסובכת הוא ריבוי הממשקים בין הקניין, התכנון, הפן החוזי והפן המיסויי. קשה מאוד לשלב בין כולם וצריך לזכור שיש כאן גם רוכשים וגם בעלי דירות ישנות. אני מכיר הרבה חברות שרצו לפעול בדרך הזו בעבר, אבל אחרי שנכנסו לעובי הקורה, הבינו שמדובר בתהליך מסובך וויתרו על זה". עם זאת, מודה ללום, "יש מקומות שזו תהיה הדרך היחידה לבצע פרויקט של חיזוק במסגרת תמ"א 38. בכל דרך אחרת הוא לא יהיה כלכלי. בכל מקרה, בפרויקט שמתקדם בדרך זו, המארגן, קבוצת הרכישה וגם בעלי הדירות צריכים להבין את המורכבות ולנסות ולמצוא פתרונות לכל הבעיות מראש".

"מתחיל ונגמר במימון"

כפי שמציין עו"ד ללום, מעטים הפרויקטים שבחרו עד היום להתקדם בצורה של קבוצת רכישה משולבת עם תמ"א 38. אחד מהם מתגבש בימים אלו בחולון. מדובר בקבוצה שהחלה לגבש חברת מדמוני נדל"ן במתחם ברחוב האצ"ל בחולון, שבו חמישה בנייני מגורים ישנים בני ארבע קומות כל אחד ו-80 דירות בסך הכול. שטח הדירות הקיימות עומד על כ-60 מ"ר ובבניינים אין מעלית ואין חניה.

על פי התכנון, תקדם קבוצת הרכישה פרויקט שבמסגרתו יחוזקו הבניינים הישנים וייבנו 49 דירות חדשות. נוסף לכך מתוכנן להיבנות גם חניון תת קרקעי שיכלול חניות לדירות החדשות וחניון עילי לבעלי הדירות הקיימות.

חברת מדמוני נדל"ן התקשרה בעצמה מול בעלי הדירות במתחם ועד כה נחתמו הסכמים מול רוב בעלי הדירות. יוסף מדמוני, מנכ"ל החברה: "החתמנו 73 מבעלי הדירות הקיימות והתחלנו בתכנון ובגיבוש הקבוצה. אנחנו לקראת הגשת בקשה להיתר בנייה ומתקדמים".

לדברי מדמוני, היתרון בגיבוש קבוצה לפרויקט הוא מימוני: העובדה שההון של חברי הקבוצה יכול לממן את הפרויקט עד שלב התחלת הבנייה של הדירות החדשות: "המימון עושה את כל ההבדל, זה מתחיל ונגמר בזה. צריך להבין שהפרויקט נפל בין הכיסאות, הוא קטן מדי לחברות הגדולות וגדול מדי לחברות הקטנות. זה פרויקט בהיקף של כ-75 מיליון שקל וזו הדרך היחידה לקדם אותו. אני מתכוון להביא בנק מלווה לאחר שנקבל היתר, כך שלאנשים יהיה אמון וידעו איפה הכסף. כל ההון העצמי שחברי הקבוצה ישלמו בשלב ההיתר (כ-40% ממחיר הדירה על פי החוזה שנחתם, א"ח) ישמש לסיום ההתחייבויות לדיירים הקיימים, כלומר חיזוק, בניית תוספות ואפילו תחילת שלד. כל זה עוד מבלי להזדקק לבנק".

"שכולם ישנו טוב בלילה"

מדמוני, שגיבש בעבר כמה קבוצות רכישה, מודה שזו הפעם הראשונה שהוא נכנס לפרויקט במסגרת תמ"א 38, אבל מצהיר שהוא לא חושב שמדובר בפרויקט מסובך מדי: "עשינו עבודת הכנה ולקחנו משרד עורכי דין שמכיר את התמ"א. גם כל בעלי הדירות יודעים שזה התהליך ואנחנו מגבשים קבוצה. אני חושב שבמקרה הזה, הפרויקט מתאים לקבוצת רכישה. נוסף לכך, אני אהיה חבר בוועד הקבוצה, אלווה אותה לכל אורך הדרך, וכל הכספים, כולל הכסף שלי, מופקד עד סוף הפרויקט. אנחנו גם עושים עוד משהו כדי להגדיל את ביטחון החברים - קובעים מראש את לוחות הזמנים וקובעים שאומדן המחיר שעל פיו נחתמת העסקה לא יחרוג מעל 3%. אם יחרוג אנחנו, החברה, נשלים את הפער. גם אם יהיה איחור בלוחות הזמנים יהיה פיצוי לחברי הקבוצה. גיבשנו מנגנון שייתן לכל חברי הקבוצה וגם לדיירים הקיימים לישון טוב בלילה. כל דבר מסובך הוא אפשרי בסופו של דבר".

כמו בכל קבוצת רכישה, גם דירות בפרויקט האמור שנעשה במסגרת תמ"א 38 לא יזכו לערבות חוק מכר כמו דירות בפרויקט יזמי רגיל, ויצטרכו להסתפק בערבות שנותן קבלן הביצוע. בעלי הדירות הישנות בבניין מקבלים במקרה הזה ערבות הביצוע מחברי הקבוצה שמופקדת אצל עו"ד. גם סוגיית המימון שונה מאשר בפרויקט יזמי רגיל משום שנכון להיום, הבנקים אינם ממהרים להעניק ליווי לא לקבוצות רכישה ולא לפרויקטים של תמ"א 38. לא מדובר בבעיות בלתי פתירות, אבל כל הצדדים, כאמור, צריכים להיות ערים למורכבות.

"זו הדרך היחידה"

"בעלי הדירות במתחם מודעים לצורה שבה עומד להיעשות הפרויקט. עבדנו חודשים על המודל הזה. כבר שנים ארוכות שמנסים לקדם תמ"א 38 בבניינים הללו ללא הצלחה ונראה שזו הדרך היחידה", מסביר עו"ד עידו סיני ממשרד סיני את וויסמן, שמייצג את בעלי הדירות במתחם. "אני לא רואה בעייתיות בפרויקט מהסוג הזה כל עוד ההסכם מבטיח את כולם. קבוצת רכישה בתמ"א 38 היא הפתרון המימוני למקומות שבהם ההיתכנות הכלכלית בעייתית. תמ"א 38 אפקטיבית במרכז ובכל מקום שערכי הקרקע והדירות מצדיקים את זה. בחולון, כמו במקומות נוספים, מדובר על ערכים גבוליים.

"ניסיתי הרבה פעמים להביא יזמים לפרויקטים של תמ"א 38 בעיר - ללא הצלחה. חולון מבחינה זו של שווי מ"ר לתמ"א 38 היא כמו פריפריה. קבוצת רכישה בתמ"א 38 יכולה להצליח במקרה שהחברה המארגנת גם לוקחת אחריות הלאה והתחייבות מול הדיירים. זה מה שיקרה במקרה הזה. מצוקת המימון תוקעת הרבה פרויקטים ולכן המתווה שאנחנו מקדמים משרת את שני הצדדים".