על חברה משכנת לנהל רישם מסודר

תום הלב של רוכש מקרקעין מתחיל בבדיקת זכויות המוכר בכדי לוודא שאכן מי שעומד מולו הינו בעל הזכות כדין. לצורך כך המדינה מחזיקה מאגר מהימן של רישומי זכויות במקרקעין בלשכת רשום מקרקעין מה שמכונה בפי הבריות בטאבו.

דא עקא כי המאגר הקיים בלשכות רשום מקרקעין לא מכסה את כל בעלי הזכויות במקרקעין ורבבות של נכסים, מגורים ולא מגורים כאחד, רשומים רק בפנקסי מינהל מקרקעי ישראל (או בשמו החדש: רשות מקרקעי ישראל) וכן בחברות משכנות כגון עמידר, עמיגור וכן מרשם שמנהלים קבלנים שבנו בניינים וטרם רשמו זכויות בפנקסי מקרקעין.

טעות ברישום של זכויות או השמטה שלא כדין של זכות עלולה לגרום לשרשרת של טעויות והטעיות ונזקים כבדים ביותר.

הענין מקבל את ביטויו בכך, שהשמטה של זכות רשומה או רישום לא נכון יגרום לכך שהנכס יימכר פעם או פעמיים ללא שבעל זכות האמיתית מיודע על הענין. בענין הזהירות במרשם, דין חברה משכנת כדין לשכת רשום מקרקעין ובענין זה על שניהם לדאוג לכך שהמרשם אצלם יהיה מהימן ביותר (ראה ע"א 2299/99 שפיר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ר נה(2) 213).

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל-אביב הכריע בענין אחריות עמידר (כחברה משכנת) על מחדל במרשם המתנהל אצלו דבר שגרם לרוכש לאבד את זכויותיו שנמכרו לאחרים אחריו.

הענין נדון בפני ההרכב של השופטים יצחק ענבר, יהודית שבח, שאול שוחט. בינואר 1987, דירה שהרישום לגביה התנהל בעמידר נמכרה מבעל הזכות הרשומה לקונה הראשון. הקונה הראשון כעבור כמה חדשים ובטרם נרשם בעצמו כבעל זכויות מכר זכויותיו לקונה השני.

בשנות ה-90, התקבל במשרדי עמידר תצהיר ביטול בגין העסקה של הקונה הראשון ועמידר מבלי ליידע את הקונה השני, וכתוצאה מביטול העסקה עם הקונה הראשון מחק גם את העסקה השניה. לימים בעל הזכות הרשומה בעמידר (זה שבינואר 1987 מכר זכויותיו לקונה הראשון) מכר זכויותיו לקונה שלישי, מבלי שקונה שלישי זה ידע על ההתרחשויות לפני כן. הקונה השלישי לאחר מכן מכר זכויותיו לקונה הרביעי ורק אז הקונה השני הבין כי זכויותיו בוטלו והגיש תביעה כנגד עמידר ותבע את כספו ששלם בגין רכישת הדירה .

בית המשפט השלום דחה את התביעה של הקונה השני תוך קביעה שהיה כאן שיהוי רב מצדו של הקונה השני וכי לא הוכח קשר סיבתי בין מחדל עמידר לביטול הזכויות של הקונה השני.

ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי התקבל באשר השופטת יהודית שבח קבעה כי מחומר הראיות, נראה כי עמידר ידע ויכול היה לדעת, כי בבטלו את העסקה הראשונה, הוא פוגע בזכויות של הקונה השני (התובע/המערער).

בית המשפט המחוזי קבע כי המרשם אצל עמידר חייב לשקול את כל העניינים המהותיים שמשפיעים על זכויות הבעלים או על זכויות אלה שרכשו את הדירה מהבעלים גם אם טרם השלימו את הליכי הרישום שלהם. מחדל של עמידר מלפעול כך והימצאות הודעות בתיק עמידר היוו למעשה מצג כלפי התובע שלפיו עצם עריכת העסקה נרשמה בתיקי עמידר ורק הטיפול בהעברת הזכויות נדחה למועד שלאחר השלמת רישום העסקה הראשונה.

עמידר ביטל את העסקה הראשונה, כשבתיקו של עמידר קיימת התכתבויות של עורכי דין שטיפלו בעסקה הראשונה והשניה, וזה היה צריך להדליק נורה אדומה שאכן בבטלם את העסקה הראשונה הביטול עלול להשפיע על הזכויות בעסקה השניה.

מכאן בית משפט המחוזי עובר לשאלת החבות וחלוקת האחריות. התברר כי הקונה השני רכש את הדירה אמנם על פי הסכם אך בתשלום אחד. כלומר הקונה השני לא השאיר כל סכום לצורך הפקדה בנאמנות עד להעברת זכויות כמקובל בעסקאות מקרקעין. השופטת יהודית שבח הגיעה למסקנה כי יש לחלק את האחריות והאשמה כך שעמידר ישא בסכום של עד 55% מסכום התביעה, דבר שמעמיד למעשה את הקונה השני על מלוא השבת סכום הדירה שאבד.

השופט ענבר אימץ את נתוח של השופטת שבח ואף הוסיף כי טופסי אשור זכויות אצל עמידר כוללים גם משבצת המתייחסת לקיומן של הערות אזהרה בגין הסכמים שדווחו לעמידר. מילוי פרטי טופס כהלכה אינו כרוך במאמצים חריגים או הוצאות יוצאות דופן ומאידך גיסא בכך יש משום תועלת חברתית, קרי מניעת הכשלת הציבור.

גם השופט שוחט מצטרף לקביעת שני חברי ההרכב האחרים והתוצאה היא כי עמידר למעשה ישיב לקונה השני את הכספים ששילם בעד רכישת הדירה שאין לו.

פסק דין זה מבהיר את החשיבות שרואים בתי המשפט בניהול מרשם עדכני ומהימן ובמיוחד אצל חברה משכנת שאין בו נסח רישום, ואם יש מכתב או הודעה ממאן דהוא לגבי מקרקעין שאין לפסוח עליהם.

ע"א 33935-09-12 שיינר נ' וילמובסק.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.