תיקון קרוב למס על מכירת דירות

תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), אשר נכנס לתוקפו ביום 01.01.2014 בכל הנוגע למכירות של דירות מגורים, שינה את הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה.

כך, בוטל הפטור השכיח ממס שבח, אשר היה קבוע בסעיף 49ב(1) לחוק, לפיו, יכול היה תא משפחתי, שבבעלותו יותר מדירה אחת (להלן: "תא משפחתי מרובה דירות"), למכור דירותיו בפטור ממס אחת לארבע שנים, והוסף במקומו סעיף 48א(ב2) לחוק, לפיו, במכירת דירות מגורים מזכות שיום רכישתן קדם ליום 01.01.2014, יחושב המס על השבח הריאלי באופן לינארי, כך ששבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 01.01.2014 יהיה פטור ממס ואילו שבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום 02.01.2014 ועד יום המכירה יחויב במס בשיעור של עד 25% (להלן: "החישוב הליניארי החדש").

דא עקא, שהוראה זו פטרה ממס שבח את השבח הריאלי בלבד, שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 01.01.2014, אך לא פטרה ממס שבח את הרווח האינפלציוני שנצבר לתקופה זו.

בהתאם להוראות סעיפים 47 ו-48א(ג) לחוק, הרווח האינפלציוני, שנצבר מיום הרכישה של הדירה ועד ליום 31.12.1993, חייב במס בשיעור של 10% ואילו הרווח האינפלציוני, שנצבר מיום 01.01.1994 ועד ליום מכירת הדירה, פטור ממס.

יוצא אפוא, כי על פי הוראות החוק "היבשות", החלות כיום, תא משפחתי מרובה דירות, המוכר אחת מדירותיו, אשר נרכשה לפני יום 31.12.1993, תוך שימוש בחישוב הליניארי החדש, יהיה פטור ממס על השבח הריאלי שייוחס לתקופה שעד ליום 01.01.2014, אך יהיה חייב במס על הרווח האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה ועד ליום 31.12.1993, וזאת בניגוד לתכלית החקיקתית, העומדת בבסיסו של תיקון 76 לחוק, להימנע מהטלת מס רטרואקטיבי על התקופה שעד ליום 01.01.2014.

כך לשם דוגמא: דירה, שנרכשה ע"י תא משפחתי מרובה דירות ביום 15.07.1983 תמורת סך של 100,000$ ונמכרת עתה תמורת סך של 2,400,000 שקל - תחויב במס על השבח הריאלי בסך של כ - 4,300 ₪ בלבד (ללא ניכוי הוצאות כלל) ובמס על הרווח האינפלציוני בסך של כ - 50,000 שקל.

המדובר באנומליה מיסויית, הן בעצם החבות במס שבח על הרווח האינפלציוני והן בשיעורו, העולה עשרת מונים על שיעור מס השבח, החל על השבח הריאלי, אשר לה השלכות גם על עסקאות תמ"א 38/2.

בעניין זה פנינו לאחרונה למחלקה המקצועית-מקרקעין וקבלנים ברשות המיסים וקיבלנו הבהרות חשובות, כמפורט להלן:

1. המצב החוקי התקף כיום הנו, שהרווח האינפלציוני שנצבר עד ליום 31.12.1993 חייב במס בשיעור של 10% ואילו השבח הריאלי, שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 01.01.2014, יהיה פטור ממס.

2. המדובר בטעות, אשר רשות המיסים פועלת לתיקונה. כך, יזמה רשות המיסים תיקון חקיקה, המסדיר את הפטור, בגין השבח האינפלציוני במכירת דירת מגורים מזכה בחישוב המוטב.

3. טיבם של הליכי חקיקה, שאינם תלויים בלוח הזמנים של רשות המיסים בלבד, אך נושא זה יועלה לדיון בזמן הקרוב.

4. ככל שיתקבל התיקון לחוק, הפוטר ממס את הרכיב האינפלציוני וככל שתחולתו תהא רטרואקטיבית, יוכלו הנישומים לפנות למשרד האזורי לקבלת החזר המס ששולם ביתר.

העולה מן המקובץ, כי מוכרים מרובי דירות צריכים לשקול צעדיהם היטב, האם לדחות מועד מכירת דירתם לאחר תיקון החוק, באופן שהמכירה תהיה פטורה ממס שבח על הרווח האינפלציוני או שמא לבצע העסקה כבר עתה, לשלם מס השבח על הרווח האינפלציוני ולקוות כי יוכלו לקבל כספם בחזרה, במידה ותיקון החוק יאושר באופן רטרואקטיבי.