טיוטה: כך ייראו הדירות שיימכרו בהוזלה של 20%

המפרט שפרסם משרד השיכון יכול להיות רלוונטי למכרזי מחיר מטרה, אך המשמעות שלו לגבי תוכנית מע"מ אפס היא שכמעט לא יהיו דירות שיעמדו בתנאי המפרט כאשר החוק ייכנס לתוקפו

התחלות בנייה / צילום: שלומי יוסף
התחלות בנייה / צילום: שלומי יוסף

משרד השיכון גיבש מפרט מחייב לבנייה במסגרת מסלול מחיר מטרה. מדובר במפרט ארוך ובו פרטים רבים מאוד, ובהם גם השוליים ביותר. במשרד השיכון הסבירו כי הצוות המקצועי במשרד הקדיש לניסוח המסמך האמור מאות שעות. מסמך זה נשלח לאחרונה לעיון משרדי הממשלה הרלוונטיים ונציגי הקבלנים להערות. לא מדובר בנוסח סופי והוא עוד נתון לשינויים. נספח למסמך זה גם קובע כי אותו מפרט יתייחס גם לדירות שיימכרו בהטבה של תוכנית מע"מ בשיעור אפס.

במפרט צוין כי הוא מתוסף על כל הדרישות הקיימות היום בחוק התכנון והבנייה כמו גם על דרישות קיימות של הרשות המקומית שבשטחה ייבנה הפרויקט. במקביל קובע המפרט כי לא ניתן יהיה לשנותו או לקבוע עבורו תוספות מיום חתימת הסכם הרכישה ועד לקבלת המפתח על ידי הדיירים. סעיף זה מוודא כי הקבלנים לא יוכלו לאפשר לרוכשים לבצע שינויים, גם אם ירצו בכך, ולדרוש תשלומים נוספים עבורם.

במשרד השיכון לא לקחו סיכונים בכל הקשור לפרשנות וירדו לרזולוציה הבסיסית ביותר. מפרט הדירה קובע כי דירה תכלול לכל הפחות מטבח, חדר דיור, פינת אוכל, חדרי שינה, חדר רחצה, מרפסת שירות, פתרון מיגון באמצעות מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, פרוזדורים ומעברים ומקום מוצנע לתלייה חיצונית של כביסה.

עוד קובע המפרט שחדר השינה העיקרי יהיה בשטח מינימלי של 11 מ"ר, חדר שינה משני בשטח 10 מ"ר, חדרון בשטח 7 מ"ר ומרפסת שירות בשטח מינימלי של 2.5 מ"ר. דירה בת 5 חדרים ומעלה תהיה חייבת לכלול חדר ארונות בשטח 5 מ"ר לפחות. שטח מטבח יעמוד על 8 מ"ר לפחות בדירות 2-3.5 חדרים, 9 מ"ר בדירות 4 חדרים ו-10 מ"ר לפחות בדירות גדולות יותר.

המפרט מתייחס גם לעבודות הגמר בדירה, לארונות ומשטחי עבודה ברחבי הדירה (גודל, סוג, כיורים, הכנות, ציפויים וכד'), דלתות ומשקופים, מתקני כביסה, חלונות ותריסים, מערכת גז וכלים סניטרים, דודי שמש, מתקני חשמל, שקעים, נקודות תקשורת, מתקני חימום וקירור.

הוראות המפרט מתייחסות לא רק לדירות עצמן אלא גם למפרט הבניין הכולל בין היתר תנאים לבניית הלובי, בניית מחסן משותף, מחסום חשמלי בכניסה לחניה, גימורי השטחים המשותפים, תיבות דואר אינטרקום ודלת כניסה וכללים לגימור החניון התת קרקע בבניין ואפילו לפיתוח הגינה.

לא ישים לתוכנית המע"מ

אם מפרט זה ייכלל בחוק המע"מ, שנחקק בחקיקה ראשית ולכן לא יהיה נתון לשינויים מאוחר יותר, מספר הדירות הקיימות שיעמדו בו ויוכלו לקבל את ההטבה יהיה אפסי. המשמעות היא שמפרט זה יוכל להיות רלוונטי רק לדירות שטרם נבנו. באותו זמן, החלתו של המפרט האמור במכרזי מחיר מטרה אינו בעייתי כי מדובר במכרז המתייחס לדירות שטרם נבנו, ולכן הצמדת המפרט למכרז תחייב את הזוכה לבנות על פיו.

מהסיבות שפורטו לעיל, מפרט זה כנראה לא יהיה המפרט הסופי שייכלל בחוק המע"מ. על פי גורמים הבקיאים בפרטי חוק המע"מ ובמפרט האמור, המטרה היא להגיע למפרט כללי שמצד אחד ידאג לכך שדירות מוטבות יימכרו במפרט נאות, ומצד אחר לא יפחית באופן דרסטי את מספר הדירות המוטבות הקיים בשוק.

בימים הקרובים עתידים משרדי האוצר והשיכון ונציגי הקבלנים לדון במסמכי המפרט ולגבש נוסח סופי. דיונים בעניין זה יתנהלו גם בוועדת הכספים של הכנסת. ל"גלובס" נודע כי במקביל לניסוח מפרט שונה לדירות המע"מ, יגובשו כנראה גם הוראות מעבר שיקבעו מה יהיה המפרט שבו יצטרכו לעמוד הדירות המוטבות במע"מ מיום כניסת החוק לתוקף ועד המועד שבו המפרט המחייב יחול גם על דירות אלו.

דדבאופן לא מפתיע, ההתנגדות הראשונה למפרט שגיבש משרד השיכון מגיעה מהקבלנים שטוענים כי הוא כולל פריטים שאינם נחוצים, ושאף עלולים להוביל לעלויות נוספות בבניית הדירה, בשיעור של כ-100 אלף לדירה, להערכתם. הקבלנים טוענים בין היתר כי ההוראות לגימורים השונים סוטים לעתים מהתקן, שדרישות לברזים או שיש מסוג מסוים אינן הגיוניות ועוד.

"אנחנו בעד מפרט, ויש חובה בחוק, אבל אין צורך להמציא את הגלגל מחדש ולקבוע מפרט מיוחד עם כל מיני דרישות ספציפיות מדי כמו סוג שיש, זכוכית או ברז", מסביר אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, "חלק מהדברים שמופיעים במפרט משרד השיכון גם לא נמצאים במפרט דירות יוקרה. צריך לבסס על מה שקיים בשוק. שלא נגיע למצב שאין דירות שיעמדו במפרט הזה וכך לא יהיו דירות מוזלות. אנחנו בעד מפרט שייקבע מראש אבל שיהיה הגיוני".

במשרד השיכון שוללים את הטענות וטוענים כי המפרט המוצע נועד להבטיח את זכויות הדייר ואת הוודאות מול הקבלנים. עוד הוסיפו היום במשרד השיכון כי "קיבוע המפרט צפוי לקצר את זמני המסירה ולהפחית עלויות לקבלנים, מאחר שנחסך הצורך במו"מ ודיאלוג ארוך בין הדייר ובין הקבלן, שכיום עשוי להידרש להתקין למשל ריצוף מסוג שונה בכל דירה. הקבלנים יוכלו ליצור התקשרויות מראש ובקנייה מרוכזת עם קבלני המשנה תוך ידיעה ברורה מה האפשרויות העומדות בפני הדייר. המפרט משקף את הסטנדרט הממוצע שאליו מגיעים כיום הדיירים מול הקבלן, לאחר מו"מ מתיש ושעולה הרבה יותר כסף ממה שזה אמור לעלות וממנו נגזרת ההנחה".

מפרט הדירות המוזלות
 מפרט הדירות המוזלות

צרו איתנו קשר *5988