בכייה לדורות: מה הסיבות לטעויות באומדנים של דורי בניה?

מה ההפסד הגולמי הממוצע בכל הפרויקטים שלה, איך פרויקט רווחי הופך למפסיד, ומה הסיבות

פרויקט מגדלי יו בתל אביב / צילום: תמר מצפי
פרויקט מגדלי יו בתל אביב / צילום: תמר מצפי


אחרי שהעריכה שההפסד בעקבות טעויות (גדולות) באומדנים שביצעה יהיו בטווח של 250-350 מיליון שקל, התברר שההפסד של דורי בניה גדול מהתחזית הפסימית בקרוב ל-100 מיליון שקל, ומסתכם בכ-440 מיליון שקל. עוד התברר בעקבות בדיקת הוועדה המיוחדת והבודקים החיצוניים לחברה, שדורי 'חיה בבועה' מאז סוף שנת 2012 ועד הרבעון השני השנה; הנתונים בספרים בתקופה הזו ביטאו עולם שונה בתכלית מהנתונים בשטח. וזה מקומם מכמה סיבות:

ראשית, דורי בנייה חברה גדולה וציבורית, ולמרות שאפשר לקבל טעויות, אי אפשר לקבל טעויות לאורך זמן כה רב. ואי אפשר לקבל טעויות כמעט בכל הפרויקטים - וספרתי: מתוך 35 פרויקטים בביצוע שמוגדרים גדולים (מעל 40 מיליון שקל), החברה טעתה באופן שוטף כלפי מעלה (דיווחה על רווחים גבוהים יותר) ב-30 פרויקטים (בפרויקט אחד יש גם טעות הפוכה - החברה העריכה בחסר את הרווחים השוטפים).

שנית, זה מאוד מטריד שקוראי ומשתמשי דוחות כספיים מקבלים דוחות שלא מבטאים את מצב הפירמה. זה הרי רציונל השימוש בדוחות - שהם משקפים את מצב החברה. אבל בדורי זה ממש לא היה כך מאז הרבעון האחרון של 2012.

כתבתי כאן על דורי מספר פעמים, לאחרונה לפני כחודש, אז ניתחתי פרויקטים ספציפיים בחברה מאז הקמתם ועד הרבעון הראשון של 2014. על רקע פרסום התוצאות לרבעון השני, והבדיקה שנעשתה, מתברר שבפרויקטים אלו ההפסדים גדולים לעומת ההערכה הקודמת (מהרבעון הקודם). ולפני שנעבור לפרויקטים הספציפיים לדוגמה, חשוב להבין מאיפה מגיעות הטעויות האלו, ומה זה אומר על מכלול הפרויקטים של דורי בניה.

הטעויות מגיעות משינוי אומדנים, אבל במסגרת הדוחות, לרבות דוח הדירקטוריון, מנסים בחברה להסביר לנו איך בדיוק נעלמו מאות מיליוני שקלים מדוחות העבר. "השינויים באומדני הפרויקטים נובעים, בין היתר, מהגורמים הבאים: התמשכות לוחות זמנים בפרויקטים; כשלים הנדסיים שגרמו לגידול בעלויות ביצוע הפרויקטים; קשיים תזרימיים אשר גרמו לדחיית תשלומים לקבלנים וספקים ולהאטה בקצב ביצוע הפרויקטים; וצבירת הוצאות בנייה ותקורה נוספות", נכתב שם. "כמו כן, במהלך חיי הפרויקט הוצבו בפני מנהלי הפרויקטים יעדים לחיסכון בעלויות אשר לא יושמו, ועל כן הופחתו".

פרט לכך, מציינים בדורי סיבות נוספות לטעויות באומדנים, לרבות: חולשות בניהול הבקרה התקציבית אשר מנעו חשיפת חריגות מהתקציב בזמן אמת וטיפול בהן, וכן תחלופת כוח אדם ניהולי וביצועי בחברה, שגרמה לאובדן מידע ופגיעה בתהליכי עבודה.

פשוט לא מצליחה להרוויח

תיקון הטעויות החמורות האלו שינה את מצבה של דורי מהקצה אל הקצה. מחברה רווחית עם הון עצמי חזק, היא הפכה לחברה מפסידה עם גירעון בהון; חברה שתלויה באופן מוחלט בגזית גלוב העשירה (החברה האם שתומכת בה), שבלעדיה לא הייתה ככל הנראה מצליחה להתגבר על ההפסדים. הטעויות הביאו את דורי בניה להפסד של 284.2 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2014, ולגירעון בהון העצמי בסך של 229.5 מיליון שקל. ההפסדים במחצית, ובכלל ההפסדים מאז 2012, משקפים חברה שלא מצליחה להרוויח מהפרויקטים שלה.

וזו עוד סיבה לדאגה אצל קוראי הדוחות - איך מתמחרים שם את הפרויקטים באופן כזה? וזה לא פרויקט אחד או שניים, רוב הפרויקטים של דורי מפסידים, והרבה.

השוק של החברה - שוק הביצוע/הקבלנות, הוא שוק של מרווחים מאוד צרים. דורי דיווחה לאורך זמן על רווחיות גולמית (ביחס להכנסות) של 8%, והיו גם תקופות חלשות יותר. ברווחיות כזו כל שינוי אומדן משנה דרמטית את הרווח, ועדיין להגיע להפסד כולל, זה מכלול של טעויות. היקף הפרויקטים של דורי בניה בכל הפרויקטים בביצוע (מעל 40 מיליון שקל), כפי שמעלים דוחות הרבעון השני (שכוללים את תיקוני הדוחות, משמע את המצב האמיתי), מסתכם ב-5.3 מיליארד שקל, מתוכם הוכרו פרויקטים בסך של 3.8 מיליארד שקל, וההפסד עליהם הוא 129 מיליון שקל - רווחיות גולמית שלילית של 3.4%.

440 מיליון דרכים אל הבור

כשנכנסים לפרויקטים עצמם, מגלים שהבדיקה החיצונית איתרה 30 פרויקטים שדווחו ברווחי יתר. ונחזור לפרויקט לדוגמה שלנו - פרויקט מגורים י"ח (החברה לא מפרטת מיקום, אלא מתייגת את הפרויקט לפי אותיות). זה התחיל בשנת 2011 (ואמור להסתיים השנה) בהיקף כולל של 81 מיליון שקל, כאשר ב-2011 בוצעו מתחת ל-20% ממנו. הרווחיות הגולמית בשנת 2011 הייתה 4.8%. בדוחות 2012 שיעור הביצוע עלה משמעותית ל-56.1%, אבל עם רווח גולמי נמוך מאוד, והרווחיות הגולמית של כל הפרויקט (כולל הפעילות ב-2011) נושקת לאפס. בשנת 2013 שיעור הביצוע עלה ל-96.5% (רגע לפני סיום) אך הפרויקט מפסיד גולמית, עם שיעור רווח גולמי שלילי של מינוס 2.1%.

ברבעון הראשון של 2014 קרה משהו מוזר במספרים - שיעור הביצוע ירד ל-93.5%. זה יכול לנבוע מכמה סיבות (אומדן שונה להוצאות הצפויות, שיעור הנדסי לא נכון ועוד) אבל הבעיה הגדולה היא ברווחיות הגולמית: הפרויקט הזה הפסיד נכון לסוף הרבעון הראשון 18.2 מיליון שקל, שיעור הפסד גולמי של 22.9%. אז נכון, מלכתחילה זהו לא פרויקט מאוד רווחי, אפילו מגמגם, ואף מפסיד מעט, אבל 22.9% זה כבר לא מעט - זו בעיה ענקית בתמחור או בעלויות.

וזה לא הכול. הגיע הבודק החיצוני, וכעת תוצאות הרבעון השני (ואיתם ניתוח הפרויקטים), והתוצאה של הפרויקט הזה עגומה: היקפו הסתכם ב-79 מיליון שקל (מתחת להיקף/הערכה הראשוניים), כשהחברה הגיעה לשיעור ביצוע של 87.4%, שמשמעו הכנסות של 68.8 מיליון שקל; מנגד, העלויות זינקו ל-100.4 מיליון שקל. בסך הכול הפסיד הפרויקט במצטבר 31.6 מיליון שקל, ובאחוזים זה נשמע אפילו רע יותר - 46%, גרוע אפילו יותר מהרבעון הראשון.

פרויקט י"ח הוא רק דוגמה. יש עוד רבים שהתחילו ברווחים וסיימו בהפסדים, בגלל טעויות באומדנים, וכל אלו הובילו את דורי בניה לבור הענק של 440 מיליון שקל.


דוגמה להתדרדרות
 דוגמה להתדרדרות

הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו

צרו איתנו קשר *5988