רוצים לחזק את הבניין שלכם? תתכוננו לנישואים קתוליים

גם בתמ"א 38 וגם בקבוצות רכישה אנחנו חוזרים ומתריעים מפני מימד הסיכון. לפעמים הסיכוי גובר ופרויקט יוצא לדרך, ולפעמים, כנראה בלא פחות מקרים, הסיכון מתממש ופרויקט מתעכב או שאינו יוצא אל הפועל.

במקרה של קבוצת רכישה שהתארגנה ברמת גן, ברחוב מאיר בעל הנס 11, וביקשה לנצל זכויות של תמ"א 38 על קרקע שרכשה ועליה בניין ישן, התחברו שני הסיכונים יחד והתממשו, כתוצאה מהתנגדות של שכנה שטרפדה מיזם שכבר קיבל היתר בנייה מהעירייה. סיפור זה מציב תמרור אזהרה לכל מי שבכוונתו לקדם פרויקט במסגרת תמ"א 38 על חלקה שעליה ניצבים יותר מבניין אחד, ומבהיר כי לא די בתוכנית לבניין שאותו משפצים, אלא צריך תוכנית שתתייחס לכל החלקה, לכל המבנים המצויים עליה, ולכל בעלי הדירות בה.

"פגם מהותי בהחלטת הוועדה"

15 חברים התארגנו לקבוצת רכישה במגרש ברחוב מאיר בעל הנס 11, שעליו ניצב בניין ישן בן שתי קומות. מכיוון שהבניין ישן וזכאי לזכויות על פי תמ"א 38, קידמו חברי קבוצת הרכישה תוכנית במסגרת מסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2). התוכנית הציעה את הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש בן 8.5 קומות מעל קומת כניסה, שיכלול בסך הכל 26 דירות חדשות. בקשה זו הוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שדנה בה ואישרה אותה.

לתוכנית זו הוגשו שתי התנגדויות מצד שכנים, אחת הוגשה על ידי בעלת בית פרטי, אישה בת 83, המתגוררת בבית סמוך לזה שלגביו הוגשה התוכנית, המצוי על אותה חלקה שבה נמצא הבניין שאותו ביקשו חברי הקבוצה להרוס ולתכנן בו מבנה חדש. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות ובעקבות כך הוגש ערר שהביא את התוכנית לדיון בוועדת הערר המחוזית. את דיירת הבית ייצג עו"ד סימון טוסון ממשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון.

ועדת הערר מצאה כי קבוצת הרכישה הגישה תוכנית המתייחסת רק לבניין אחד מתוך החלקה ואינה מתייחסת לבניין השני, ולכן אי אפשר לקדם אותה.

ועדת הערר אף העירה שהחלטת הוועדה המקומית לאשר את התוכנית כך היתה שגויה. "לדעתנו נפל פגם מהותי בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, המחייב להחזיר אותה לדיון בפני הוועדה המקומית", כתבו חברי ועדת הערר והסבירו כי אמנם ניתן לקדם פרויקט במסגרת תמ"א 38 בבניין אחד, גם אם על החלקה קיימים עוד מבנים, אך הדבר מצריך התייחסות גם אליהם. "יש לוודא כי יתאפשר גם ליתר הבניינים בבית המורכב (בניינים המצויים עוד אותה החלקה, א"ח) לבצע בעתיד חיזוק ותוספות בניה מכוח תמ"א 38", כך בהחלטת ועדת הערר.

חברי ועדת הערר גם מתחו ביקורת על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן שלא מילאה את תפקידה כיאות: "לשם שמירה על הזכויות התכנוניות של הבניינים האחרים המצויים בחלקה, על הוועדה המקומית לדרוש בדרך כלל הצגת תשריט בינוי לחלקה כולה במסגרת הבקשה להיתר בנייה, על מנת לראות את התמונה התכנונית הכוללת, כיצד יתבצע הבינוי במגרש, אם וכאשר גם המבנים האחרים יבצעו חיזוק מכוח תמ"א 38. תוכנית בינוי כזו תציג את צורת העמדה של כל המבנים בחלקה, אם וכאשר אלה יבצעו הריסה ובנייה מחדש מכוח התמ"א או חיזוק תוך ביצוע הרחבת הדירות הקיימות, דרכי גישה למבנים, חניות וכיו"ב".

הוועדה כתבה כי מי שמקדם תמ"א 38 בבניין המצוי על חלקה שעליה בנויים עוד מבנים כדאי שיקח לתשומת לבו כי התכנון שייערך על ידי מגישי התוכנית ויוקדש כאמור גם לבניינים האחרים, יחייב בעתיד את בעלי הדירות בבניינים הסמוכים לפעול על פי אותה התוכנית. משמעות החלטה זו היא חיוב לשתף את בעלי הדירות השכנים בתכנון הפרויקט בבניין שעליו רוצים הבעלים לקדם פרויקט תמ"א 38.

במקרה הזה, המשמעות היא שחברי קבוצת הרכישה היו צריכים לתכנן תוכנית כפולה, הן לבניין שרכשו והן לבניין הסמוך, להגיש אותה לוועדה המקומית, וגם לדאוג לכך שבעלי הדירות בבניין הסמוך מסכימים לתוכנית כי היא תחייב אותם בעתיד. כלומר, ביצוע פרויקט תמ"א 38 על המגרש שאותו רכשה קבוצת הרכישה מותנה למעשה בהסכמתה של השכנה בבית הסמוך הן לביצוע הפרויקט ויתרה מכך לתוכנית שקבוצת הרכישה תצטרך לתכנן בעבורה.

הקבוצה מקדמת תכנון חדש

ועדת הערר סיכמה את החלטתה בקביעה חד משמעית: "אנו מבטלים את החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, ומורים על הגשת בקשה מתוקנת אשר תציג תשריט בינוי לחלקה כולה". את ההחלטה קיבלו חברי ועדת הערר פה אחד.

"זן החלטה עניינית וחשובה של ועדת הערר", אומר עו"ד טוסון, "המאזנת בין החשיבות של קידום פרויקטים לפי תמ"א 38 לבין השמירה על זכויותיהם הקנייניות של יתר בעלי הזכויות באותה החלקה או בחלקות סמוכות". נציין כי קבוצת הרכישה אכן קידמה תכנון מחודש למגרש, אך נכון להיום טרם התקיים דיון נוסף בתוכנית החדשה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר.

המשמעות הרחבה יותר של החלטת ועדת הערר והמקרה של קבוצת הרכישה ברחוב מאיר בעל הנס, היא שאחת הבדיקות הראשונות שכדאי לרוכשים או לבעלי דירות לעשות על נכס שרכשו ורוצים לקדם תוכנית לחיזוק מבנים, היא האם הבניין או הבית יושבים על חלקה שיש עליה בניינים נוספים.

בדיקה פשוטה זו יכולה למנוע עיכובים ואולי אף לאפשר כבר מנקודת ההתחלה קידום תוכנית משותפת על ידי כל בעלי הנכסים באותה החלקה.